自然人二手房买卖需要关注的重要问题与解读
自然人二手房买卖需要关注的重要问题与解读
阚凤军 广州安华理达律师事务所 四川大学法学学士 中山大学民商法硕士020-28337942/13924073030
1. 买方主体的确定与识别
1.1. 未婚自然人独立购房
1.2. 已婚自然人以婚前财产或资金购房，希望所购房屋归其个人所有
1.3. 已婚自然人以婚前财产或资金购房，希望所购房屋归夫妻共有
1.4. 父母为未婚子女购房
1.5. 父母为已婚子女购房且明确要求该房屋为其子女个人所有
1.6. 婚前一方单独出资，婚后共同偿还购房
不同的购房目的、购房主体等，都直接影响房产权益的未来分配。购房之前一定要了解清楚有关行为的法律意义及对各方实际利益的影响，并通过合理的方式及法律手段实现初始购房目的。律师为买方提供相关业务咨询时，需要完整了解交易背景，并根据购房的有关信息提供相应的法律意见与建议。
2. 卖方主体的确定与识别
2.1. 无按揭房产的卖方
2.2. 有按揭房产的卖方
2.3. 房屋属于个人财产的卖方
2.4. 房屋登记于夫妻共有的卖方
2.5. 房屋登记与夫妻一方但属于夫妻共同财产的卖方
2.6. 房屋属于各方按份共同所有的卖方
卖方必须具有房屋处分权，不能仅凭房产证登记信息或购房合同的有关内容确定卖方，必须了解购房的时间、合同的签订、房款偿还、婚姻状况等信息综合判断。律师需要帮助卖方了解上述信息，明确确定卖方的重要性及可能的影响，这一点对于买方影响非常大。在房产价格整体上扬的情况下，买方由于种种原因并没有认真识别卖方的主体资格，最后有关房产合同被认定为无效的情况，导致买方合同无法执行，严重影响其预期利益。
3. 房产状况的法律调查
3.1. 房产权属：二手房的权属证明及相关文件。
3.2. 共有财产：在审查房屋所有权证书时，应当关注拟交易的房地产是否具有共有权人。 应当查明房屋是否具有共有权人。二手房属于两个以上（含两个）主体共有的，应当审查（提交）共有权人同意转让的书面证明。
3.3. 权利限制：二手房交易前，应当审查司法机关有无依法裁定查封的情况，必要时应向登记机关和有关部门查询。
3.4. 他项权利设置：出卖房屋是否设定抵押，是否需要取得抵押权人的同意等。
3.5. 优先购买权审查：二手房是否属于共有财产？在同等条件下，二手房共有人享有优先购买权。已经出租的二手房买卖时，在同等条件下，二手房承租人享有优先购买权。
4. 禁止买卖的二手房
4.1. 司法机关和行政机关依法裁定，决定或者以其他方式限制二手房权利的；
4.2. 依法收回土地使用权的；
4.3. 共同共有二手房，未经其他共有人书面同意的；
4.4. 按份共有二手房，卖方所占份额为超过房屋整体份额三分之二的；
4.5. 权属有争议的；
4.6. 未依法登记领取权属证书的；
4.7. 已抵押，但是没有将出卖情况书面通知抵押权人的；
4.8. 法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
