【案情简介】

　　2008年7月1日，原告王某与被告薛某签订房屋买卖协议一份，被告将拆迁安置在市区某处的202室房屋卖给原告，约定出售价格为3800元/平方米，安置房面积实为123.88平方米。协议签订后，原告先后支付被告房款共计205000元。但被告从拆迁安置办公室领取了双方交易的房屋后并未交付给原告。原告因此提起诉讼，要求被告交付房屋，并协助办理房产过户手续。法院在审理中查明，双方交易的房屋尚未办理房产登记，被告在诉讼过程中也未能补办房产登记，或将出售的房屋直接登记到原告名下，被告将没有登记的房屋出售给原告，不符合法律的规定。故人民法院判决，原、被告签订的合同无效，被告返还原告购房款205000元及利息。判决生效后，被告薛某未能履行返还购房款的义务，原告王某遂向法院申请强制执行。法院在执行中，查明被执行人薛某除双方交易的拆迁安置房外，无其他财产可供执行，而拆迁安置房未办理房产登记，无法拍卖变现。案件执行陷入僵局。

　　【执行结果】

　　法院执行局经讨论合议，并向物价部门询价后，决定将涉案拆迁安置房的使用权以月租金为1200元抵偿给申请执行人，待房屋具备拍卖变现条件时再行处置。

　　【析案】

　　本案涉及到两个问题：

　　一、未经权属登记的房屋不得出售。《城市房地产管理法》第三十八条第六项规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。《中华人民共和国合同》第五十二条第五项规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。联系到本案，被告薛某将未经权属登记的拆迁安置房卖给原告王某，违反了国家强制性规定，双方签订的合同应属无效合同，被告薛某应当返还原告王某购房款。

　　二、房屋使用权也是一种财产权，可以为法院执行。涉案拆迁安置房虽然不具备转让变现的条件，但仍然具有使用价值，法院可将房屋裁定给申请执行人使用，以租金抵偿债务，已相抵的部分视为已受清偿。但执行人员采用此种执行措施时应注意：1、应保障被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋。2、房屋使用权的价值应经有权部门核定。3、拟处置房屋使用权上不存在第三人的租赁权。4、当有多个债权指向待处置房屋使用权而房屋使用权不能分割时，不宜采用房屋使用权以物抵债。



【作者简介】
朱萍，江苏省邗江法院执行局任职。