租赁物虽然存在一定瑕疵，但该瑕疵不足以严重影响租赁物的使用和收益，没有达到合同法所规定的必须解除合同的根本性违约情形，则应从维护交易、促进生产的角度维护合同的生存价值。
案例索引
湖北省宜昌市夷陵区人民法院（2006）夷民初字第687号（2006年10月25日）
案情
原告罗军，男，宜昌市夷陵区太平溪镇太平溪村4组农民。
被告宜昌市夷陵区农村信用合作联社（以下简称夷陵区信用联社）。
被告宜昌市夷陵区农村信用合作联社太平溪信用社（以下简称太平溪信用社）。
2004年3月11日，原宜昌市夷陵区太平溪信用社（以下简称原太平溪信用社）与罗军签订一份《茶园租赁协议》，约定：1、由原太平溪信用社将位于太平溪镇土仓坪村的青岭茶场茶园68亩及界内的荒地、房屋一栋（含附属物及房屋前后土地）出租给罗军经营；2、租赁期限为20年，自2004年3月5日至2024年9月30日；3、租赁费为230000元，由罗军分三期付清，即2004年4月10日前支付100000元，2013年10月20日前支付70000元，2016年10月20日前支付60000元；4、房屋维修由罗军负责，费用由罗军承担；5、合同期满，由原太平溪信用社按协商价收购罗军所架设的动力线路；6、如单方违约，由违约方向守约方支付5％的违约金。合同另对各方权利义务等事项进行了约定。合同签订当日，原太平溪信用社将青岭茶场交付给罗军。2004年4月30日，罗军以贷款的方式向原太平溪信用社支付租赁费97000元。此后，在生产经营过程中，罗军发现该茶园中有部分土地被当地两户居民耕种，四间房屋被他人占用；同时还发现太平溪信用社交付的茶园实际面积少于合同约定的68亩。2005年3月14日和10月24日，罗军两次书面向原太平溪信用社提出申请，要求原太平溪信用社将面积、四界及房屋核实，落实到位。2005年12月15日，经原太平溪信用社委托，宜昌市夷陵区国土资源局太平溪国土资源所（以下简称太平溪国土资源所）对青岭茶场面积进行了实地测量，测明青岭茶场总面积为70.70亩，其中茶园面积为60.066亩。后经双方协商未果，罗军遂于2006年6月5日向夷陵区人民法院提起诉讼。
同时查明：1、2006年1月20日，原太平溪信用社与其他信用社合并重组为宜昌市夷陵区农村信用合作联社，并新设太平溪信用社。2、原宜昌县青岭茶场系太平溪镇人民政府开办，因下欠原太平溪信用社贷款，太平溪政府于2004年3月9日将该茶场抵偿给原太平溪信用社，在双方办理的固定资产明细表中，注明“茶园（含土地）68亩”。3、2005年10月至2006年6月，罗军对该茶场进行电线改造，水池建设等大量投入，共支付电路改造费用8000元、水池费用3150元、扩建公路810元。
原告诉称：2004年3月11日，原告与原太平溪信用社签订《茶园租赁协议》后，采用贷款方式支付了首期租金97000元，但太平溪信用社只交付了部分租赁物。原告多次找到太平溪信用社，要求和催告其全部交付租赁物，但其并没有完全履行。同时，太平溪信用社已经交付的茶园并没有达到协议约定的68亩，从而致使原告无法开展正常经营，实现预期的目的。现请求法院判令：1、解除原告与被告签订的租赁合同；2、要求被告原告承担的实际损失26350元；3、要求被告返还租赁费97000元及利息15108.48元，合计112108.48元；4、要求被告承担违约金11500元；5、由被告负担本案的诉讼费及其他一切费用。
被告辩称：1、罗军要求解除租赁合同没有事实和法律依据。双方在租赁合同中约定68亩茶园，还包括空地、便道等，与国土资源管理部门测量的纯茶园面积60.066亩相差不大，我社的行为不构成根本性违约，不存在解除合同的法定情形。罗军解决经营问题的方法也只是减少租金，而不应当是解除合同。2、罗军对茶园投入损失的计算缺乏事实依据。房屋维修未事先通知我社，供电设施的相关费用并非租赁合同带来的损失，化肥、农药、除草、修建水池、砍树等费用不是损失而是生产经营的成本，均与租赁合同没有关系，应当由其自行承担。3、罗军主张违约金与经济损失同时计算是没有法律依据的。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，应当选择其一，而不是同时主张。4、在租赁合同履行中，罗军未按合同约定100000元支付租赁费，违约，至今仅交纳97000元，亦严重违约。综上，请求法院依法驳回罗军的全部诉讼请求。
审判
宜昌市夷陵区人民法院认为：罗军与原太平溪信用社签订的《租赁茶园协议》系双方真实意思表示，属有效合同，双方均应当按照合同约定全面履行合同义务。原太平溪信用社向罗军交付茶园虽约定68亩，而实际为60.066亩，虽然但夷陵区信用联社解释为68亩为茶园、空地等总面积的主张符合大众理解，但在双方发生矛盾后，本院只能按照书面语理解为纯茶园面积68亩，因此，原太平溪信用社交付的租赁物存在瑕疵；且茶园内至今仍有部分土地被当地居民耕种，四间房屋被他人占用的情况，因此，原太平溪信用社的行为构成违约，应当依法承担相应的违约责任。同时因双方之间的租赁合同属有效合同，合同约定的茶园68亩与太平溪国土资源所实际测量的茶园面积60.066亩是基本相符的，二者之间差距较小，且该合同属长期合同，原太平溪信用社不适当交付租赁物的行为没有严重影响到租赁物的使用效益，该租赁合同的继续履行有利于保持交易稳定，故原太平溪信用社的不适当交付行为，并不构成合同法规定的其它违约行为导致不能实现预期目的情形，不属于解除合同的法定情形，故罗军要求解除租赁合同的诉讼请求不成立，本院不予支持。由于租赁合同尚未解除，且罗军已实际经营2年多时间，故其要求返还全部租赁费97000元及利息不符合法律规定，但由于交付茶园的亩数不足导致罗军多交纳了租赁费（230000元－230000元×60.066亩/68亩）26835.59元，夷陵区信用联社应当对多交部分予以返还。因双方在合同中对违约责任已明确约定，故原告罗军要求夷陵区信用联社承担违约金11500元的诉讼请求成立，本院予以支持。由于主张违约金损失与赔偿实际损失，二者均是对违约造成损失予以赔偿，在损失计算上存在重复计算，故两项主张只能选择一项。罗军同时主张赔偿损失及支付违约金不符合法律规定，经释明后其仍坚持同时主张，由于罗军主张的实际损失的计算中并未扣除投入后的收益，因此其主张的损失并非实际损失，故不予支持。由于原太平溪信用社已终止，其权利义务由夷陵区信用联社承继，故夷陵区信用联社应代替原太平溪信用社在本案中承担责任；同时，因夷陵区信用联社太平溪信用社实际接受原太平溪信用社在太平溪范围内的业务，故罗军要求其在本案中承担原太平溪信用社应承担的法律责任符合法律规定。夷陵区人民法院据此判决：夷陵区信用联社、夷陵区信用联社太平溪信用社支付罗军违约金11500元，退还多收的租赁费26835.59元，两项合计38335.59元,由罗军在第二次交纳租赁费时予以扣减；驳回罗军要求解除租赁合同及其他诉讼请求。
一审宣判后，双方当事人均未上诉。
【评析】
本案是一起因经营茶园引起的租赁合同纠纷案，因租赁合同的标的（茶园）特殊性，以致引发标的物的瑕疵争议。 要正确处理本案纠纷，首先要弄清合同的真实含义、标的物质量瑕疵和根本性违约的关系以及稳定交易等问题。本案中，双方在签订合同中明确约定甲方将茶园68亩及界内的荒地、房屋一栋（含附属物及房屋前后土地）出租给乙方经营时，就明确界定了租赁合同的标的物为茶园68亩及界内的荒地、房屋一栋（含附属物及房屋前后土地），此时茶园68亩应该是指已种植茶树的面积，一般来讲，如果说茶场虽然双方在签订合同时原告多次到现场踏看，查阅相关资料，对约定标的已有相当认识，签订租赁合同是双方当事人真实意思的表示，从这一点看，双方的合同应以维持。但后来经过实地测量纯茶园面积为60.066亩，与约定面积相差7.334亩，房屋也有被他人占用情况，致使租赁合同标的物出现瑕疵，被告行为构成了违约，从这一点看 原告要求解除合同的理由成立。但从诚实信用、稳定交易和促进生产的角度考虑，相差7.334亩，对于长期合同而言，并不严重影响租赁物的使用和收益。从《合同法》第九十四条第一款第四项“其他事实行为致使不能实现合同”之规定上看，交付的茶园面积虽然有瑕疵，但没有严重影响使用效益，没有达到因一方违约而必须解除合同的情形，同时依照《合同法》第一百一十一条之规定，此时标的物的质量瑕疵，主要体现茶园面积不足，被告的行为也应当承担违约责任，正因如此，人民法院没有支持原告的诉讼请求，而是据实降低了租赁费用，判决被告承担违约责任，既保护了交易稳定，又有力化解了社会矛盾，宣判后，双方均未上诉，并按照判决履行完毕，做到了案结事了。
宜昌市夷陵区人民法院：谭家清
