京一中院法官王忠讲二手房买卖纠纷
一、受案情况的分析(案件数量)
　　根据案由买卖不分一手房和二手房，通过对主体的界定还是能够区分的，期房都是预售合同纠纷，二手房一般都是双方当事人之间的，在甄别上还是有区分的。单位告中介的案由叫居间合同，我们国家合同法424条，有单独案由，居间案由数量也不少，几大中介公司都榜上有名，居间服务肯定是专业化服务的问题。这张图表是胜诉、败诉率的分析。
　　二、涉及的相关法律问题
　　在我们这个体制下，我们叫二手房，其实不是法律概念，尤其是在现有体制下，房源很复杂，我的第一个问题就讲房源，就是房屋的来源，或者房屋权属的定性和定位，应该是二分法，受制于我们国家现在城乡二元体制，因为城市规划区内的房子就是建委系统管理的，可以通过权属登记进行管理，农村集体土地上的房屋，是我们对农民的一种基本保障制度，通过相关的法规和国务院政策，不允许交易，农村房屋中有农村宅基地上的自建房屋，第二集体土地上的小产权房，现在媒体上报道叫小产权房，从法律概念上界定产权没有大小之分，只不过没有交纳土地出纳金，没有成本，我们俗称小产权房。今天主要探讨城市国有土地上房屋交易，分商品房、保障性住房、经济适用房，商品房也就是通过房地产开发公司买售完之后进行第二次交易的商品房，还有保障性住房，经济适用房，这里面有个临界点，就是以2008年4月8日为限，在政策上要香衔接。还有按经济适用住房产权感觉的，还有房改房，通过国务院文件，为了推动房产市场的改革，五年上市交易一般来说松动了一些，再有单位央产房。
　　第二涉及的相关法律问题，首先要讲合同效力及不动产权属登记债券合同是基础，物权是履行，新的《物权法》也借鉴了大陆法系债券、物权的区分原则，合同效力的判定依据，从制定法的时间顺序上讲有民法通则58、59条，中华人民共和国合同法第52、54条，中华人民共和国城市房地产管理法第38条，还有《物权法》第106条，以及国务院、建设部和各地市颁布的规章，具有不同的效力等级。房地产相关法律是很庞杂的。《民法通则》和《合同法》有递进关系，在司法掌握上，在禁止性规定上还会进一步区分，分效率性规范和管理性规范。《中华人民共和国城市房地产管理法》就是第三十八条中的第六条，未依法登记而领取权属证书的。
　　第三居间合同与买卖合同的关系，我看了几大中介公司的版本，居间合同、代理合同、委托合同很多权利义务混在一起，名称上也称谓不一，相对性卡的不是很严，合同一定要强调相对性问题，从大方面讲非主从关系，某种程度上是手段与目的的关系，424条合同一般来讲是为主买卖合同服务的。
　　第四居间业务完成的认定，也就是报酬请求权的界定问题，这里面有如实报告的业务，对交易相关的事项注意义务、报告订阅机会或为媒介服务，促进交易合同的有效成立，与代为办理贷款、过户的区别。
　　案例一：居间报酬请求权的成立。案情：2004年11月，刘某与甲中介公司就某套房屋签订了看房确认书，看房费10元/套，若成交，给付房款8%的中介费，若私下交易，支付成交额5%的违约金，该套房屋在多个中介均有登记，刘某后经乙中介公司居间订立买卖合同，甲中介公司要求刘某给付中介费及违约金均被驳回。评析：带领看房与促成改易非同一。媒介型居间中约定不得私下交易无效。
　　三、审理中的几个实务问题
　　第一夫妻公有房屋是否擅自处分的界定及合同效力问题。他的裁判关注到社会的和谐问题，我们高度重视民生案件的审理，由于我们国家发展的历程有很多很复杂的东西，比如房源的问题，如果把复杂的房源和复杂的婚姻中的财产体制进行几何化对应的话会更复杂，比如夫妻公有的认定，现在有一个新的司法理念，《物权法》出台以后，我们严格遵照《物权法》定，从对内、对外两个层次考虑问题，在对内婚姻家庭内部，不能登记成张三的，就是你丈夫的房子，登记成李四的房子就界定你妻子的房子，再往深了讲更复杂，比如甲男是钻石王老五，花一百万在婚前买一套商品房，产权证的发放是在结婚正之后，如果严格从法律逻辑出发，婚姻关系期间所得的财产如果没有特别约定就是家庭公有财产，我们以权属证书发放时间为最终的完结时间，产权证的时间晚于结婚登记证书情况的话，正常情况下判定是共同财产没有任何疑问，但是有时候法律不能太逻辑，还要考虑社会上的复杂因素，上海、广东很多法院都是理性的判断，这是一种一百万元币的财产形态，转化为两居室、三居室一套房子，还有他的单独所有权，在这方面不能太绝对，包括在婚姻期间，折算男方或女方工龄取得的房改房的判断，首先要区分动态的交易和静态的归属，如果不涉及第三人，在有第三人情况下有《物权法》第106条进行保障，如果婚姻关系内部的话，我们就不能够为登记论判断，在动态和静态把握上有一个斟酌的问题。第二处分的问题，当时立法时候应该参照了德国民法典的相关条文，在德国区分负担行为和处分行为，立法时候我也看国国内大牌学者对这方面的论述，观点不太一致，在处分上和106条联合起来判断，不涉及第三人交易情况下，我们是一个判断方法，如果涉及到106条应用的话，我们着重优先采用106条维护动态的交易，因为我们国家权属登记制度中大部分登的是互助一人，尤其房改房，登所在单位职工，这种情况下要求审查婚姻状况，审查完婚姻状况再审查婚姻财产制度，然后再审查签名真实性，极端例子就是张南为了卖房子可以找李女做一套假的离婚手续，然后把房子处理掉，后来发现婚姻关系是假的，导致在建委系统中有一个撤证的行政诉讼登记，在民事中就有合同无效诉讼问题。
　　案例二：善意第三人的保护。黄某与孙某原系夫妻，双方以成本价购买住房一套，2003年4月将产权登记于孙某名下，2004年2月双方协议离婚，并约定黄某的一半赠与给孩子，2006年2月孙某未经黄某同意，私自与张某签订了房屋买卖合同，并将产权过户，后黄某要求确认上述买卖合同无效，张某主张自己善意取得。
　　案例三：善意第三人的判断，刘某与王某为夫妻，赵某与刘某系母子，刘某于王某在1994年12月购买了一套房屋，产权登记在刘某名下，2006年3月，王某向刘某出具了同意售房的证明，2006年5月，刘某以卖房为名，将产权过户到赵某名下，刘某未要求赵某支付房款。后双方闹离婚，王某要求确认刘某处分房屋的行为无效。评析：受赠人不应成为善意第三人的范畴。
　　第二审理中无证房屋交易的效力认定，我要说几个界定条件，在这个时间段里，按照城市房管法第38条第6项规定不允许交易，没有取得权属证书，根据《物权法》的原理还有《物权法》立法的原则我们要区分买卖合同和物权的行为，在司法上稍微有些突破，这个突破不是越权，第一是要符合立法的潮流；第二要符合社会的公允；第三我们也参照的最高法院相关判例，和炒房、倒房是两个概念，因为有税的问题。
　　案例四：无证房屋的交易。案情：2006年2月，李某与谢某、中介公司签订《居间中保合同》及补充协议，李某将房屋出售给谢某，在补充协议中李某承诺至2006年8月31日，如取得产权证，立即配合中介公司将产权过户给谢某，否则也保证谢某搬入此房居住，但需按月交纳租金，直至过户为止，因李某系某单位退休干部，该房产全证尚不能办理，后李某与尚未取得产权证为由要求确认买卖协议无效。评析：《城市房地产管理法》系行政管理性法律，该法第三十八条第(六)项的规定旨在规范房屋交易的行政管理，而非禁止交易关系，所涉及事项亦不损害国家利益和社会利益，故在性质上属于管理性禁止规范，并非效力性禁止规范，司法实践中不能以违反此项规定为由确定房屋买卖合同无效。
　　第三不满足交易条件房屋的买卖效力，经济适用房尚未到上市期，我们要和市建委的文件保持一致，第二以标准价购得的部分产权房，超标尚未补差的已购公房，还有交易主体资格受限的，比如现役军人。
　　案例五：2007年5月李某、杜某及中介公司签订了房产交易居间合同，约定甲方回龙观的一套经济适用房出售给乙方，双方约定了定音担保条款，因李某是现役军人，不具备购买北京市经济适用房的资格，后李某要求确认协议无效，中介公司反驳要求李某支付中介费。评析：保障性住房的交易资格应受严格限制，买卖合同无效应为居间不成功。
　　第四农村房屋买卖无效的效力认定，包括宋庄画家村都是这一类，在实物处理上，尊重历史、照顾现实，注重判决的法律效果和社会效果以及综合权衡买卖双方利益等认定合同无效之后的处理原则。
　　案例六：1997年12月，王某与李某签订买卖协议，约定王某将宅基地上的房屋出让给李某，价格8000元，后王某要求确认房屋买卖的协议无效，双方进行房款的返还，审理中，经价格鉴定，重置成新价为12万，区位补偿为53万，后法院判决确认双方协议无效，王某返还8000元，并补偿李某45万元，李某取得补偿款后返还房屋。
　　第五买方负担税费的问题。指的是阴阳合同文本，对中介的关系最大，税管法是国家强行性法律作为法官，首先要分清楚法律的效率，2007年以后国家出台相关的税收政策就是为了制止炒房、卖房，税务负担在卖方，通过表格的形式加买方身上，买方如果没有异议的话，根据不告不理的原则，我们不过问，一旦高法院，在表格和主合同判断上，我们尊重主合同的表示。
　　第六违约的后果，里面有定金的问题，经常出现中介公司收定金不支付给对方，卖方违约之后买方要求双倍返还定金，但是在合同相对性上，由于定金是实践性合同，出现逻辑链条的断裂，中介公司没有把定金支付给卖方，他作为支付相关中介费用的担保或者支付收付款的担保，中介合同在文本上如果有代收定金的明确意思表示的话法院是支持的，还不能说代收房款，必须有代收定金的意思表示，这时候我们就会把买方向中介支付定金的行为在法律上做代理行为，法律效果归属于本人，也就是归属于卖方。还有一个卖方违约，在现实生活中已经考虑到让违约方不能获利，让他吐出涨价因素。
　　案例七：2007年3月，董某与某中介公司签订居间合同，房价80万，王某交付定金2万元后，董某拒不履行，并以83万价格将此房卖给第三人，王某要求双倍返还定金，并赔偿溢价损失三万元，两审判决奣某双倍偿还定金，并赔偿损失1万元。评析：双倍返还定金与赔偿损失不可重复；房价上涨因素可作为赔偿损失的参考因素。
　　二手房是争议的热点，因为房价太高，司法也尊重建设部门、行滚部门相关的规章，联手维护好房地产市场正常秩序的构建。