一、不动产善意取得的理论争鸣及评析
⒈否定说。目前我国学者一般认为善意取得制度仅适用于动产领域，至于不动产，因以登记为其公示方法，交易中不致误认占有人为所有人，第三人若再以不知不动产之权利状态为理由予以抗辩已不可能。故在建立不动产登记制度后，善意取得的原理以及规则在不动产法领域已经无法适用。
⒉肯定说。持肯定观点的学者认为，应承认不动产的善意取得。他们认为我国《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第８９条关于共同共有财产善意取得的规定，就包括了共同共有不动产的善意取得。认为如果买受人在买受该不动产时为善意无过失，则采牺牲其他共有人的利益，而维护交易安全和交易规则的立场，确认买卖关系有效。
持肯定说的学者虽然都肯定不动产的善意取得，但其对不动产善意取得的依据存在分歧。有学者认为?由于不动产的物权变动的公示方式是登记，因而，在不动产交易中，双方当事人必须依照规定，变更所有权登记，因而不存在物所有权人或者无处分权人处分不动产所有权的可能性，也就不存在适用善意取得制度的必要前提。共同共有不动产的善意取得，乃属善意取得适用的例外。有学者则认为，不动产善意取得的前提，即不动产权利登记记载与真实权利状态不符，是因为现今世界各国的登记审查都仅须为形式审查。
笔者虽亦持肯定的观点，但对上述观点大不以为然。本文首先认为我国不动产登记应当实行实质审查，维护不动产登记簿的准确和权威，在国家公信力的支持下，采纳不动产善意取得制度，并且不仅适用于共同共有的不动产，而应适用于所有已登记的不动产。
二、不动产善意取得的理论基础
谈到不动产善意取得，自然离不开对物权行为理论和不动产登记制度的研究。所谓物权行为，根据德国法学家萨维尼的表述，应为以物权的设立、移转、变更和废止为目的的法律行为，其基本含义是：交付是一个独立的契约，交付的意思表示是独立意思表示，交付必须具备外在的形式。这种理论认为，当事人在标的物的转移和物上权利的转移这两个事实上，表达了两个意思表示。前者为当事人建立债的关系的债务合同；后者为物权契约，即专门为物权变更而成立的独立于债务合同的另一个契约。在一项物权转移的法律交易中，双方当事人产生债务合同，也会产生物权契约，前者为原因行为，后者为结果行为；但这两个行为又是两个独立的合同，所以物权契约的效力不再附从于其原因行为的效力，而应从其中抽象出来，双方不再发生关系。即使作为原因行为的债务合同不能生效，而物权契约仍然有效，即原物权人不能因为债务合同的无效而拒绝物的交付，但对方因此而不当得利，应该返还所交付之物及物上权利。为强化物权公示效力，法律为动产选择了交付的公示方式，为不动产选择了登记的公示方式。不动产登记主要任务是记载不动产物权的设立及变动，所谓不动产登记的效力，指的是登记这一法律事实对当事人的不动产物权所施加的实际作用，也就是国家实行不动产登记制度要实现的功能。理想的不动产登记应实现以下６个方面的效力：物权公示效力；物权变动的根据效力；权利正确性推定效力；风险警示效力；监管效力和善意保护效力。
学术界也有人认为善意保护不应成为不动产登记的功能，因为善意取得主要适用于动产而不是不动产，至于因为登记有误而应当保护善意的受让人，这主要是登记的公信力所解决的问题，而不是登记本身的功能。笔者不同意此观点。
传统民法上的善意，指权利取得人对其所取得权利的瑕疵不知情或应不知情的心理状态。知悉或应知悉权利有瑕疵而取得该权利的，在法学上为恶意，恶意取得不为法律保护。以此可见，善意和恶意的区分标准，是行为人即受让人对所取得权利的瑕疵知情或者不知情的主观心理状态，故这种观点称之为主观善意标准。这种观点提出了权利取得的正当性问题，并且根据一般人的认识建立了主观善意标准，有着十分积极的实践和理论意义，但其缺陷也是显而易见的。权利取得人的主观心理状态在实践中用客观事实加以证明是十分困难的，也不是理论上的简单表述能完成的。不动产物权经登记而具有社会公信力，物权产生的原因即债法原因与物权变动的结果相区分，第三人基于对社会公信力信赖而取得之权利不因原因变动而遭致当然否定。在此情况下采实质主义登记的立法可将善意的主观标准转化为被法律认可和保护，是对善意取得制度更高层次上的发展，不仅在法理上有所依据，最为关键的是在实践中是非常可行的。所以我国立法应采用实质登记主义体例，并对不动产领域的善意取得制度予以采纳。
三、我国实行不动产善意取得制度的可行性
我国应对不动产登记实行实质审查主义。实行实质性审查，是登记具有公信力的必要前提，在将来制定统一的不动产登记法时仍应坚持这一原则，并将其确定为各种具体的法律制度。不动产使用权及其上所负担的他项权利的设立，是非常典型的物权设立行为，法律应该作出规定，这些权利的设立只能以登记作为其生效要件，彻底纠正重合同、轻登记的现象。不动产权利转移、变更、消灭亦应遵循这一原则，保护不动产权利的正常交易。有些学者提出登记实质审查虽然具有提高登记准确性的优点，但也有操作程序复杂、影响交易效率的缺陷。对此，笔者认为，与登记形式审查相较，实质审查在保护交易当事人的合法权益方面、在防止欺诈行为恶果方面、强化登记机关责任方面、强化登记的公示和公信功能方面具有非常突出的优势，利弊相较，我国不动产登记法仍应采用实质审查。
依公示公信原则，只要无异议登记，即使登记所记载的权利与真实的权利状态不符，因相信登记正确而与登记名义人进行交易的善意第三人，其所得利益仍受法律保护。我国虽然在民法通则中没有确定不动产善意取得制度，但《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第８９条明确规定了共同共有财产的善意取得。此条解释中的“共有财产”显然既包括动产也包括不动产，而且就此司法解释演变生成的历程而言，其实质是指共同共有的不动产，而且主要是指共同共有的房屋。由此可见，我国实际上已经承认了不动产的善意取得。
我国有学者反对目前在我国建立不动产善意取得制度，理由在于“我国因国情所限，尚未建立起健全的不动产登记体系。”
笔者认为上述理由是缺乏依据的。我国目前“尚未建立起健全的不动产登记体系”，确属真实，但这并不影响我国建立不动产善意取得制度。不动产公示登记的方法，为各国通例。不动产善意取得系借助登记的公信力原则来达到维护交易安全的目的。善意第三人因信赖登记而与登记名义人进行交易，纵使存在登记与本权分离的现象，善意第三人亦因其信赖登记的公信力而获其利益。如不动产未予登记，即因缺乏登记的公信力，而第三人仍与无权处分人进行交易，则可推定第三人存在过失，不能适用善意取得。
从我国不动产登记制度的历史变迁可以看出，我国不动产登记制度在法律依据、登记机关、登记效力等方面尚未达成统一，并且登记机关的职能偏重于行政管理。我国社会主义市场经济的蓬勃发展，要求不动产登记机关转变职能，加强对不动产市场的服务，通过登记公示不动产物权状态并供社会公众查询，备有关交易当事人参考，从而使不动产登记发挥其物权变动根据效力、权利正确性推定效力、善意保护效力和风险警示效力。我国城市房地产管理法第三十七条第六项规定，未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让。此规定排除了未登记的房地产适用不动产善意取得的可能。因此，笔者认为，我国尚未健全的不动产登记体系并不影响不动产善意取得制度存在的根基。
