政策，购房人不得不面对的风险
(本文来源：上海房地产法律网 www.legalabc.com)
我国的房地产市场处于快速发展时期，政策调控也成为一种常态，金融危机时政府出台了刺激政策，而房价上涨过快可能出现金融风险时，政府会出台抑制投资的政策。而伴随着每一次政策的出台，总会出现各种纠纷。一般情况下，总是对购房人不太有利，毕竟，卖房人在没有拿到足够的房款或没有足够的把握拿到全部房款是不会轻易办理产权过户登记的。“一手交钱一手交货”的情形在房屋买卖中几乎不存在，而购房人总会在一段时间里，既没有取得房屋的产权，也失去了对房款的控制。风险总是出现在这一段时间里，支付定金后或签订合同并支付了首付款以后，政策发生了变化。
不利政策往往有以下几种：
1、提高首付款成数（也就是降低贷款成数）
2、对多套房屋拥有者进行限制（即：无法办理过户）
3、限制特殊身份的人群购房（如：外籍人士、外地人）
4、提高贷款利率
5、提高购房人或卖房人的税赋
6、限制某些房屋的转让（如：动迁房、期房）。
除了最后一种情况（也就是限制某些房屋的转让致使房屋无法过户），购房人可以理直气壮的要求卖房人退还购房款以外，其他情形，购房人都很难将房款顺利的将购房款拿回来。即使诉诸法院，法院的判决结果也会有很大的不确定性。政策，到底属于不可抗力，还是属于情势变更，并没有一个统一的说法。《合同法》解释二虽然规定了情势变更原则，但其实际使用价值是很低的，基本上可以忽略，原因就是：最高人民法院《关于正确适用 (中华人民共和国合同法)若干问题的解释(二)服务党和国家的工作大局的通知》二、严格适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十六条。对于上述解释条文，各级人民法院务必正确理解、慎重适用。如果根据案件的特殊情况，确需在个案中适用的，应当由高级人民法院审核。必要时应提请最高人民法院审核。
李煜琰律师建议：
1、在政策频出的时期，购房人最好在买房的时候考虑到这个风险，并在买卖合同中作出约定，产权过户前，政府出台政策应当如何解决，尽可能的约定一个单方解除权，使自己处于主动的地位。
2、如果无法与卖房人达成一致的意见，经多方咨询、慎重考虑后认为在短期内不会出台不利政策，那么尽量的缩短签合同和过户的之间的间隔时间，但同时也要给自己留出足够的时间办理贷款，以免因贷款问题发生违约而陷入被动。
3、“如贷款不足，应现金补足”这样的话一定要重视。如果购房预算有限的话，建议不要写这句话，否则，一旦贷款出现问题，无论是因为自身原因还是政策，都将使购房人遭受较大的损失：要么四处求人借钱凑足首付款（借钱本身也是有成本的，或付利息，或欠下人情债），要么承担违约责任，赔钱了事。
（本文作者北京盈科（上海）律师事务所资深律师李煜琰律师，如需转载请注明作者及出处）
