有关北京市公房问题
有关北京市公房问题
北京市中同律师事务所 康建龙律师
一、公房的分类
公房一般分为，单位自管公房、直管公房和系统管理公房。
（1）单位自管公房，单位自管公房是指全民所有的企事业单位自行经营的国有或集体所有的房产。
（2）直管公房，直管公房是指由房地产管理部门直接管理的共有住房。
（3）系统管理公房，系统管理公房是由政府各部门和各部门所属单位自管自用的公房。
二、一般情况下公房变更承租人的前提条件
公房承租人外迁或死亡
三、申请变更公房承租人需要满足的条件
（1）原承租人死亡或外迁；
（2）与原承租人为同一户籍；
（3）是原承租人的家庭成员；
（4）与原承租人共同居住一年以上；
（5）没有其他住房；
（6）家庭其他成员对此无异议。
四、公房在拆迁中需要解决的问题
1．如果承租公房拆迁，根据《城市房屋拆迁管理条例》和《北京市城市房屋拆迁管理办法》的规定，公房管理机关应当将房屋按照房改政策出售给承租人，承租人成为产权人后作为被拆迁人获得拆迁补偿。
2. 准确认定公房承租人资格以确定拆迁的补偿对象
（1）原承租人仍健在的，一般不发生承租人的变更，补偿对象还是原承租人；
（2）承租人依法变更，由变更后的承租人作为补偿对象；
（3）原承租人去世后，一直未办理变更手续，通过以下方式确定，第一、根据承租公房的实际情况和缴纳房屋租金的状况来确定；第二、原承租人死亡或外迁后与其共同居住的家庭成员继续居住该房屋并向政府公房管理部门或直管公房经营管理单位缴纳房租的，实际上是与政府公房管理部门形成了事实上的公房租赁关系，实际居住的家庭成员成为事实上的公房承租人，符合公房承租条件的可以向政府公房管理部门或直管公房的经营管理单位予以申请变更。
五、法律依据
1.《北京市人民政府关于城市公有房屋管理的若干规定》（修正）（1998年1月1日起实施）；
2.《北京市共有住房租赁合同》第七条；
3.其他与公房有关的法律法规及政策规定。
