抑制地价快速上涨为控制成本之源

　　房地产是由房产和地产组成，而地产是构成房价的主要组成部分。因此，要想控制房地产的价格，就必须控制土地价格的大幅度上涨。

　　在德国，德国地上权制度在抑制土地投机中发挥了作用。该制度规定，在他人所有的土地上建筑并拥有建筑物的权利，并且在地上权合同约定的存续期内，该地上权可随建筑物被出让和被继承。如果建筑的是一幢居住大楼，年租将依照所有住户按照所占建筑面积比例分担，几乎每一个普通家庭都能够承担这样的年租。因此，德国民众对房地产投资都有一个非常明确的预期。他们只会进行长期投资，而不会参与短期投机。由于土地投机在这种制度下无法进行，因此德国在过去的十年里，房价总体上涨不足10%。

　　在韩国，为了抑止土地的倒卖，从2008年1月1日起，政府对非土地所有者自住的土地交易征收60%的交易税。

　　在日本，为了抑制房产投机，政府强化转让土地收益税的征收，对于保有期间2年以下的土地，转让时另行加收30%的税。这些抑制土地投机的措施，对于房价的稳定功不可没。

　　税收是增加房产投机成本的重要法宝

　　韩国在交易成本控制方面，采用资本增值税和持有成本税，主要是针对高档房和拥有多套房产的业主，包括物业税、综合不动产持有税等。韩国政府从2006年起将转让第二套以上住宅的交易税再次提高到50%，以打压炒房投机的收益。对拥有三套以上住宅的居民户转让房地产课以60%的高标准转让税。

　　英国政府实施的税收制度有力地遏制了投机冲动，不让投机者在楼市中获取暴利。首先采取高额资本增值税，根据英国政府的规定，居民如出售其唯一的一套住房，无需缴纳资本增值税。但对出售第二套以上的住房，则严格征收资本增值税。另外，对购房后出租房屋也须交税，子女继承或接受亲人赠与的房产也要交高额税，超过规定的房产征收遗产税。因此，即使购房者并非为了倒手赚钱，而是打算交给子女使用，也难逃法律的监管。这些政策是英国房地产市场稳定和繁荣的基础。

　　政府增加房屋供应压缩投机空间

　　在国外，政府通过增加廉租房和经济适用房的供应，有效地控制了房价的快速上涨。早在1894年，法国政府就出台了建立廉价住房制度的法律。其后一百多年间，相继出台相关廉租房的法律。2000年，政府适时推出了社会团结和城市革新法，规定市镇的廉租房占全部住房建筑比例不得低于20%。2006年，《国家住房承诺法》的公布使福利性住房的供给大大提高。多年来，法国房地产市场平稳有序发展，也得益于较为完备的社会保障性住房建设和供给制度。因为有廉租房的非市场化供应，低收入居民在考虑买房前，往往会优先考虑申请廉租房。这样，在商品房市场中，由于失去相当大一批廉租房的客户，买方人数因此变少，房价就会因为需求量不能大幅度上升而受到抑制。因此，房价处于稳定状态。

　　2007年8月，英国布朗政府推出“公屋冲击计划”。该计划基本覆盖了所有的国民，稳定了国民对房价的恐慌性预期，并且还保证了商品房市场的自由。

　　德国的《住宅建筑法II》规定，开发商应该为社会不同阶层提供住房，在面积大小、价格等方面，满足不同阶层需求。同时，为了满足特殊原因买不起住房人群的需求，德国政府大力推行“社会住房”政策。在柏林，个人年收入低于1.7万欧元，两口之家年收入低于2.5万欧元，可以向所在区政府部门申请居住资格证明。

　　当前我国抑制投机的政策选择

　　发达国家所采取的一些打击房地产市场投机的成功做法，为我们提供了很好的借鉴。为尽快使房价走向合理，必须采取相应的措施打击房地产市场的投机行为。

　　其一，加大打击土地投机的力度，并一定程度上增加土地供给。对房地产土地和销售所得征收特别税，降低房地产业的实际利润率。通过土地的增量供应，将地价逐步地降下来。政府依据土地利用总体规划和城市规划，对土地数量、结构、布局进行宏观调控配置机制。当房地产市场过热时，即投机活动存在失控的情形时，政府应控制相应的土地供给规模，抑制土地价格不合理波动，防止土地投机活动愈演愈烈，保持房地产市场平稳、有序地运转。这样，就可以在源头上控制房屋价格的地价成本。

　　其二，将营业税改为累进所得税制，可以像韩国一样将所得税率定为20%至50%不等，甚至可以高达60%。这样就可以使得投机者对高比例的税收望而生畏，使其远离房产投机市场，有利于房价的稳定。

　　其三，政府一方面鼓励房地产商多建经济型住房，同时也增加对廉租房的投入，为中低收入居民提供基本的住房保障。

　　其四，采取货币政策控制房价。货币政策运用于抑制房地产投机活动上主要体现在银行贷款额限制及利率的调整上。当房地产市场出现过热的迹象时，银行金融机构可以通过控制银行贷款限制、紧缩货币供应和调高贷款利率等办法，来影响房地产的供求关系和房地产的价格。这样，就可以起到了控制进入房地产市场的投机者资本数量的作用。

　　其五，在法律政策方面，一方面要严查商业银行违规放贷的问题，同时也要关注房产开发商的囤积居奇、捂盘惜售等非法行为，保证房产市场的有序发展。

　　总之，房地产投机是房地产市场发展的产物，我们虽然无法完全消除房地产投机，但是却有可能抑制过度投机。政府应加大打击房地产投机活动，使真正的住房需求者拥有自己的“梦想空间”。

 华东政法大学副教授   高汉