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如何辨别是否为夫妻共有财产
发布日期:2011-03-08    文章来源:互联网
  大家在签单时常常会遇到需要辨别房产是否为共有财产的情况,特别是夫妻共有财产,这在签单时是非常必要的,因为如果卖方是将共有财产私自出售,且我们没有尽到居间方应尽的形式审查义务提示卖方出示《配偶同意出售证明》,那么会存在两个重要的风险,其一是卖方未经过共有人同意而将房屋出售,大部分情况会认为合同无效,这样会直接影响到我们收取佣金的基础和依据;其二,可能会出现居间服务的瑕疵,会涉及行政机关的管理规制。因此需要大家有基本的常识去区分房产归属,判断作为居间方是否需要提示出售方出示《配偶同意出售证明》?避免出现上述风险。当然在我们的生活中,大家也会遇到婚前买房或者购买二手房的经历,那么如果你是B或者C应该如何保护自己呢?相信这也是大家值得关注的。以下利用一个小案例来举例说明相关情况。

  案例

  A与B正在做婚前筹备,A与B共同支付首付款以按揭贷款方式购买了一套房屋,在过户时,产权证上登记的人名为A,那么在A与B领取结婚证后,也未到行政机关更改产权证上的登记情况,那么该房产是夫妻共同财产么?如果A与B正办理离婚手续,财产还尚未分割,现A拿房本通过我公司将房屋出售给C,经纪人是否需要提示A出示《配偶同意出售证明》?A隐瞒B将房屋出售给不知情的C,C是否可以取得该房屋的产权?

  评析:

  首先,应明确房屋的归属。

  依据《物权法》第六条规定:不动产物权的设立、变更、转让和消灭应当依照法律规定登记。同时第十六条规定不动产登记薄是物权归属和内容的依据。因此依据上述两条,上述案例中的房产证上登记的是A的名字,那该房屋是属于A的财产。

  其次,应明确即使A与B结婚,该房产也不是夫妻共有财产。

  依据《婚姻法》第十八条规定:有下列情形之一的,为夫妻一方的财产(一)一方的婚前财产;(二)乙方因身体受到伤害获得的医疗费、残疾人生活补助费等费用;(三)遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产;(四)一方专用的生活用品;(五)其他应当归一方的财产。因此依据上述法律规定,上述案例中A与B买房是在领结婚证之前的行为,签订的《买卖合同》日期早于领结婚证的日期,那是属于一方婚前的财产,不能作为夫妻共有财产,但在上述案例中,如果A只提供了房产证,且房产证出证日期早于结婚证日期,那么是属于A 的个人财产;相反如果A只提供房产证,且出证日期晚于结婚证日期,那么从形式上该房屋是属于夫妻的共有财产。

  最后,分析在A与B离婚时,A通过我公司将房屋出售给C,经纪人是否需要A出示《配偶同意出售证明》?C是否能取得房屋?如果A出售了房屋,B应如何维权?

  第一,在该案件中,上述第二点分析已说明,A提供的资料中(主要是结婚证和房产证或购房合同)显示的该房屋是A的个人财产,而且在我公司并未知道A有上述复杂的事实情况下,经纪人对资料进行形式审查判断该房屋是个人财产后,也就无需提示A出示《配偶同意出售证明》,但需要留存A的结婚证复印件及房产证或购房合同复印件;如果经纪人在与A沟通中知晓该房屋存在纠纷,那么,在与其沟通时要注意言辞,避免诱导A积极处分有纠纷的财产。

  第二,C在该案件中属于善意第三人,因为房产证上的署名为A,且其是以市场价购买的房屋,基于善意取得制度,其是可以取得财产的。

  第三,B在该案件中对于不同情况有不同的维权方式,具体如下:

  1、因该案例中房屋是按揭贷款买房,贷款部分是在A与B婚姻存续期间履行的还款义务,那B可以向A主张补偿,补偿其在婚姻期间对于该房屋的还款。

  2、如果B可以证明在买房时自己也进行了出资,那可以据此向A主张返还。

  3、如果A与B在购买该房屋时自行约定了对于该房屋的处分的协议(并且最好经过公证),该协议对于A与B内部对于房产的处理是有效力的,可以按照当时协议约定的处理。但需要注意的是,该协议只对双方有约束力,不能对抗善意第三人C,如果A将该房屋出售给第三人C,则与第三人C签订的《买卖合同》是有效的,B只能依据协议向A主张赔偿。

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