开发商迟延交楼 业主成功退房
开发商迟延交楼 业主成功退房
案情简介：
2007年2月，原告张先生与被告上海某房产开发公司签订《上海市房地产买卖合同(预售)》，以111万元购买被告开发的位于宜山路的某物业，约定被告应于同年12月8日前交楼，逾期交房超过90日，原告有权自交付期限届满之日起半年内解除合同，被告应当退还原告全部购房款本息，同时支付房地产总价10% 的违约金，合同同时就其他事宜进行了详细约定。同日，双方与第三人上海银行还签订了《购房担保贷款合同》，被告为原告担保从第三人处贷款77万元购买涉案房屋(其余部分原告已首付)。2008年4月2日被告向原告发送《交房通知书》，4月9日原告以房屋质量问题提出入伙异议，并在《收楼意见书》中注明“不予验收，请予整改，验收不合格”，4月16日原告向被告发送《退房通知书》，以房屋验收不合格及被告延期交房为由要求解约退房。4月24日被告复函称原告所提质量问题不足以达到退房条件，不能因此拒绝收房，被告在规定期限内给原告做出了书面答复和处理意见，原告签收《收楼意见书》之日视为收房，收房后已无权解约，表示不同意退房。经协商无果，原告张先生遂委托上海中夏旭波律师事务所罗军民律师以上海某房产开发公司为被告、上海银行某支行为第三人向徐汇区法院提起诉讼，庭审过程中第三人表示原被告之间签订的购房合同与原告与第三人之间签订的借款合同是相互独立的合同，不同意解除按揭贷款合同。
法院判决：
徐汇区人民法院经审理认为：原被告之间签订的《上海市房地产买卖合同(预售)》是双方真实意思表示，没有违反法律、法规强制性规定，合法有效，双方均应全面履行。合同约定交房时间为2007年12月8日，被告于2008年4月2日才向原告发出《交房通知书》，逾期时间已超过合同约定的90日，合同约定的解除条件已经成就，原告可以解除合同，被告应当返还房款并支付利息及违约金。判决如下：
1、解除原告与被告于2007年2月8日签订的《上海市房地产买卖合同(预售)》;
2、被告退还原告购房款111万元及其利息(按中国人民银行公布的同期贷款利率计算);
3、被告支付原告违约金11.1万元。
案件受理费全部由被告负担。
罗律师说法：
1、开发商延期交房超过约定的解约期限，业主完全可以退房索赔;
2、业主在《收房异议书》中没有提出退房要求并不表示其放弃退房，只要没有超过解约期就可以退房;
3、根据合同约定，因房屋质量问题要求退房必须是质量缺陷经两次以上维修仍不能满足正常使用要求或主体结构不合格;
4、根据《合同法》第96条规定，自解约通知送达对方时合同解除，本案合同在被告收到原告《退房通知书》之日已经解除，法院不应当再次判决解除;
5、购房合同解除，作为抵押物的房屋将不再属于业主，按揭银行应当同意解除按揭贷款合同，否则将面临无抵押担保的风险(如业主收到开发商返还的全部房款后恶意断供，银行贷款将成为坏账)。
走专业化道路，做专家型律师——
本案承办人：上海—罗军民律师
