商品房的交付纠纷及其法律对策
商品房的交付纠纷及其法律对策
河北太平洋世纪律师事务所 马小朋 律师
不管是购买商品房还是二手房，房产的交付都是房产买卖过程中非常重要的一个环节，而且通常是最后一个环节。房产交付具有重要的现实意义和法律意义。因为一方面，只有完成了交付，买房人才能实际的占有和支配房产，才能成为真正的房主，同时交付也是物业服务费等房屋相关费用开始计算的起点，因而具有重要的现实意义；另一方面，房产的交付和接收不仅是买卖双方依据房屋买卖合同必须履行的行为，而且意味着房产毁损、灭失等风险的转移，具有重要的法律意义。
实践中经常发生的商品房交付纠纷，主要有交付不能、交付迟延和交付不符合约定等三种类型。那么，当发生上述问题和纠纷以后，作为消费者的购房人如何维护自己的合法权益呢？依据我国目前的法律规定以及有关司法解释，结合本人的律师实务经验，现总结和阐释如下：
一、交付不能及其法律对策
交付不能是指开发商（出卖人）由于种种原因不能依据商品房买卖合同向业主（买房人）交付房屋。目前的房地产市场中，这种情况不是很普遍，属于个别现象，大多数是由于开发商资金链出现问题而使工程停滞，比如“烂尾楼”。
法律对策：这种行为构成了对房屋买卖合同的根本违约，致使合同目的根本不能实现，此时业主有权要求解除合同、返还购房款及利息，并要求开发商承担违约责任。当然，不能交付的原因若是由于不可抗力所引发，那么开发商可以据此予以免责，否则，均要承担违约责任。
二、交付迟延及其法律对策
交付迟延是指开发商没有按照商品房买卖合同的约定如期向业主交付房屋。这种情况在目前的房地产市场中非常普遍，司通见惯，是开发商“常见病”之一，而且容易引发业主群体性事件和集体维权。
法律对策：这种行为同样是违反房屋买卖合同约定的违约行为，但与交付不能不同，此种违约行为不属于根本违约，业主不能据此当然地直接要求解除合同。此时，业主有两种选择，一种是选择要求开发商继续履行合同并承担违约责任，另一种选择是向开发商发出书面催告通知，催告其在三个月内交房，如果开发商在这三个月内仍不能交房，则业主可以提出解除合同的要求。业主可以根据自己的意愿和实际情况选择一种解决问题的途径。当然，如果房屋买卖合同中对开发商交付迟延的违约责任有约定，要首先适用约定的处理方法，没有约定或约定不明确时，可以采用上述两种方法。
三、交付不符合约定及其法律对策
交付不符合约定不仅指开发商所交付的房屋不符合商品房买卖合同的约定，也包括不符合经批准的规划方案和不符合样板房的设计、装修。实践中常见的交付不符合约定的情形主要发生在房屋的位置、楼层、朝向、绿化、配套设施、装修、面积、质量和房产证等方面。
法律对策：这种行为在法律性质上仍然属于违约行为，开发商需要承担违约责任。现就常见的解决房屋面积和质量纠纷的法律对策阐述如下：
（一）房屋面积纠纷及其法律对策
国家法律允许出现的房屋面积差异在3%以内。但要注意，这里的房屋面积是指套内使用面积，不是指公摊面积，房屋面积差异是指经房管局委托的具有房产测绘资质的测绘机构所测量后得出的房屋实际面积与商品房买卖合同约定面积之间的差异，实践中有的业主把商品房认购书中记载的房屋面积与之后签订的正式商品房买卖合同中的面积相比较，看是否在3%以内，这种做法是不符合法律规定的。也就是说房屋面积3%的合理误差比较标准是指房屋套内使用面积的实际面积与商品房买卖合同中约定面积的误差。
当房屋面积出现增加或减少时，业主该如何维权呢？首先，要看商品房买卖合同中对面积差异有无约定，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下方法处理：
1、面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，业主据此请求解除合同的，法院不予支持；
2、面积误差比绝对值超出3％，业主请求解除合同、返还已付购房款及利息的，法院会予以支持。业主同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由业主按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由开发商承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由开发商返还业主，面积误差比超过3％部分的房价款由开发商双倍返还业主。
（二）房屋质量纠纷及其法律对策
1、一般的房屋质量问题，比如说墙皮脱落、划痕、空鼓，门窗封闭不严、松动，厨卫漏水、渗水等，如果没有严重影响到业主的正常居住，属于开发商一般性的违约行为，业主不能据此直接要求解除合同，法院也不会支持。业主可以向开发商主张质量担保责任，要求其予以维修，并且如果给业主造成直接财物损失的，可以要求开发商赔偿。这里要特别提醒广大业主要认真查阅开发商在交房时提供给业主的“两书”，即《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》，里面对于房屋各个部位和附属设施的使用说明和质量保修期都有明确的记载，比如屋面防水保修期是5年，在保修期内出现问题开发商是要免费予以维修的，这是其法定义务。超过保修期出现问题，就需要业主自己出资维修了。
2、对于房屋主体结构出现的质量问题，将严重影响到业主的正常居住甚至无法居住。所谓房屋主体结构，是指房屋的主要构件相互连接、作用的平面或空间构成体。主体结构必须具备符合技术要求的强度、韧性和稳定性，以确保承受建筑物本身的各种载荷。对“房屋主体结构”应作广义理解，作为一个完整的房屋建筑工程，它既应包括房屋地下隐蔽工程的地基部分，也应包括房屋地上工程所涉及的部分，具体应当包括房屋的地基基础工程、主体结构工程、屋面防水工程和其他土建工程，以及电气管线、上下水管线的安装工程，供热、供冷系统工程等部分。
法律对策：因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，业主可以向开发商要求解除合同和赔偿损失。这里包括两种情形：一种是房屋交付前未经验收或经验收不合格，未取得《建筑工程竣工验收备案表》，业主有权拒绝收房，由此引起的延期交房责任由开发商承担，如果开发商超过约定的期限房屋仍然未能验收合格，业主可以解除合同并要求赔偿损失；另一种是房屋交付使用后房屋主体结构质量经核验确属不合格，即房屋地基基础工程和主体结构工程不合格，此时业主有权退房，造成损失的，开发商应当依法承担赔偿责任。
