一、夫妻共有房屋的认定
由我国住房制度的历史发展性和国情的特殊性所决定，当前我国房屋根据不同的标准，可划分为农村房屋和城市房屋，商品房和非商品房，公房和私房，廉租房和经济适用房等等。但从房屋所有权属来划分，所有的房屋可归结为公房和私房两种，这是对房屋的一种最基本分类。公房系指国有房屋和集体所有的房屋，其中国有公房包括国家投资建设由房产管理部门直接经营管理的房屋(直管公房)和机关团体、国有企业、事业单位投资建设自行管理的房屋(自管公房)。集体所有的房屋是集体企业投资建设自行管理的房屋。私房是指个人所有、数人共有的自用或出租的住宅和非住宅用房。
根据现行《婚姻法》及司法解释的规定，结合审判实践，笔者认为，属于夫妻共同所有的房屋主要有以下几种情形：
1、婚后共同购买的公房、商品房、经济适用房、私有房屋，属夫妻共同所有；2、由一方婚前承租、婚后用共同财产购买的房屋，即使房屋权属证书登记在一方名下的，也属夫妻共同所有；3、婚前以男女双方的积蓄购买的公房、商品房等房屋，属夫妻共同所有；4、由一方婚前购买或自建的房屋，婚后以共同财产重建的，属夫妻共同所有；扩建的，扩建部分属夫妻共同所有。这种情形在农村比较常见，作为一方婚前财产的房屋，由于年久失修或家庭经济条件的提高等因素，婚后用共同财产重建、改建、扩建，新的房屋应当归夫妻共同所有；5，当事人结婚前，父母出资为双方购置的房屋，明确表示赠与双方的，该房屋归夫妻共同所有；6、当事人结婚后，父母出资为双方购置的房屋，未明确表示赠与一方的，该房屋归夫妻共同所有；7、一方或双方继承的房屋归夫妻共同所有，但遗嘱中确定只归夫或妻一方的除外。
二、离婚时对夫妻共有房屋的分割
根据法律和有关司法解释的规定，对夫妻共有房屋的分割应采取以下原则：1、坚持男女平等原则；2、照顾子女和女方权益原则；3、坚持有利于生产、生活原则；4、照顾无过错方原则；5、不损害国家、集体，他人利益原则。
结合审判实践经验，借鉴各地做法，笔者认为；对夫妻共有房屋在离婚时的分割，可以按以下情形分别处理：
1、双方对共有房屋的价值及归属达成协议的，只要协议不违反法律规定，不损害他人利益，人民法院应当准许；例如由双方对该房屋市场价进行确认，一方得房，一方获取补偿。 2、双方均主张房屋所有权的，房屋能够分割的对房屋进行分割；不能分割且双方同意竞价取得的，应当准许，由竞价高者取得房屋所有权，并补偿另一方竞价的一半。也可以通过房屋置换公司进行置换、调剂，将一套房屋置换成两套，夫妻各一套。3、一方主张房屋所有权的，由评估机构按市场价格对房屋作出评估，取得房屋所有权的一方应当给予另一方相当于房屋价值一半的补偿或相应的补偿。4、双方均不主张房屋所有权的，应当根据当事人的申请拍卖房屋，并就所得价款扣除拍卖所需费用后，作为夫妻共同财产按照分割原则进行分割。5、对离婚前房屋拆迁，离婚后取得的补偿应作为共同财产分割；一方回迁取得房屋的，应支付给另一方适当的住房经济补助款。6、离婚时对尚未取得所有权或尚未取得完全所有权的房屋有争议或协商不成的，法院不宜判决房屋所有权的归属，应当根据实际情况判决由当事人使用。待当事人取得完全所有权后，有争议的，可以另行向法院提起诉讼。7、用按揭方式购买的房屋，房款未全部付清的，处理方式一是采取转按揭的方法，由主张房屋所有权的一方将已交纳款项的一半支付给另一方；二是采取拍卖的方法，将房屋评估拍卖所得价款，扣除评估、拍卖所需费用后，由抵押权人优先受偿，余款再作为夫妻共同财产进行分割。
作者：宋亚飞 倪洁
