在我国民事判决执行难，已为人们所共识，可涉及房地产案件的执行更难。一是现行法律法规对该方面规定较少，甚至对其中许多问题根本未作规定，造成很多情况下无法可依；二是房地产案件的执行涉及面广，需要相关部门的协调配合，但某些房地产管理部门基于种种因素的影响，或拒不履行人民法院要求协助执行的通知，或对人民法院查封的房地产擅自解封，违法办理过户手续，或在协助执行时以种种借口推诿、拖延，给人民法院的执行工作设置障碍；三是房地产变现难。受种种因素的制约，在我国许多地方尤其是经济欠发达地区农村的房地产处理无人要，加之当地土地交易的范围极小，相当部分的土地不能进入市场进行交易。特别是集体所有的土地禁止交易，更给涉集体土地不动产的变现带来困难。本文试根据最高人民法院、国土资源部、建设部联合下发的《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（以下简称《通知》）和最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（以下简称《规定》）的相关规定，就涉及房地产执行的若干问题作一粗浅的探析。
一、被执行人已占有或登记房地产能否查封问题
人民法院在执行过程中，首先遇到的就是如何判断一房地产是否为被执行人所拥有，这就涉及到判断财产权的标准问题。执行的标的物必须是被执行人的财产，这是人所共知的。执行程序贵在迅速、及时，因此不可能要求执行人员先调查核实清财产权，再实施查封行为，只有根据表面证据进行判断，因此人民法院查封某房地产时的判断标准不能象民事确权的标准那样要求得十分严格，这个标准应有利于人民法院的执行，因此说其判断的标准应该是明确的、外在的，能够客观把握和具有可操作性的。具体讲，就是在执行查封、扣押等强制执行措施时，以被执行人占有的动产推定为其所有，登记在被执行人名下的不动产、特定动产和其他财产权推定为其所有，人民法院对其可以查封、扣押。因为此时法院采取的是查封、扣押措施，而不是确权行为，故大可不必担心查封、扣押错误。现实生活中，一般情况下，所有者的动产一般由其占有，所有者的不动产、特定的动产和其他财产权一般登记在所有权人的名下，以该标准认定，基本上与真实的财产权属状况相吻合。当然这也不是绝对的，实践中确实有少数情况与该判断得出的结果不相吻合，对于这些例外情况，案外人可以通过提交异议书等方式向法院申明理由，提交有关证据，由人民法院采取相应措施进行补救，这样既有利于人民法院的执行，又不至于损害案外人的合法权益。
二、案外人已付清价款并实际占有财产能否查封问题
实践中有时会遇到一些被执行人将其房地产转让给了第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有使用，但尚未办理过户手续，甚至有的第三人又将该房产转让给他人，也没有办理过户登记手续，房地产仍然登记在被执行人名下的情况。此种情况下能否对其房地产采取查封，有人认为，物权变动是以登记为其公示方式，原则上未办理过户登记手续的，第三人尚未取得所有权，此房地产仍属被执行人所有，人民法院可以查封。还有人认为，目前我国对物权立法尚在进行中，为了保障第三人的利益，第三人已交付全部价款并已实际占有的房地产，虽未过户，法院也不宜进行查封。
对于这个问题，我们认为应当结合实际，从既有利于法院执行，同时又能较好地保护案外人的合法权益，平衡两方的利益出发，坚持以登记为标准的基本原则，这种登记具有物权登记的性质，同时引入过错责任原则。因为城市房地产管理法及土地管理法均已明确规定了不动产管理制度，并且在民事交往中以及合同法的规定中已基本确定了不动产以其登记为所有权转移的标志，因此，我们必须首先确定不动产物权的设立、移转、变更以登记为标准的原则。但目前现实生活中，一律按照过户登记为所有权转移的标准有时会有失公平，会损害第三人的合法权益，这是因为实践中确实存在登记困难的实际问题。在执行中，为了保护第三人的合法权益，同时也不致使法院陷入工作被动，对那些第三人确已支付全部价款并已实际占有、尚未在有关部门办理产权过户登记手续的，如果第三人没有过错，因登记部门的原因，如其办事效率低下、不能按时办理等情形，此时房地产应认定归该第三人所有，法院不得对其查封，如果已作出查封，可在查明事实的基础上，作出裁定，及时解除。
三、对已履行一定的批准或者备案手续但尚未办理登记的房地产能否实行预查封问题
预查封是《通知》新创立的一项强制执行措施，它是指对尚未在登记机关进行物权登记但又履行了一定的批准或者备案等登记手续，被执行人享有未公示或者物权期待权的房地产所采取的控制性措施，即由人民法院制发预查封裁定书和协助执行通知书，由国土资源、房地产管理部门办理预查封登记手续，待该房地产权属登记完结时转为正式查封。《通知》作出如此规定是因为被执行人对未登记的物权或者预期物权享有的仅仅是一种受限或者期待利益，是否能够成为完全的或者真正的权利主体，尚处于不确定的状态，另外此时登记主管部门也往往以被执行人没有办理权属登记为由，不予办理查封登记。鉴于此，从既能保护申请人的合法权益，又不与现实的制度相冲突出发，《通知》规定了预查封制度。
根据《通知》第十条规定精神，下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院可以进行预查封，国土资源、房地产管理部门应尽协助义务：一是已办理了商品房预售许可证，且尚未出售的房屋，这种情况下，房地产开发商对已建房屋享有了物权，但由于该物权尚未登记，不能进行转移处分，人民法院可以预查封；二是被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋，此时房地产开发商已办理了大产权证，但还没有区分所有，作为被执行人的购房人虽不对该房产享有真正意义上的物权，但已经享有期待权，具有排他性，故对其财产可预查封；三是被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。预售合同登记备案制度和预告登记制度均具有保全债权的实现、保全将来发生的不动产物权的功能，可以使登记申请人取得一种请求将来发生物权变动的排他性权利，对其可进行预查封。
对土地使用权的预查封，《通知》也作了相应的规定，一是被执行人全部交纳土地使用权出让金，尚未办理土地使用权登记的，人民法院可以对该土地使用权进行预查封；二是被执行人部分缴纳土地使用权出让金，但尚未办理土地使用权登记的，对可以分割的土地使用权，按已交付的土地使用权出让金，由国土资源管理部门确认被执行人的土地使用权，人民法院可以对确认后的土地使用权裁定预查封。对不可以分割的土地使用权，可以全部预查封。被执行人在规定的期限内仍未全部缴纳土地出让金，在人民政府收回土地使用权的同时，应当将被执行人缴纳的按照有关规定应当退还的土地出让金交由人民法院处理，预查封自动解除。被执行人交纳土地出让金后，虽未办理土地出让手续，但出让合同已得到全面或部分履行，被执行人享有的物权期待权具有排他性，但又未必然成为现实，对其进行预查封有利于保护债权人的利益，人民法院对土地使用权预查封，国土资源部门不得拒绝协助。
关于预查封的效力问题，与查封效力虽不尽相同，但却十分近似。在人民法院对房地产预查封期间，任何单位和个人不得擅自处分预查封的财产，有关部门也不得办理转让、抵押、转卖。一旦房地产权属登记在被执行人名下，则预查封就自动转为查封，无须另下裁定。
四、对其他法院已查封和预查封财产能否轮候查封问题
诉讼和执行过程中，在前后两个案件分别由两个法院管辖的情况下，因法律禁止重复查封，又无其他相应的信息沟通机制，在第一次查封解除后，其他法院往往不可能立即获取在先查封被解除的信息，从而导致在后的查封不可能立即实施，债务人往往会趁机转移财产，其他债权人的利益因此而遭受不应有的损失，有的地方搞地方保护主义，利用禁止重复查封的空档，为保护某个被执行人，先将其全部财产先予查封，然后再找机会解除查封，以阻止其他法院的执行，此问题在异地查封时最为突出。为了避免此问题的产生，《通知》确定了查封、预查封的轮候制度。
查封、预查封的轮候即是，当某一房地产被某一人民法院查封、预查封后，后续送达的另一人民法院的查封、预查封裁定并不当然失效，而分别按照各个人民法院向国土资源、房地产管理部门送达协助执行通知书的时间先后进行排列等候，一旦在先查封的法院依法解除预查封或者查封，预查封自动失效，且原查封或者预查封的房地产尚有可供查封或者预查封的价值时，顺序排列在先的轮候查封或者轮候预查封就自动转化为查封或者预查封并依次轮定。查封、预查封轮候制度的确立，规范了不同人民法院对同一房地产执行的措施，防止了债务人利用法律的空档逃避债务，解决了“不得重复查封”现实操作中的弊端。当然这里有一点应予以注意，就是查封、预查封的轮候是在不同法院之间适用的一项制度，同一个法院不适用这一制度。
五、登记名义人与实际权利人不一致，执行时应区别对待
执行实践中，人民法院在查封财产时经常遇到房地产的登记名义人与实际权利人不一致的情形。一种情况是，申请执行的房地产尽管为被执行人占有，使用，但登记在案外第三人名下。此种情况下人民法院是不宜对作为被申请执行的财产进行查封的，因为此时其权属难辨，执行程序中不可能解决这一问题，非依其他程序解决方可。如果申请人认为登记有虚假，其可采取其他途径进行救济，一是向有关登记机关反映，要求登记机关撤销登记；二是依合同法的规定，向人民法院提出撤销权申请，通过民事诉讼程序解决；三是提起行政诉讼。若人民法院发现登记为假，应发出司法建议，建议登记机构撤销虚假登记，原登记被撤销恢复为被执行人登记后，人民法院即可采取查封措施。根据《通知》规定，如果登记名义人明确承认登记在其名下的房地产归被执行人所有，其非实际权利人时，只要有书面记录，人民法院可依据登记名义人的书面认可直接对该房地产进行查封，这样做，不会损害第三人的利益。另外一种情况为登记在被执行人名下的财产，并非归被执行人所有。此时，人民法院依据国家房地产登记的公信力，可以对该财产进行查封，如果案外人占有、使用该财产并主张所有权的，可由案外人提出异议，由人民法院对异议进行审查，如果异议成立，及时解除查封。
六、保护申请人合法权益与保证被执行人基本生活需要的平衡统一问题
依据《规定》第六条规定，“被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋不得拍卖、变卖或者抵债。”但是，强制执行必须在申请人的利益和被执行人的利益之间找准最佳结合点，合理平衡各方利益。于是《规定》第七条规定，“对于超过被执行人及其所扶养家属生活所必需的房屋和生活用品，人民法院根据申请执行人的申请，在保障被执行人及其扶养家属最低生活标准所必需的居住房屋和普通生活必需的品的，可以执行。”这就要求法官在执行中要尽最大注意义务，在确保债权人合法权益的同时，又要充分保护债务人的基本生存权利，体现以人为本的法治理念。
此外，实践中还存在房地产归属不一及不动产所有权的转移时间有分歧等问题，对这些问题，我们认为，应具体问题具体分析，如果遇到房地产归属不一，在协调不成的情况下，只能就房屋、土地分别作出处理。对于不动产所有权转移，只有经登记方可产生物权变动的效力。同时当事人一旦进行登记，依通说其物权变动的日期非从登记之日起计算，而应从人民法院向有关职能部门发出协助执行通知书之日起计。梁锦学
