五、承租人先行购买：一个新的制度设计

通过上述分析，我们会发现，承租人行使优先购买权会造成损害第三人利益、破坏公平原则等不利后果，并且该制度的种种目标要么可以替代要么不合理；因此废除该制度不仅是理所当然，而且无后顾之忧。但上述的“租赁房屋所有人与使用人合一”“承租人已经实际使用了租赁房屋，了解租赁房屋的情况，知道如何有效地利用该房屋”等的确是该制度的合理之处，因此我们就应该创设一种既能保护上述的合理之处又没有继承承租人优先购买权制度弊端的新的制度。

承租人优先购买权制度的最大不合理之处在于把第三人拉进来允许其参与交易但在其付出交易成本后因承租人行使权利而遭受损害，因此新的制度设计就应该，只让承租人成为所有人（这样才能达到“租赁房屋所有人与使用人合一”），而不能轻易让第三人介入交易中。在这样的精神指导下，新的制度应当是这样的：

A、在房屋租赁期限内，出租人有意出卖房屋，他必须先告知承租人自己欲出售租赁房屋的想法；如果出租人未告知承租人而直接将租赁房屋卖于第三人的，承租人可以主张其买卖合同无效[45]，且按照第三人的出价与出租人成立租赁房屋买卖合同，此权利为形成权。B、承租人在接到出租人欲卖房的通知后的一定的合理期限内必须做出自己是否准备予以购买的表示，此合理期限为10——15日。C、如果承租人表示不予购买，后来的任何时间里承租人都不得主张购买，出租人则可放心与第三人接触、协商、订立直至履行房屋买卖合同。D、如果承租人有意购买租赁房屋，他必须立刻就与出租人进行协商关于租赁房屋买卖的事宜，而出租人也不得与第三人联系有关租赁房屋的出卖事宜。E、如果出租人与承租人就买卖租赁房屋的价格、支付方式等所有条款都协商一致从而使租赁房屋买卖合同成立，那么双方就应当按照合同的约定履行。F、如果出租人未能就价格、支付方式等条款与承租人协商一致，此时出租人可以联系第三人将房屋出卖于第三人，但出租人与第三人之间的房屋买卖合同的价格必须高于承租人的出价。G、如果出租人违反价格义务低价或等价将租赁房屋出卖于第三人，承租人可以主张其买卖合同无效且按照承第三人的出价与出租人成立租赁房屋买卖合同，此权利也为形成权。

应当承认的是，此制度设计仍然不能避免出租人与第三人勾结“名义上高价，实际是低价”损害承租人利益的行为。但不能就简单地否定了此制度：1、新的制度绝对保证出租人利益不受损害，也没有损害第三人的利益；由于没有提供激励机制，出租人与第三人合谋损害承租人行为发生的可能性就很小。2、出租人与第三人勾结“名义上高价，实际是低价”目的是为了不让承租人获得租赁房屋的所有权，而此制度设计就是在废除承租人优先购买权制度后仍实现“租赁房屋所有人与使用人合一”的效率价值的；两者目的上的冲突就表明了任何以“租赁房屋所有人与使用人合一”为价值追求的制度都不可能解决出租人与第三人合谋损害承租人行为的问题。

相反的是，新的制度具有以下优点：1、它强制出租人在和第三人接触前就与想购买租赁房屋的承租人就买卖租赁房屋进行协商，从而保证在同等条件下承租人优先获得租赁房屋的所有权，使得租赁房屋所有人与使用人合二为一，从而实现了效率价值。2、它使承租人承担了交易（即买卖租赁房屋）所必需的交易成本，不再转嫁到第三人身上，体现了民法上的公平原则。3、它把第三人介入的时间限定在承租人未能与出租人协商一致之后，这样一来，第三人从事交易之时再也不用担心优先购买权的行使从而使自己的努力白废，从而促进了当事人的交易信心，促进商品流通。4、出租人在与第三人协商买卖租赁房屋之时因没有了承租人的权利主张，也减少了限制，也就不会出现第三人故意压价或出租人故意空着房屋不出租等损害出租人利益的现象，保护了出租人的利益。总之，该制度设计既保证了房屋承租人获得租赁房屋的所有权又让第三人总是在承租人退出之后才出现，避免了原制度的不公平、不效率等缺陷。