北京市公房拆迁补偿范围和标准
公房,是我国以前特殊住房体制下存在的特殊房屋所有形式,随着我国住房体制改革不断推进,公房正逐步退出历史舞台,但是,目前还是存在的大量的公房,这些公房在拆迁或财产分割等过程中依然存在着大量的法律与实务问题,本文以我国有关法律为依据,总结有关我国公房在拆迁补偿过程中的利益分配问题.（由于北京市公房量比较大，又具有典型性，所以，本文主要以北京市为例）

一: 关于公房的法律概念和基本分类 首先在产权性质上对公房有一个界定,所谓公房即是与一般意义上的私房所对应的,即其所有权不是由个人享有的,而是由国家或者单位享有的.按照我国目前的实际情况,公房从权利主体角度可以分为,直管公房和自管公房.直管公房，是指所由政府公房管理部门或政府授权经营管理单位依法直接进行经营和管理的国家所有房屋, 其产权直接归国家所有。自管公房：是指由机关、企业或者事业单位享有产权并由其自身进行管理的房屋产。二者之间只是所有权主体存在不同，在法律性质上都属于非私人享有所有权的房屋。在公房的使用过程中，房屋所有权人和房屋的实际使用人之间存在一个房屋的租赁的关系，使用权人实质上就是公房的承租人。正是由于房屋的所有人和使用人不同，这给公房拆迁过程中发生纠葛埋下了伏笔。 二：关于承租主体的确定; 公房承租人表面上看起来很容易确定，就是公房承租协议上的签订人，但是当中间涉及承租人变更时，就比较复杂了,我们分别来看 1：原承租人生前未变更时：原承租人仍然健在不发生承租人变更，在这种情况下承租人当然还是原承租人。 2：原承租人死后或者生前外迁后依法变更了房屋的承租人，变更后的承租人为新的公房承租人：一般情况下，公房的承租人都是与原单位具有某种工作关系，基于此而获得了公房的承租权，公房承租人对于所承租的公房的权利也不能以继承的方式转由其继承人享有，只能通过变更的方式转由符合条件的继承人或其他共同生活的家庭成员享有。公房承租人也不可以遗嘱的方式对所承租的公房作出实体的处分。所以，依据北京市有关变更承租人的规定和原单位的规定，只有原承租人死亡或者生前外迁后符合一定条件才允许承租人变更的，变更以后的承租人就是权利的享有者。 3：原承租人死后或者生前外迁后未依法变更，公房由其共同生活的部分家庭成员继续居住并交纳房租，按规定早就应当办理变更手续，但基于种种原因并没有及时办理变更承租人手续，还是原承租人的名义。这种情况一遇到拆迁补偿就会出现很大问题，拆迁补偿的巨大经济利益使得整个家庭家将不家，亲将不亲 ，其根根原因在于没有及时明确新的公房承租人。这种情况下，根据北京市相关规定，申请变更为公房承租人的须满足以下基本条件：原承租人死亡或外迁；与原承租人为同一户籍；是原承租人的家庭成员；与原承租人共同居住一年以上；没有其他住房。另外，满足条件的当事人还须写出书面申请，出租人同意并办理变更登记后方能成为合法的公房承租人。在这种情况下，由于承租人仅有承租权，不享有所有权，所以，承租权不能进行继承，所以，还要结合未办理变更手续之前房租的实际缴纳人以及对于房屋日常管理的情况来确定实际的承租人，从而确立拆迁补偿过程中的权利人。 4：在承租主体发生变更产生纠纷时的法律救济途径： 在上述第二种和第三种变更承租人的过程中，如果发生了纠纷，该如何确定最终的公房承租人呢？在《北京市高级人民法院关于因直管公房租赁引发纠纷的受理问题的意见》（京高法发[2003]350号）中明确指明：直管公房承租人、承租人的共同居住人与政府公房管理部门或直管公房经营管理单位发生的以下纠纷，由于涉及政府公房管理部门或直管公房经营管理单位依据其房管职权审查当事人承租资格问题，具有行政管理性质，双方法律地位不平等，应作为行政案件立案受理：（一）直管公房承租人死亡后，承租人的共同居住人对政府公房管理部门或直管公房经营管理单位依职权变更直管公房承租人不服提起的诉讼；（二）直管公房承租人或承租人的共同居住人认为符合直管公房租赁变更条件，请求政府公房管理部门或直管公房经营管理单位变更直管公房租赁关系，政府公房管理部门或直管公房经营管理单位不予变更产生纠纷提起的诉讼。以上因变更直管公房承租人或租赁关系问题引发纠纷提起行政诉讼的，应以政府公房管理部门或法律、法规、规章授权的组织为被告。所以，如果各方对于所变更的承租人有争议，完全可以通过诉讼解决。 三: 拆迁补偿中的问题： 在前述公房的所有权性质及承租主体的复杂性的基础上，依据有关规定作出如下探讨： 1：拆迁中的主体：依据《北京市城市房屋拆迁管理办法》）第四条第二款、第三款：本办法所称拆迁人是指依法取得房屋拆迁许可证的建设单位。本办法所称被拆迁人是指被拆迁房屋的所有权人。所以，被拆迁人始终是所有权人，房屋承租人不属于被拆迁人。 2：拆迁时已购公房的拆迁补偿：依据《拆迁办法》第二十七条　拆迁已购公有住房，拆迁人应当按照被拆迁房屋的房地产市场评估价对被拆迁人给予补偿，政府对被拆迁人不再提供经济适用住房。被拆迁人住房超过房改政策规定的标准的，拆迁人应当扣除超标部分的补偿款中属于应当上缴财政或者返还原售房单位的部分，并分别上缴或者返还。由于，已购公房在产权性上已经发生变化，从国家或者单位所有权已经转化为私人所有权，所以，其在拆迁中补偿直接按照个人房产进行即可，有一点注意的就是，超标部分要上交或者返还。 3：拆迁时未购买的公房拆迁补偿：依据《拆迁办法》第二十八条第一款、第二款规定：“拆迁市和区、县人民政府所有、并指定有关单位管理的公有住房（以下简称直管公有住房）的，直管公有住房应当按照房改政策出售给房屋承租人。房屋承租人购买现住公房后作为被拆迁人，由拆迁人按照本办法第二十七条规定给予补偿。拆迁机关、企业、事业单位自管的公有住房（以下简称自管公有住房）的，可以按照前款规定处理”。在这里，体现出了对于直管公房和自管公房的差异，直管公房由于是国家所有，所以在拆迁过程中要求“应当”按照房改政策进行出售，出售后再按照个人房产补偿。而自管公房，则是“可以”按照房改政策进行出售，再进行补偿，但是不论怎样，如果出售以后，被拆迁人就是承租人个人，他可以按照个人房产获得补偿。 4：拆迁时未出售公房的拆迁补偿：依据《拆迁办法》第二十一条规定第一款、第二款：“房屋拆迁可以实行货币补偿，也可以实行产权调换。拆迁租赁房屋，被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的，或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的，拆迁人对被拆迁人给予补偿；被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换，产权调换的房屋由原房屋承租人承租，被拆迁人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同”。本条规定了在公房按照房改政策不能出售或者没有出售的承租公房的拆迁补偿办法：其一：解除租赁协议的处理方式：由拆迁人对房屋所有人进行安置；其二：未解除租赁协议，但对拆迁事宜协商一致的，由拆迁人对所有人补偿，由所有人对承租人进行安置。拆迁当事人三方权利义务是明确的。本条还规定了被拆迁人与承租人对解除租赁关系达不成一致协议时的处理方式：为保障承租人的权益不受损害，实行产权调换，被拆迁人与原承租人就新调换的房屋签订协议续租。而此时，拆迁补偿的受偿方为被拆迁人，即被拆迁房屋的所有权人。存在公房租赁关系的情况下被拆迁人也就是公房租赁关系中的出租人只有在与从承租人解除租赁关系或对承租人进行安置后才能获得补偿。在被拆迁人（出租人）对承租人进行安置的情况下，不存在对承租人的金钱补偿问题。但在解除租赁关系的情形中，被拆迁人（出租人）通常以向承租人支付一定的金钱作为买断承租人承租权的经济上的补偿。 综上， 首先必须明确承租人，这是拆迁补偿最终利益归属的关键；其次，在公房拆迁补偿过程中，只有在公房出售给承租人时其可以获得拆迁补偿，以及在公房所有人在买断承租权时获得一定的经济补偿，若是被拆迁人进行安置的，则承租人是不能获得经济利益的。