二手房律师应做的主要工作（下）
二手房律师应做的主要工作（下）
文/臧小丽律师、法学博士
四、参与制定房屋买卖合同，起草补充协议。 二手房买卖合同，学名为“存量房屋买卖合同”，是二手房买卖过程中最重要的法律文件，律师必须参与其中，以便及时向买方提示法律风险，提供修改意见。买卖双方最终达成合约是彼此之间互相博弈的结果，如果买方律师一味只强调维护自己当事人的权益，是不现实的，只能导致谈判不欢而散。所以，律师既应当保证买方的交易安全，又要考虑如何让卖方和中介能够接受，这就需要很高的临场应变能力和实务技巧。
在实践中，买卖合同往往是由中介方提供的，北京市建委和工商局曾联合制定《北京市存量屋买卖合同》示范文本，该文本因过于繁琐适用面很不广。有的买方律师主张由他单方来起草合同，往往会遭到卖方和中介方的极力反对。因此，律师想把原合同文本推倒重来不具有可实现性。遇到这种情况，本人的处理办法是：律师事先起草一份既有利于保护买方利益又能体现公平原则的详细合同草案，这个草案不必出示给他人而应该做到烂熟于心。然后，迅速浏览中介方或卖方提供的合同文本，在最短时间内找出对方合同文本不完善或对我方不利的地方。最后，拿出书面补充协议方案以修改和完善买卖合同，要求在达成买卖合约的同时一并签署补充协议。这种做法一般能被中介和卖方接受，与买方律师提供合同文本的实际效果差不多。只不过该方法对律师的要求比较高。
其实不管采用哪种合同文本，一份买卖合同至少应该把以下几个内容说清楚：
1、交易房屋基本状况，具体包括房屋位置、面积、产权证号、产权人、共有权人等。
2、房屋产权状况说明，要求卖方书面承诺房屋产权无查封、无债务纠纷，共有权人同意出售房屋，提供的材料齐全、真实、有效，可以办理权属过户、税务登记、贷款等与交易有关的各项事宜，并保证所售房屋符合国家及北京市房屋上市交易的政策规定。如有违反卖方应当承担违约责任。
3、房屋成交价格，应当明确该成交价格是否包括装饰装修、家具家电，公共维修基金款项。如果包括前两项，应该用附件方式另行说明其具体状况。
4、付款方式，要说明是通过资金监管账户还是自行划转，是全款还是商业贷款（或公积金贷款），贷款没获银行批准或者贷款申请额度不够的处理办法是否明确，分批付款的次数和时间是否说清楚。作为卖方律师来说，这个条款最首要的问题是要考虑该付款方式是不是安全。
5、税费负担约定，要明确约定买卖各方应当承担的税费种类，如约定不明或国家政策变化产生新的税费，由谁来负担。
6、权属转移登记，也就是房产过户手续，主要是哪天过户一定要说清楚，买方交钱和过户的时间间隔不宜过长，越短越好以免夜长梦多，如果能在交款当天过户是最好不过了。
7、房屋交接，也就是交房问题，该条款包括交房时间，可以先交房再过户也可以反过来，交房前卖方应当结清水电煤、暖气、物业、电话、有线电视等一切费用，交房前（后）多少天卖方应当办理户口迁出手续。同时，还要考虑交钱、过户和交房之间的衔接问题，过户以后再交房的，买方的购房款不宜在过户前全部支付给卖方。最好合同约定房屋交验完毕、各项费用结清以后再支付剩余尾款，这笔款项哪怕只有一两万，也能起到约束卖方的作用。
8、违约责任，包括卖方逾期交房、逾期办理过户手续或者权属产生争议的违约处理，卖方一房多卖的特别处理办法，买方逾期付款违约处理等等。违约金的违约数额也有一定技巧，我认为不宜过低，低了对卖方就没有约束力。此外律师还需关注违约金与定金条款的竞合问题。
买卖合同内容如果具备上述各项条款，就可以说基本上完整了。内容完整不代表完善与缜密，为了保护买方权益，律师在起草补充协议时，还可以加上以下几个条款：
1、公共维修基金过户：一般情况下，买卖双方房屋成交价格中都包含了公共维修基金款项。但是，公共维修基金做不到随房转移，即使房屋的产权变更登记手续已经办完，公共维修基金也不会自动转到买方名下，必须办理公共维修基金的过户手续，地点在房屋所在地的各区县专项维修资金管理部门。因此，补充协议应当约定双方共同办理公共维修基金的时间。
2、一房二卖的特别处理：一处房产签多家买卖合同是卖方最恶劣的违约行为，它可能导致买方钱房两空。为了防止一房二卖，北京市建委和工商局的示范合同文本订立了一个极具威慑力的条款：“出卖人将该房屋出卖给第三人，导致买受人不能取得房屋所有权证的，买受人有权退房，出卖人应当退还买受人全部已付款，按照约定利率付给利息，并按买受人累计已付房价款的一倍支付违约金。”如此高额的违约金——已付房价款的一倍，而不是定金的一倍，足以让因房价上涨而反悔的卖方望而却步。该条款参考了销售新房的相关法律规制措施——最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释司法解释》（法释[2003]7号）。律师起草补充协议时可以加上此条款。
需要指出的是：加大违约责任是一房多卖行为的事后防范措施，遇上恶意行骗的产权人，他可以视高额的违约责任而不顾，拿着购房人的房款挥霍一空然后卖了房逃之夭夭。因此，它不能百分百保证买方没有风险。有了预告登记制度，这种情况就可以被杜绝。
3、关于预告登记的约定：预告登记是由物权法规定的一个新制度，它是指在不动产交易过程中，为防止合同生效后办理权属转移登记手续前，不动产权利人另行处分该不动产，双方按合同约定将不动产转移事项向登记机构进行预先登记，确保受让方在条件成熟时进行正式产权登记。预告登记后，未经权利人同意，产权人不能处分该不动产。可见，卖方如果“一房多卖”，进行预告登记的买方不受任何利益损失。由于预告登记需要建立在双方自愿基础之上，房地产登记机构办理预告登记须依双方的登记申请进行，因此最好书面约定双方同意向房屋所在地房地产登记机构申请预告登记。
4、各种法律文件之间的冲突解决办法：买卖二手房需要签署的法律文件很多，仅合同而言，就有定金合同、居间合同、买卖合同、补充协议等。各份合同的内容有时会出现互不一致甚至相冲突的情况，这就需要明确定金合同、居间合同如与买卖合同发生冲突，以买卖合同为准。而补充协议正是因为买卖合同有缺陷才订立的，因此补充协议要说明其他合同文本如与补充协议相冲突，以补充协议为准。
以上四个方面是任何一种买卖都可以或者应当约定的内容。除此之外，补充协议的内容还应当视具体情况而定，每一单买卖的当事人所期望的付款方式、房产有无抵押、交房时间、过户时间、违约责任数额的不同等等都会影响到补充协议的具体内容。总之，律师起草补充协议一定要替当事人把好查漏补缺的关。
五、协助办理贷款、过户以及房屋交接等手续。
前面的四大工作是律师二手房工作的重头戏。这四项工作如果做得好，到了本阶段就会感到很快，很顺利，因为一切都是依约办事。反过来说，如果前面的基础没打好，这时争议、纠纷就会出现，甚至办不下去，比如卖方不肯去过户。
在本阶段，律师的主要工作有：
1、协助买方审核办理各项手续的法律文书。比如买方申请购房贷款，需要同银行、担保公司打交道，需要签署借据、贷款协议、抵押协议、授权委托书等法律文件。凡需要买方签字的一切书面资料，律师都应当过目审核。
2、提醒买方注意做好证据保留。凡交付他人的重要证件或资料，应当要求对方出具收据。像买方付款、过户凭证、房屋交接单等这些书面文书，依当事人的常识一般也会妥善保管。但是，像文书、通知的送达凭证，对方的违约事实如果律师不提示，买方可能就不知道要固定证据了。
3、协助办理各项交接手续，不留后遗症。需要买卖双方共同办理的手续有产权过户手续、房屋交接手续、公共维修基金过户手续、土地使用权变更手续等。其中，土地使用权变更手续仅限于拥有“两证”的房屋（房屋所有权证、土地使用权证）。最重要的是产权过户，最容易忽视的是公共维修基金的过户。北京半数以上的二手房买主不知道需要办理此手续，等到知道此事的时候，就不一定能联系上卖主了。最后，关于房屋交接手续，一要注意清点物品（各种钥匙、卡、家电等）；二要查验是否结清一切费用，三要记住让对方办好户口迁出手续。如果这些事情都顺利办完，你就做好准备开心入住新居吧！
总之，让律师参与二手房全程法律服务，起点是交定金之前的信息审查工作，终点是各项手续办理完毕。
律师简介：
臧小丽：法学博士，股东权益与金融证券专业律师，中国股东维权网首席律师。
联系电话：13691531620；
电子邮箱：zangxiaoli@hotmail.com
网站地址：www.gudonglawyer.org.cn (中国股东维权网)
博客地址：//blog.sina.com.cn/lawyerzangxiaoli （新浪股东权益律师博客）
单位地址：北京市朝阳区东四环中路76号大成国际中心C座6层（北京盈科律师事务所）
