房产新政下如何处理房产买卖合同纠纷

王旭东

前言: 为了遏制房价过快上涨的势头，国务院下发了一系列调控房价的政策措施，特别是2010年4月17日国务院下发《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（以下简称“房产新政”）后，对在此政策调整前已经签订的各类现房、期房、二手房买卖合同的履行带来诸多问题，如何合理的应用《合同法》以及其他法律文件的规定，帮助由于政策调整而存在合同履行障碍的出卖人、买受人、居间人等妥善处理他们已经签订的房屋买卖合同，就成了迫切需要解决的法律问题。笔者作为一名从事房地产行业的专业律师，将从《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）和《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》（法释[2009]5号）第二十六条规定中确定的情势变更原则的角度出发，结合自己办理的类似案件，通过本文对房产买卖合同各方当事人共同关心的此类合同能否变更或解除、如何确定双方的责任承担等等问题做出一个初步的法律分析，希望能对房产买卖双方和居间人有所帮助，也非常愿意和关心此类问题的朋友共同探讨。
一、房产新政及其带来的法律问题
2010年以来，房价成为舆论的焦点，3月份的“两会”以后，房价依然坚挺，房价问题已由单纯的价格问题演变为民生问题，为切实有效抑制房价，遏制投机炒房行为，2010年4月17日国务院下发《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，其核心内容为：
1、提高按揭贷款首付比例。房产新政规定，对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同），贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高。
2、提高二套及以上住房贷款比例。房产新政规定，对贷款购买第二套住房的家庭贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高。
3、暂停发放购买第三套及以上住房贷款；
4、对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。
5、对境外机构和个人购房，严格按有关政策执行。
房产新政实施后，改变了过去房市吸虹过剩货币流动性的通道，投资、投机性需求失去了通过价差交易获利的机会，从而逆转了对市场对房价的预期。同时，房产新政未能就新政出台前所签订的没有完成交易的购房协议是否要遵循房产新政等做出清晰的划定，导致执行部门一刀切的统一执行新的购房和房贷新政，部分购房人因购房、房贷门槛的提高，无法再按照原合同约定继续履行合同。
房产政策的剧变对房产买卖产生了巨大的冲击，是信守承诺继续交易，还是变更或解除合同？买受人能否以房产新政为“不可抗力”或“情势变更”为由变更或解除房产买卖合同？解除或变更房产买卖合同后的法律责任如何承担？守约方如何维护自己的合法权益等问题，这些都是出卖人、买受人、居间人迫切需要解决的问题。为正确适用法律，妥善解决纠纷，保护房屋买卖各方当事人的合法权益，笔者以下提出法律意见，供房产买卖双方和居间人参考。
二、房产新政在房产买卖合同中法律定性。
房产新政出台后，由于首付提高、利息增加、贷款额度减少、贷不出款，引发买受人退房潮，焦点主要在于，房产新政是不可抗力或者情势变更，还是属于正常的商业风险，买受人要求退房是否属于违约，要不要承担违约责任？
买受人认为房产新政属于情势变更，买受人可以解除或变更合同，无需承担违约责任，其理由是：双方签订的房产买卖合同虽然有效，但在合同履行过程中，由于房产新政实施，导致首付提高、利息增加、贷款额度减少、贷不出款，改变了房款支付方式和比例，这是双方在签订房产买卖合同时所无法预料的，无法避免的，是一种无法防止的外因，而非买受人个人原因导致，而且超过了买受人承受能力，买受人无法克服。若按照原合同继续履行，对买受人来说将导致明显不公平。所以，房产新政属于情势变更，买受人可以解除合同而且不应承担解除合同的违约责任。
出卖人认为房产新政属于正常的商业风险，买受人应继续履行合同。其理由是：双方签订的房产买卖合同是在平等互利、等价有偿的原则下经过协商一致自愿达成的，是一份有效合同，且合同的内容也不违反现行法律和法规。对有效合同，双方均应全面履行。而且房地产调控政策并非不可预见、并非不可克服，因此房产新政不属于情势变更，属于商业风险，买受人要求变更或解除房产买卖合同没有法律依据，买受人应继续履行合同。
笔者认为，上述两种意见的争议焦点是房产新政在房产买卖合同中的法律定性问题。合同签订后，在合同履行过程中房产新政出台，对房产买卖产生巨大的冲击，房产新政这种情况属于商业风险，还是情势变更？合同一方能否以情势变更要求对合同的相关条款进行变更或要求解除合同？要分析这个问题，我们应对情势变更原则及相关构成等作一定的了解和分析。
1、适用情势变更原则变更或解除合同的法律依据
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）第二十三条的规定：商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）（法释[2009]5号）第二十六条规定，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。
这两个司法解释是目前房产新政下引用情势变更原则申请法院或仲裁机构变更或解除合同的法律依据。
2、情势变更原则的含义
情势变更原则是一项涉及合同履行的法律原则。指在合同成立后至履行完毕前这段时间内，因不可归责于双方当事人的原因而发生情势变更，致使继续维持该合同之原有效力对受其影响的一方当事人显失公平，则允许该当事人单方变更或者解除合同。所谓情势，应指合同成立之后、履行之前所发生的不可预见，无法控制，致使合同之基础或环境发生根本性变化，并且其影响及于社会全体或者是局部，而不是单单只影响该合同本身，而且不是直接对合同的利益产生影响，而是通过该事由影响了合同订立所依赖的客观环境或者是基础，进而影响该合同的，在这种情形下，履行该合同会造成合同当事人双方利益的不均衡，出现显失公平的局面，有悖诚实信用原则。所谓的变更，是指合同赖以订立的基础或者环境（即情势）发生了异常的、根本性的变动。这主要是与商业风险的区别。一般的变化，如果不足以影响到合同的实质性内容，不足以对合同订立的基础造成动摇，那么，就可以认为是一般的商业风险。
3、情势变更原则的构成要件
（1）、不能预见性。即情势变更的发生是合同双方当事人于订立合同之时客观上不能预见的。此处的不可预见与不可抗力的不可预见性应具有一致性，并且可能会有某种关联性，很多的情势变更是由于不可抗力造成的。
（2）、不可归责性。民法上以过错责任为主要的归责原则，当事人对于自己的故意或者过失所造成的损失都要承担相应的民事责任。不可归责的构成要件之一是当事人不存在故意或者过失。
（3）、该情势变更发生在合同有效存续期间。即情势变更发生于合同成立之后，完全履行之前，而不是发生在合同成立之前或者是履行完毕之后。
（4）、继续履行合同会造成显失公平。所谓显失公平，是指非常明显的不公平，而不是一般的利益不等或者对价不均。即符合《民法通则》若干问题的意见第72条“双方的权利和义务明显违反公平、等价有偿原则”，可以认定为显示公平。倘是已经履行的合同造成了显失公平，情势变更原则就不能适用了，因为情势变更原则只对于约定的合同履行期间生效，无溯及既往的法律效力。
（5）、适用情势变更原则后不会造成新的不公平。依诚实信用原则以及公平原则，当事人之间适用情势变更原则而进行的合同调整或者解除，倘调整或者解除合同的行为不足以衡平当事人双方的利益，更甚者若造成对方当事人的显失公平，则非适用情势变更原则的本意，更加违背了诚实信用原则和公平原则，因此，须适用情势变更原则后进行的合同调整不会造成新的不公平，这是一个很基本的要件。
4、情势变更原则与不可抗力、商业风险的区别
（1）、情势变更与不可抗力区别
所谓不可抗力，是指 “不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”，主要包括自然灾害、政府行为和战争等社会异常现象。两者虽都有当事人不可预见、因客观情况发生变化非当事人故意或过错引起，都在合同履行期间发生等相同点，但两者之间还是有区别的，主要表现在，一是两者对合同的阻碍程度不同。不可抗力是不可抗拒的，一般构成履行不能或者是大部分履行不能，是绝对的不能。而情势变更，则是对履行合同义务的一方当事人构成了显失公平，属于可以履行或者是履行困难，是相对的履行困难，而不是履行不能。二是引发是有原因不同。不可抗力主要有，一为自然灾害、政府行为、社会的异常变动等情况，如海啸、地震、政府征收征用、战争、罢工、社会动乱等。而情势变更则主要表现为合同基础的变更，如物价暴涨暴跌、“非典”事件等。三是当事人的权利性质不同。不可抗力情形下，当事人享有形成权，即只需在不可抗力事件发生后，通知对方当事人即可，无须进行协商。而情势变更则与之不同，当事人所享有的是请求权，须经司法判决来进行合同变更或者解除。四是法律后果不同。不可抗力是法定的免责事由，当事人只要证明其履行困难或者履行不能是由于不可抗力造成的，即可获得免责，而情势变更不是法定免责事由，而且法官在自由裁量时，需要综合考虑双方当事人的利益均衡，旨在平衡合同双方当事人的利益平衡问题，而不是免除谁的责任，并且情势变更的法律后果是变更合同或者解除合同，而不是免除一方当事人的合同义务。
（2）情势变更原则与商业风险的区别
所谓商业风险，一般是指在商业经济活动中，因经济失利所应承担的正常商业损失。情势变更原则与商业风险之间的区别主要表现在：一是可预见性。商业风险是可以预见的，当事人应当预见或推定可以预见的情况或者事变，由于其故意或过失没有预见，所造成的损失由其自行负担。但是情势变更原则却要求该事变必须是当事人所不可预见的。二是对当事人的过错要求不同。情势变更原则要求当事人双方均无过失才可以适用，但是商业风险则可能是为当事人过失所致。三是客观情势的变化程度不同。情势变更一般是根本性的变化，而商业风险则是在价格规律范围内的小幅度波动，是一般性的变化。四是看是否因继续履行合同而构成显失公平，这也是判断是否属于商业风险还是情势变更的重要依据。究其本质，情势变更的原因是不可预见的非常情况，而商业风险则属于正常经济范围内的波动。
5、将房产新政认定为情势变更，符合法律规定，更能体现当事人的利益均衡，也与当前的房产调控目标不相悖。
从房产新政来看，房产新政对于买卖双方在已经签署合同但尚未履行完毕前来说都是不能预见的，责任也不可归于一方，新政前合同赖以存在的客观情况确实已发生变化，违背了购房人订立合同时的基本条件，也并非出卖人的合理预期。房产新政的规定对于双方来说都是必须要接受的，如果继续履行会对一方显失公平，因此这种情况认定为情势变更，从而解除合同，符合法律规定，也能符合合同履行的公平原则，与政策调控的目标并不相悖。
房产新政虽然属于当事人不能预见的情形，但并未达到不能避免并且不能克服的客观程度，合同也并非绝对不能履行，不应认定为不可抗力。如果将此种情况认定为不可抗力，则可预见的后果是不可抗力认定范围的过宽，将造成合同稳定性受到极大影响。另外，房产新政使购房人增加的负担，并不属于一般性的商业风险，其后果不应该由购房人承担。如果因为政策调整而相应地调整房屋买卖合同的履行方式，比如要求购房者提高首付款比例，在不能贷款的情况下一次性付款，那就等于强制购房人单方承担政策调整带来的全部不利后果，而出卖人利益不受实质影响，甚至有所获利，这显然并不公平。
所以，将房产新政认定为情势变更，更符合法律规定，也更能体现当事人的权益平衡。从更深层次来看，房产新政的目的，一方面是通过提高购房首付和提高贷款利率来降低购房人资金承受力，遏止购房需求，减少房屋成交，以抑制高房价；另一方面是通过提高购房成本，减少购房需求来改变公众的房价预期，从而遏止房价过快上涨。如果法院不将房产新政认定为情势变更，维护房产买卖合同的有效性，判决继续履行合同，将与政策调整的基本导向相悖，间接支持了高房价，对买受人来说，也导致显示公平。
三、房产新政出台后房产买卖合同纠纷的处理
由于房产买卖合同当事人的具体情况差别很大，这些也将使各个房产买卖合同在新政出台后的解决方式各有不同，或继续履行，或变更，或解除，或承担违约责任，或双方免责，或协商解决，或仲裁诉讼，因此，针对房产新政下的房产买卖合同纠纷，应根据不同情况，房产买卖合同当事人应根据不同情况采取不同的法律应对措施。
1、对房产买卖合同纠纷，应按照约定优先、法定补充原则处理。
合同有约定的，按照合同约定处理，这是《合同法》处理合同纠纷的基本原则。如果房产买卖合同约定，因政府或银行政策等原因发生变化，买受人届时不能取得贷款或贷款额度不够，应自行筹措资金补齐房款，否则按已交房款（房屋总价）的一定比例承担违约责任的，或约定买受人人因自身原因不能获得银行贷款，因自行补齐房屋全款，否则应按房款（房屋总价）的一定比例支付违约金的，买受人必须按照合同约定补齐房款差价，而不得以房产新政为由要求解除合同。
2、未纳入房产新政调整范围的房产买卖合同纠纷，不得以房产新政为由要求解除合同。
对贷款购买首套自住房且面积小于90平方米的房屋、以及购买商业性用房等，并未纳入房产新政调整范围，买受人不得以房产新政为由要求解除合同。
3、因首付提高、利息增加、银行贷款额度减少或者贷不出款，致使买受人无法履行付款义务，买受人要求解除房屋买卖合同的处理。
一般情况下，首付提高、利息增加、银行贷款额度减少或者贷不出款不会当然导致买受人不能继续履行合同，买受人也可以通过其它途径筹措资金履行付款义务。因此，当事人在无特别约定的情况下，一般不得以此为由主张解除房屋买卖合同。但是，买受人能举证证明首付提高、利息增加、银行贷款额度减少或者贷不出款，确实严重影响其履约能力，房屋买卖合同事实上已不可能继续履行，且该履行障碍并非买受人的信用等个人原因所致，买受人主张解除房屋买卖合同的，可以允许。也就是说，买受人可适用情势变更原则解除房产买卖合同。
对一手房买卖（即指开发商将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的形式），买受人可直接引用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）第二十三条的规定，请求人民法院或仲裁机构解除合同，要求出卖人将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。由于法释[2003]7号文只适用于一手房买卖，对于二手房买卖并不适用。对二手房买卖，买受人可根据《合同法解释二》（法释[2009]5号）第二十六条规定，请求人民法院或仲裁机构解除合同，要求出卖人将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。
4、因房产新政调控引起税费调整，当事人对调整后税费的支付没有约定或约定不明的处理。
当事人对税费的支付没有约定或约定不明的，应根据国家税费法规确定承担主体。若双方对税费的支付作出约定后，又因宏观政策调控而发生税费增减的，除当事人协商一致外，增减部分仍应按国家税费法规确定承担主体。当事人不得以税费调整或双方未作约定以及约定不明为由，要求解除合同。
四、房产新政下房产买卖合同解除或变更后的法律责任。
如上文所述，在房产新政调控政策出台后，在发生情势变更导致合同变更或解除的情况下，都会涉及要承担什么样的法律责任问题，笔者认为应当分别按照如下原则确定各方的责任承担。
1、双方协商一致解除合同，或者对房屋买卖合同的条款进行变更的，双方互不承担责任。
房产新政出台后，由于客观情况发生了变化，使原合同无法履行的，经双方当事人协商一致可解除合同，并对解除后的有关事项作出约定的，双方按照约定办理即可。当事人双方也可对原合同条款进行的修改或补充，双方按照补充协议约履行即可。在这种情况下，双方是互不承担合同责任的。如出卖人或者购房人擅自解除或变更买卖合同的，不仅不能对合同的另一方产生约束力，而且还可能构成违约。
2、买受人可通过向人民法院或仲裁机构申请变更合同。
因情势变致使合同履行显失公平，双方不能协商一致时，买受人可通过向人民法院或仲裁机构申请，请求变更合同条款，如通过变更付款方式等，消除显失公平现象，在当事人之间重新实现风险平衡、利益平衡，建立新的对价关系，以使合同目的仍得以实现。
3、买受人以发生情势变更为由解除合同的，出卖人可要求赔偿损失。
我国《民法通则》第115 条规定：“合同的变更或解除，不影响当事人要求赔偿损失的权利。”如买受人以情势变更为由向人民法院或仲裁机构申请解除合同的，出卖人可要求买受人赔偿损失，如房价降低造成的损失。
4、买受人以发生情势变更为由解除合同的，居间人仍可要求支付一定的居间费用。
但由于居间人已经促成双方签约，只因政策原因未能履行，居间人要求支付一定居间报酬亦属合理，可根据居间人已经完成的居间行为，由买卖双方支付一定居间报酬。

房产新政出台后，虽然买受人可依据法律规定适用情势变更变更或解除合同，但在法律实务中，情势变更的使用往往很谨慎。按照最高人民法院有关负责人解读合同法司法解释（二）中的观点，司法解释（二）要求严格区分变更的情势与正常的市场风险之间的区别，审慎适用情势变更原则。对必须适用情势变更原则进行裁判的个案，要层报高级人民法院审查批准，最大限度地避免对交易安全和市场秩序造成大的冲击。显然法院对运用情势变更原则处理因为房产新政引起的法律纠纷持慎重态度。因此，对房产新政出台后的各类房产买卖合同纠纷，房产买卖双方和居间人应根据不同情况，具体分析，妥善处理。确需运用情势变更原则要求变更或解除房屋买卖合同的，在举证上一定要充分。