方某、田某系外婆与外孙女（２１岁）关系，与儿子王某同住一合用公房内，承租人为王某。2006年１２月１日，王某夫妇未经方某、田某同意，私刻方某图章，冒充方某签名，向该房所属房管部门提出分房申请。该房管部门未经核实于当天准予分户。同月，王某未经方某同意，将其租赁的房屋出售给第三人李某。为此，方某、田某于2007年３月将王某夫妇和该房管部门作为共同被告，向法院起诉，以王某夫妇未征得合用公房同住人同意，假冒方某签名提出分户申请，在分户后未经同住人同意出售合用公房；房管部门未尽认真审核义务，致使王某夫妇非法分户得以实现。为此，要求法院确认该分户行为无效，该房屋出售行为无效。

    【分歧】

    法院在审理后，基本认定上述事实，但在适用法律时，产生了不同意见。第一种观点主张适用善意取得制度。认为李某属善意第三人，法律保护善意取得第三人的利益，故原告可以就王某夫妇的非法行为向其要求赔偿，而对其要求确认房屋买卖无效不能支持。第二种观点认为违法行为不适用善意取得制度，本案应支持原告的主张。

    【评析】

    笔者持第二种观点。民事法律行为的法律效力以合法为基础。民法通则第五十四条规定：“民事法律行为是公民或者法人设立、变更、终止民事权利和民事义务的合法行为。”第五十五条规定：民事法律行为应当具备不违反法律或者社会公共利益的条件。合法性是民事行为法定效力的基本条件。民事法律行为不得违反法律，违法的民事行为不受法律的保障，也不能发生民事法律效力。善意取得制度作为民法重要的物权制度，同样受到民法基本原则的约束。 

    善意取得是指从无权转让人取得占有的善意第三人，根据物权法善意取得制度的规定取得占有物的所有权。善意第三人获得无权转让人转让财产，须以合法占有所有物为前提。如果无权转让人不占有所有物或所有物为非法取得，则不适用善意取得制度。以前者而言，无权转让人转让他人占有的财产，善意第三人未取得物的占有权，通常为无效行为，不适用善意取得制度，其法律后果由无权转让人承担。民法通则第六十六条规定：无权代理人“未经追认的行为，由行为人承担民事责任。”“代理人不履行职责而给被代理人造成损害的，应当承担民事责任。”合同法第四十八条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。”法律没有规定这种无权转让情况下，善意第三人能够根据善意取得制度的规定取得他人所占有的所有物。 

    以后者而言，善意取得制度必须符合法律的强制性规定。其一，无权转让人对占有物的关系必须合法，或者说无权转让人对占有物的占有关系必须有合法的依据。比如保管人、试用人、租赁人对保管物、试用物和租赁物的占有。无权转让人仅仅是无权转让或无权处分。如果无权转让人转让的物是他人偷盗来的，则不适用善意取得制度。民法通则第七十二条规定：“财产所有权的取得，不得违反法律规定。”民法通则第五十八条第五款规定：“违反法律或者社会公共利益的民事行为无效”。其二，善意取得行为不得违反法律的规定。比如，物权未按法定方式公示者，不具有对抗善意第三人的法律效力，即对善意第三人不具有追及效力。但是，如果抵押权已经登记，抵押人将抵押物擅自转让与第三人，则第三人不得以善意取得制度对抗抵押权人，因为担保法第四十九条规定：“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。” 

    本案涉及的公房分户及合用公房的买卖，法律有明确的规定。城市房地产管理法第三十七条规定：共有房地产，未经其他共有人书面同意，不得转让。该市《房屋管理条例》也规定：公房分户应征得同住成年人的同意。在本案中，王某夫妇为达到出售合用公房的目的，伪造原告方某的签名，未征得同住成年人田某的同意，欺骗房屋管理部门?违法办理公房分户；房屋管理部门未认真审核，使得王某夫妇得以违法分户。同时，王某夫妇在分户后未征得合用公房同住人的同意，即将其所住公用公房出售，违反了我国城市房地产管理法的规定，且违法性质明显。因此，根据违法行为不适用善意第三人制度的原则，本案应判决分户行为和卖房行为无效。

江西省龙南县人民法院：赖 贇