（三）缺乏对承租人行使权利的限制，易致承租人滥用权利的现象

笔者此处所说的承租人滥用权利的行为，并不是某些人所说的主张出租人与第三人之间的房屋买卖合同无效后又反悔自己并不购买（此时的行为属违约行为，已为法律所明文调整），而是指以下三种行为：

1、在现实生活中，出租人在出卖租赁房屋（即开始接触）之前往往都会询问承租人是否购买，因为自己与第三人订立合同后因承租人行使优先购买权又要与承租人订立买卖合同，这样的折腾对出租人并无益处只能徒增烦恼。面对出租人的询问，如果承租人想购买的话，[13]由于知悉自己享有法定的优先购买权，所以理性的承租人为了节省自己的交易成本都不会对出租人明确表示不予购买，他往往是不置可否使出租人认为他不会购买。而等到出租人与第三人已经订立了租赁房屋买卖合同后，承租人这个时候才主张出租人与第三人之间的买卖合同无效。在承租人不愿出具书面意见的情况下，有些出租人就不敢与第三人订立买卖合同。[14]这样的滥用权利的行为为该制度所无法制止。

2、在出租人与第三人在买卖租赁房屋的协商过程中，不论自己是否想购买租赁房屋，恶意的承租人还可以告诉第三人自己享有优先购买权，从而向第三人勒索一笔钱作为自己日后放弃优先购买权的代价。

3、承租人本不想购买租赁房屋却声称愿意购买，但假筹款等名义一拖再拖，不与出租人订立租赁房屋买卖合同。这样来耽误出租人出卖租赁房屋的商机，最后迫使出租人同意减免房租或低价买房等无理要求。[15]

优先购买权制度本来是一项优惠承租人的法律制度，但是由于缺乏对权利行使的限制，致使出现承租人滥用权利从而损害他人利益的现象，而这是我们所不愿意看到的。

（四）提供出租人与第三人勾结的激励机制，使保护承租人的规定流为具文

现实生活中，经常可以听到有人抱怨承租人优先购买权制度无法规制“出租人与第三人勾结以抬高房价为手段，迫使承租人放弃优先购买权然后再低价卖于第三人或出租人与第三人订立租赁房屋买卖合同后故意不告知承租人而是等到租赁合同期满后出租人与第三人再履行合同”[16]等不良现象。虽然双方恶意串通损害第三人利益的合同效力存在瑕疵，但由于承租人无法知晓或无法举证而使得出租人与第三人的阴谋总是能够得逞。所以，法律意图优先保护承租人的优先购买权规定也流为具文。

于是有人建议，在房屋租赁合同结束后的一段时间内，承租人仍然对租赁房屋享有优先购买权。[17]姑且不论此建议是否属于“头痛医头，脚痛医脚”，它也是欠妥的。因为承租人之所以享有优先购买权，就在于他先前已经使用租赁房屋、与租赁房屋有一定的紧密联系、继续使用能提高租赁房屋的有效利用等[18]，而当租赁合同结束后，前述的“联系”“利用”等等都已经消失，即赋予承租人优先购买权的基础已经消灭，又有何理由再赋予已经不是租赁房屋的现在使用人的原承租人以优先购买权？

笔者之所以称上述建议是“头痛医头，脚痛医脚”，是因为它没有意识到出租人与第三人勾结损害承租人利益的行为是不可避免的，因为现行承租人优先购买权制度给出租人与第三人勾结提供了一种激励。对第三人来说：由于承租人优先购买权的行使，自己投入的努力都付之东流，为了保护自己利益，他会试图与出租人勾结，甚至不惜给出租人一定的经济利益（比如在正常的房价上再加一点）。对出租人来说有三个激励：一个激励是第三人给予的经济利益；第二个激励是在现实生活中，出租人在出卖租赁房屋（即开始接触）之前往往都会询问承租人是否购买，如果承租人想购买的话，理性的他往往为了节省自己的交易成本都不会说自己会购买从而立刻与出租人协商的，而是会等到出租人与第三人成立租赁房屋买卖合同使得同等条件成就后通过行使优先购买权与出租人成立买卖合同，这样背信弃义的行为一定程度上可以称为戏耍了出租人，[19]这无疑会促使出租人与第三人勾结起来。激励之三是承租人的优先购买权为一法定权利，它是租赁房屋所有权上的一个负担，因为它可以追及至第三人处排除第三人取得的所有权，再加上“买卖不破租赁”对租赁房屋所有权的限制，它们使得第三人在购买租赁房屋时往往都压价，使得出租人被迫接受较低的价格，[20]出租人因蒙受这种不利益也往往原意与第三人勾结起来。[21]

由此可见，承租人优先购买权制度由于损害了出租人与第三人的利益，从而提供了出租人与第三人勾结规避法律损害承租人的的激励机制。这样一来，理性的出租人与第三人都会勾结起来，那么法律对承租人的优先保护的目标就无法实现，法律规定就流为具文，法律的尊严和权威都遭到践踏。

（五）限制出租人的处分权，违反意思自治原则[22]

此处笔者所指的是我国《关于贯彻执行<民法通则>若干问题的意见（试行）》、《合同法》规定的“出卖提前三个月通知承租人”对意思自治原则的破坏，并不是某些人所说的“所有权意味着所有人对其所有物的最充分、最完全的支配，是典型的支配权。而现行的优先购买权制度下，作为所有者的房屋的出租人却由于相对人的优先购买权的存在而不能充分行使自己的处分权，而必须依照法律规的强制性规定将其出让物在同等条件下优先出让于优先购买权权人，这不仅违背了所有权人的意志，同时也侵犯了所有权人的所有权，是对作为完全权能的所有权的一种限制”[23]，因为这种对出租人所有权的限制有着合理化支撑，表明上是违反了意思自治原则，但它实现了更高层次的公平正义。

但让此制度设计者和拥护者始料不及的是，承租人行使优先购买权会产生另一种对出租人处分权的限制，即对出租人出卖房屋的时间进行限制。所有权神圣的市民社会里，所有权主体有权根据自己的需要决定在何时出卖自己的所有物而无须经过他人的同意，承租人优先购买权制度的设计者肯定也不会限制出租人这方面的所有权。他有权经过长期思考后决定出卖租赁房屋，也有权临时起意出卖，[24]他与买受人协商的时间可能需要两个月三个月，也可能不过两三天内就与买受人达成协议，这些都是他自主决定的市场行为，任何外在的限制都是不合理的。但是“出卖提前三个月通知承租人”的规定却使得要么出租人要想出卖房屋就必须经过三个月的思考（把“出卖”理解为与买受人就出卖事宜进行接触，即开始卖房），因为临时起意的情况下出租人根本不可能履行此通知义务，只有提前三个月的准备卖房才能履行此提前三个月的通知义务；要么出租人必须与买受人经过至少三个月的协商谈判过程才能成立合同（把“出卖”理解为与买受人就出卖事宜协商完毕，即订立房屋买卖合同），因为如果双方两三天内就合同所有条款达成协议的话，出租人还是无法履行此通知义务，只有经过至少三个月的协商谈判过程才能在出卖之前履行通知义务。[25]

由此可见，“出卖提前三个月通知承租人”的规定对出租人（即出卖人）的处分权产生了一种荒唐[26]的限制，不论出于何种政策考量，这样的限制都是不允许的。而这恰恰是房屋承租人依据法律规定行使优先购买权所出现的局面。[27]