【摘要】婚前以个人名义购买的，婚后以夫妻共同财产还贷，且在婚内获得产权证的房屋，其权属在离婚诉讼中比较棘手，有夫妻共同财产的主张，亦有个人财产的观点。两种结论体现了我国物权变动模式和法定夫妻财产制之间的冲突，也体现了身份法和财产法在影响财产关系变动中的不同理念。从维护两性在家庭中的平等地位出发，综合按揭房屋多种类型，最终确定房屋权属以及增值部分的分割规则。
【关键词】夫妻共有财产；按揭房屋；房屋增值部分
【写作年份】2010年
 
【正文】

在中国人的观念中，房屋不仅是遮风避雨的场所，更是涵养家庭情感和培养生活情趣的载体。从古至今，中国人对房屋的偏爱从未因现代文明而弱化，反因快节奏的生活而变得愈加强烈。然婚前以个人名义购买，婚后获得产权证的按揭房屋，在离婚诉讼中却给理论界和实务界造成了困惑，北京、江苏、上海、广州等地法院针对同类型案例作出了截然相反的判决。而最高人民法院作出的《关于〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》（草稿）（以下简称《婚姻法解释三》草稿）第十三条的规定似乎起到了定分止争的作用，但又颇值得深入探讨。本文以十三条为基础，根据按揭房屋的类型以及按揭过程中财产的变动情况，确定离婚诉讼中按揭房屋的权属，以及对增值部分的具体分割规则。

一、解析《婚姻法解释三》草稿第十三条

《婚姻法解释三》草稿第十三条规定，夫妻一方婚前以个人财产购买房屋并在银行按揭贷款，支付的购房款数额超过房屋总价的一半时，无论房屋何时交付及房屋产权证何时取得，离婚时可以将该房屋视为一方的个人财产，尚未归还的部分贷款认定为一方的个人债务。在婚姻关系存续期间由夫妻共同财产还贷部分，应考虑离婚时房屋的市场价值，由一方对另一方予以合理补偿。

（一）第十三条的基本内容

1．按揭房屋为个人财产的条件

按照第十三条的规定，按揭房屋为个人财产的条件为：（1）婚前以个人名义购买；（2）以按揭方式否卖；（3）支付的购房款超过房屋总价款的一半。在满足上述三个条件的情况下，无论何时交付房屋产权证都将房屋视为婚前个人财产。其中购房款超过房屋总价款的一半是判断的核心因素。

反之，若已支付房款不足房屋总价的一半，则按揭房屋为夫妻共有财产。

2．共有还贷部分的返还原则

在认定按揭房屋为婚前个人财产的前提下，尚未偿还的贷款为个人债务。其中共同财产还贷部分依然为个人债务，但是在补偿时要考虑房屋的市场价值。

（二）第十三条存在的问题

第十三条虽然对按揭房屋权属争议作出了回应，但是并未提出公平且明确的标准。

1．按揭房屋权属的确定受付款比例的影响

“婚前一方支付的房款是否达到总房款的50％”。很多学者、法官、律师在讨论该草案时，对此持反对意见。他们达成共识，婚前个人支付50％房款与支付20％或90％的房款，对于权属性质上来说根本就没有任何区别，也没有实际意义。况且传统民法理论也未规定付款的比例与取得所有权之间的因果关系。

2．共同还贷部分返还内容不甚清晰

最末有关共同还贷部分的计算，表达却不甚清晰。共同还贷的部分是根据贷款合同确定的，因此共同还贷的数额也是确定的：

共同还贷总额=每个月偿还的贷款×还贷的时间

第十三条认为应考虑离婚时房屋的市场价值，由一方对另一方予以合理补偿。因此，第十三条中所说的并不仅仅包括共同还贷的部分，还涉及到房屋增值部分的分割。离婚诉讼中按揭房屋涉及三部分款项：首付款：共同还贷；房屋增值部分。首付款为购买房屋一方的个人财产。共同还贷部分属于夫妻共有，买受人的配偶可以主张以共有人的身份请求返还其应有份额，虽然强调“合理”补偿，但并没有给出确定“合理”的标准。

二、全国各地法院对离婚按揭房屋权属的基本态度

离婚诉讼中按揭房屋分割的法律症结集中在两个方面：按揭房屋的权属以及房屋增值部分的分割。婚前以个人名义购买按揭房屋，婚后获得房屋产权证，且以婚后共同财产还贷，由于整个房屋权属变动过程跨越了婚姻关系，难以确定按揭房屋权属，而房屋权属不明导致房屋增值部分分割困难。对此全国各地法院主要有两种观点：婚前个人财产和夫妻共同财产。即使都主张个人财产，有关房屋增值部分的分割问题上，也存在截然不同的观点。

（一）按揭房屋属于婚前个人财产

1．房屋为婚前个人财产

主张按揭房屋为婚前个人财产的法院主要有：上海市高级人民法院[1]、广东省高级人民法院[2]和深圳市中级人民法院[3]。上述三者明确承认按揭房屋的个人财产属性。其他地区法院的法官虽然在判决中也支持婚前个人财产的观点，但是法无明文规定，仅为法官个人观点。[4]

若按揭房屋为夫妻婚前个人财产，必须满足以下要件：第一，婚前以按揭的方式购买；第二，以个人名义购买；第三，在婚姻存续期间获得房屋产权证；第四，用夫妻共有财产还贷。

但也有例外情况：若配偶方有证据证明，在婚前双方对共同购买的房屋已经达成合意，认可所购买房屋为共同共有，并且出资。此时虽然该房产登记在一方名下，仍宜认定为夫妻共同财产，分割时应按共同财产的分割原则进行处理。对此上海高级人民法院和广东高级人民法院持相同的观点。可见有共同共有的意思表示，同时共同出资的情况下就可以认定属于按揭房屋属于夫妻共有财产。

然而深圳中级人民法院虽然也认可上述两院的例外观点，但是提出了更多的参考因素，其中包括出资的比例，婚后是否共同生活以及婚姻存续时间的长短等。这些因素不影响按揭房屋为夫妻共有的属性，但会直接影响分割的比例。

这种观点考虑了婚前购买按揭房屋的行为与产权登记之间的关联性。[5]房产证是取得物权的标志。在婚姻关系存续期间获得房产证，仅仅是婚前购买房屋期待权的延续，而房产管理部门发放房产证的行为，实际上是一方婚前期待权在婚后演化成物权的过程。[6]“一方用婚前个人积蓄购买的有形财产的归属问题，由于这只是原有财产价值存在形态发生了变化，其价值取得始于婚前，即所谓万变不离其宗，故应当认定为一方的个人财产。”[7]尚未偿还的贷款，为个人债务。共同财产还贷的行为并不改变房屋的权属。

地方法院的观点与第十三条的规定并不相同，地方法院并没有将房款支付比例作为判断房屋权属的要件之一，直接导致将按揭房屋认定为个人财产的范围大大扩张。

（二）按揭房屋属于夫妻共同共有财产

江苏高级人民法院认定婚前以个人名义购买的房屋为夫妻共有财产。[8]尽管一方婚前购买按揭房屋，但只要再婚姻存续期间获得产权证，无论产权证上登记的所有权人为一方或双方，均视为夫妻共同财产。这种观点也具有普遍性，建立的基础是，婚后夫妻共同购买或还款的事实使得原属于一方婚前特有的权益在双方之间平分，以维护婚姻关系的稳定。[9]根据《中华人民共和国婚姻法》（以下简称《婚姻法》）第十七条、第十八条和第十九条的相关规定，将跨越婚姻关系的以按揭方式购买的房屋视为夫妻婚后的共同财产。房屋为夫妻双方共有，在离婚诉讼中应当作为共有财产分割。

（三）离婚诉讼中按揭房屋增值部分的分割

与按揭房屋有关的款项共有三部分：房屋的首付款；偿还贷款；房屋的增值部分。其中婚前以个人名义购买，房屋的首付款视为买受人的婚前个人财产；以共同财产还贷的性质也比较明确；而房屋的增值部分归属却未有定论。根据民法理论，房屋的权属直接决定了房屋增值部分的归属。然而因为有婚姻关系的存在，房屋增值部分的归属并不完全适用财产法的规则。对此存在两种观点。

1．不能分割房屋增值部分

持此种观点的是上海市高级人民法院。该院认为，婚前以个人名义购买的房屋，婚后取得房产证，此时房屋为夫或妻婚前个人财产，并非夫妻共同财产，另一方并非房屋所有权人，其只能要求返还共同还贷金额的一半。[10]这显然是按揭房屋为婚前个人财产的当然结论，增值部分归属于房屋的所有人。

2．可以分割房屋增值部分

对于房屋增值部分的分割部分有两种观点。第一种观点认为，根据2003年12月4日《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》（以下简称《婚姻法解释（二）》）第十一条规定：“一方以个人财产投资取得的收益，应认定为夫妻共同财产。”此种观点，将房屋的增值部分分成两部分：婚前还款引起的房屋增值；婚后共同还款引起的房屋增值。婚前个人还款部分引起的相应房屋增值部分也应当认定为夫妻共同财产，连同婚后还款部分引起的房屋增值部分均由双方平分。

第二种观点认为，婚前个人还款部分引起的相应房屋增值部分归购房一方，就婚姻关系存续期间该房屋的增值部分，购房一方应当对另一方适当补偿。[11]

三、离婚诉讼中按揭房屋权属之争的原因

从公示的角度出发，按揭房屋的买受人为房屋唯一的所有权人；然由于婚前没有对房屋权属作出明确的约定，并且获得产权证的事实发生在婚姻存续期间，易得出房屋为夫妻共同财产的结论，尤其以夫妻共同财产还贷的事实强化这种观点。离婚诉讼中按揭房屋权属之争，反映了财产法与身份法中财产权属确定规则之间的冲突。

（一）法律行为和非法律行取得物权之间的冲突

不动产物权可以通过法律行为和非法律行为取得。通过法律行为取得的不动产物权，是指以一方当事人或相对人共同意思表示为基础的不动产物权取得，即为法律行为。[12]婚前通过按揭的方式购买的房屋，就属于通过双方法律行为获得所有权。

1．登记为依法律行为取得物权的生效要件

根据《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）第九条的规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”按此条规定，按揭房屋未完成登记前，买受人尚未获得房屋法律上的所有权。

2．法律规定直接导致不动产物权的变动

非法律行为取得物权是指该不动产能够取得的法律本源，并非取得人的相对人即原权人的意思表示，而不意味着在不动产物权取得时不需要取得人的意思表示及其积极的作为。这种情况是在物权人或法律有意识排斥原权人的意思表示的情况下发生的，取得人在不动产物权取得时当然要有积极的作为。[13]

我国夫妻财产制为混合财产制，在双方没有约定且无法律其他规定的情况下，推定双方在婚后取得的财产为共同共有。因为法定夫妻财产制，使得婚姻关系存续期间获得的个人财产，归属于夫妻双方共同所有，除法律规定的除外。所有权登记发生在婚姻存续期间，且有关财产归属的规定，《婚姻法》为特别法，因此出现按揭房屋为夫妻共有财产的观点。

（二）物权变动模式与夫妻财产制之间的冲突

按揭房屋归属之争不仅体现了法律行为和非法律行为物权取得方式的差异，实际上也凸现出我国的物权变动模式与法定夫妻财产制之间的冲突。

我国的物权变动模式与瑞士较为接近，即债权形式主义。[14]若不动产物权变动的原因行为被认定为无效或者被撤销，不动产登记也会被认定为无效或被撤销。肯定不动产物权变动的原因行为与登记之间存在因果关系。办理房屋产权登记属于房屋买卖合同的应有内容，而登记机关也会根据房屋买卖合同中的买受人来确定房屋产权归属。

若以房屋产权证的取得作为所有权取得的标志，因产权证的取得发生在婚姻存续期间，所以该按揭房屋为夫妻共同财产。即使婚前以个人名义购买，只要婚姻存续期间取得产权证，就视为以合法方式获得的夫妻共有财产。
 
【作者简介】
陈凌云，西北政法大学民商法学院讲师、法学博士。
 
【注释】
[1] 2004年9月7日上海市高级人民法院印发的《上海市高级人民法院适用最高人民法院婚姻法司法解释(二)婚姻若干问题的解答（一）》（沪高法民一[2004]25号）中的解答第六项。
六、夫妻一方婚前以个人财产按揭购买房屋，婚后夫妻共同清偿贷款，在离婚诉讼中如何处理？
答：夫妻一方婚前以个人财产购买房屋，并按揭贷款，产证登记在自己名下的，该房屋仍为其个人财产。同样，按揭贷款为其个人债务。婚后配偶一方参与清偿贷款，并不改变该房屋为个人财产的性质。因此，在离婚分割财产时，该房屋为个人财产，剩余未归还的债务，为个人债务。对已归还的贷款中属于配偶一方清 偿的部分，应当予以返还。
对于产证登记在一方名下，但配偶方有证据证明婚前购房时，其也共同出资的，在离婚分割财产时，该房屋仍为产证登记人的个人财产，剩余未归还的债务，为其个人债务。但于首付款和已归还的贷款中属于配偶一方出资和清偿的部分，应当予以返还。
若配偶方同时有证据证明，其婚前是基于双方均认可所购房屋为共同所有的前提下进行出资的，则虽然该房产登记在一方名下，仍宜认定为夫妻共同财产，分割时应按共同财产的分割原则进行处理。同样，其按揭贷款债务为共同债务，但在分割共同所有的房产时，对于存在当事人出资数额比例悬殊，且婚后确未共同生活，或婚姻关系存续期间较短等情形的，也应一并考虑，可参考当时的出资比例，对房产进行分割，而不宜各半分割。
[2] 2006年11月6日广东省高级人民法院发布的《关于审理婚姻纠纷案件若干问题的指导意见(2006)》（粤高法发[2006]39号）中第九条。
9、一方婚前以个人财产购买房屋并按揭贷款，房屋预售合同的买受人为该方且产权证登记在该方名下的， 该房屋属于其个人财产。
另一方婚后参与清偿贷款，不改变该房屋为个人财产的性质，但对以夫妻共同财产或另一方个人财产清偿
的贷款部分，离婚时取得房屋所有权的一方应对另一方给予合理的补偿。双方就补偿问题达不成协议的，可以
参照该房屋的市场价值，按另一方的出资比例（以夫妻共同财产偿还的贷款部分，各占一半出资额）计算一方
应支付给另一方的补偿数额。
一方婚前购买的房屋，产权证登记在一方名下，但另一方有证据证明该房屋是在双方认可所购房屋为共同
所有的前提下共同出资购买，仅是名义上登记在一方名下的，该房屋应认定为夫妻共同财产。该房屋在离婚时应按夫妻共同财产进行分割，其按揭贷款债务为夫妻共同债务。
[3] 2007年6月深圳市中级人民法院发布的《深圳市中级人民法院关于审理婚姻案件的指导意见》（试行）中第三十二条。
三十二、夫妻一方婚前以个人财产购买房屋并按揭贷款，产权证登记在该方名下的，该房屋为其个人婚前
财产。另一方婚后参与清偿贷款，不改变该房屋为个人财产的性质，但对已归还的贷款中另一方以个人财产清偿的部分，应当全部返还；以夫妻共同财产清偿的部分，应当返还其中的一半。
产权证登记在一方名下，但另一方有证据证明婚前购房时，其也同意出资的，在离婚分割财产时，该房屋
为产权登记人的个人财产，剩余未归还的债务，为其个人债务。但对首期款和已归还的贷款中属于另一方出资和清偿的部分，应当予以返还。
一方婚前购买的房屋，另一方有证据证明其婚前是基于双方均认可所购房屋为共同所有的前提下进行出资
的，则虽然该房产登记在一方名下，仍应认定为夫妻共同财产，分割时应按共同财产的分割原则进行处理，其按揭贷款债务为共同债务。但对于存在当事人出资比例悬殊，且婚后确未共同生活，或婚姻关系存续期间较短等情形的，可参考当时的出资比例对房产进行分割，不宜各半分割。
[4] 最高人民法院民事审判民一庭吴晓芳法官支持按揭房屋为夫妻婚前个人财产的观点。认定为一方的个人财产，尚未归还的贷款为一方的个人债务。在婚姻关系存续期间用夫妻共同财产还贷部分，应考虑房屋增值收益由一方对配偶一方进行合理补偿。参见吴晓芳：《当前婚姻家庭案件中的疑难问题探析》，《人民司法》2010年第
1期（应用版），第58页。
[5] 参见张莉、叶永尧：《如何认定婚前一方按揭购买、婚后夫妻双方共同还贷的商品房所有权之归属——方某诉韩某离婚纠纷相关法律问题分析》，载《审判前沿》，法律出版社2008年版，第152页。
[6] 参见贾明军主编：《婚姻家庭纠纷案件律师业务》，法律出版社2008年版，第302页。
[7] 黄松有主编：《最高人民法院婚姻法司法解释（二）的理解和适用》，人民法院出版社2004年版，第110页。
[8] 江苏省高级人民法院的《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉及司法解释若干问题的讨论纪要》：
第十三条：夫妻一方婚前以个人名义办理房贷，且用个人财产支付首期房款，在婚姻关系存续期间用夫妻共同财产还贷，如果婚后取得房屋所有权的，无论登记于一方还是双方名下，均应当认定为夫妻共同财产，离婚时作为夫妻共同财产进行分割。对于一方婚前支付的首期付款，由另一方返还一半；尚欠的贷款，作为夫妻共同债务，由双方返还。
夫妻一方婚前以个人名义办理房贷，且用个人财产支付首期房款，如果所有权系婚前取得且登记在一方名下，但在夫妻关系存续期间又用共同财产还贷的，该房屋应认定为登记一方的个人财产。对于婚后以夫妻共同财产偿还的贷款部分，由享有所有权的一方予以返还。如夫妻另一方要求分割房屋增值部分收益的，人民法院应予支持。
[9] 参见张莉、叶永尧：《如何认定婚前一方按揭购买、婚后夫妻双方共同还贷的商品房所有权之归属——方某诉韩某离婚纠纷相关法律问题分析》，载于《审判前沿》，法律出版社2008年版，第153页。
[10] 参见贾明军主编：《婚姻家庭纠纷案件律师业务》，法律出版社2008年版，第304页。
[11] 参见余文玲：《试论离婚案件中按揭房屋的处理》，载《人民司法》2005年第4期，第23页。
[12] 参见孙宪忠：《论物权法》，法律出版社2001年版，第423-424页。
[13] 参见孙宪忠：《论物权法》，法律出版社2001年版，第414页。
[14] 参见黄松有主编：《〈中华人民共和国物权法〉条文理解与适用》，人民法院出版社2007年版，