“假按揭”通常发生在商品房的预售或者耐用消费品的买卖中，他是开发企业或者经销企业与买受人恶意串通，套取银行信贷资金挪作他用的非法融资行为。这种融资行为具有欺诈性，一般而言，该行为属于民事欺诈范围。如果开发商和买受人的上述非法融资行为是以非法占有银行贷款为目的，则构成刑事犯罪。

　　目前，“假按揭”在实务界根据其实施的目的不同可分为融资型“假按揭”和诈骗型“假按揭”。

　　一、融资型“假按揭”

　　融资型“假按揭”在“假按揭”中比较普遍。是指开发企业或者商品经销企业与买受人恶意串通，虚构交易事实或者以明显高于同类商品的价格订立商品买卖合同，套取银行信贷资金以解决营运资金短缺困难，并代借款人统一归还贷款的非法融资行为。融资型“假按揭”行为人主观上没有恶意占有贷款的故意，客观上也没有转移侵占资金的事实，其实施“假按揭”的目的，只是为了解决经营过程中资金不足或者资金周转困难。在融资型“假按揭”中，借款人真实、其签名也真实，而且买卖合同、个人资料、按揭贷款合同等法律文件，在内容和形式上均符合法律要求。这种类型的“假按揭”多为开发企业或者经销企业串通内部员工及其亲属所为，当开发企业或者经销企业不能以借款人的名义归还贷款时，借款人通常拒绝归还借款，并以没有真实买卖为由主张合同无效。银行发现融资型“假按揭”之后，应区别不同情况采取不同措施，化解风险，收回贷款。

　　二、诈骗型“假按揭”

　　诈骗型“假按揭”在“假按揭”中也屡见不鲜，特别是在大城市或者经济较为发达的地区发案率比较高。其形式表现为开发企业或者经销企业以虚假借款人的名义签订商品房买卖合同和按揭贷款合同，骗取银行贷款并将资金挪作他用或者携款潜逃的行为。诈骗型“假按揭”行为人主观上具有非法占有贷款的故意，客观上具有转移、侵占贷款的事实。在诈骗型“假按揭”中，借款人绝大多数是虚构的，买卖合同、个人资料也不真实，按揭贷款合同等法律文件上的签名均为伪造。这类“假按揭”行为人，为了逃避刑事打击，往往制造民事纠纷假象以掩盖其诈骗目的，他们通常在骗取贷款后，以借款人的名义归还部分贷款，然后以各种名目拒不履行还款义务。对这类“假按揭”银行一旦发现，要及时报请司法机关帮助破案，追究有关责任人的刑事责任。

　　三、“假按揭”风险防范

　　“假按揭”的出现与漫延，不仅危害我国房地产金融市场和社会诚信，而且危及银行信贷资金安全。银行可以采取以下措施识别和防范房地产开发商或者经销企业在楼盘开发时“假按揭”的发生。

　　（一）、审查开发企业的资信及开发项目的合法性

　　“假按揭”发生的直接动因源于开发企业，其与开发企业的经营状况及法定代表人的诚信品质密切相关，银行应通过审查开发企业的资信和项目的合法性与可行性，谨慎选择按揭业务合作伙伴。

　　1、审查开发企业的资信

　　（1）、公司是否依法设立，企业法人营业执照是否年检合格并在有效期内。
　　（2）、公司是否具有房地产开发资质，资质等级证书是否合法有效。
　　（3）、公司注册资金来源是否正当、足额，资信等级证书是否合法有效，财务会计报表是否真实完整，其中资产负债比例是否正常，负债是否真实，如果是老企业还要审查其应收、应付账款是否真实（审查这些资料有一定难度，可以要求其提供会计师事务所审计过的会计报表），税务登记是否合法有效、是否有拖欠税款记录。
　　（4）、公司贷款和为他人提供担保的情况，贷款证（卡）是否合法有效。
　　（5）、公司组织机构，管理机构是否健全（按《公司法》的规定审查公司在工商登记机关登记备案的公司章程确定的组织机构及其权限与实际的组织机构及其权限是否相符）。

　　2、论证项目的合法性与可行性

　　（1）、开发企业是否合法取得土地使用权，该土地使用权能否自由转让。
　　（2）、土地用途与项目是否相符，建设项目是否经合法程序审批报建。
　　（3）、商品房是否具备预售或者销售条件，即“五证”是否齐全，若为现房销售，还应当具备合格证。这些证件包括：

　　①、土地使用权证；该证的取得必须经过两个环节，一是与土地行政部门签订土地出让协议；二是支付土地出证金并取得发票。如果是二手地，必须办理转让手续并到土地行政部门办理过户登记；
　　②、建设用地规划许可证；
　　③、建设工程规划许可证；
　　④、建设工程开工许可证；
　　⑤、商品房销（预）售许可证；
　　⑥、工程验收合格证（现房）。

　　要特别注意以上六种证书取得的时间顺序及逻辑关系。

　　（4）、实地考察情况与相关资料是否相符，项目市场前景是否符合银行贷款的要求。

　　3、评价开发企业法定代表人的诚信品格

　　（1）、法定代表人的履历、学历、信用状况、经营业绩、职业操守等；
　　（2）、法定代表人及公司管理层的凝聚力、决策能力、诚信品质等。

　　（二）、审查按揭申请人的资料与身份的真实性

　　“假按揭”须依赖按揭人的参与才能得以实现，这种参与有时是真的，有时却是开发企业虚构的，但无论何种情形，离开按揭申请人这一载体，“假按揭”就不能得逞。因此严格认真的审查按揭申请人资料和身份，可以有效的识别“假按揭”并防止其发生。

　　开发企业用以实施“假按揭”的借款申请人，通常情况下为开发企业的内部职工及亲友，也有雇用外来务工者。而且“假按揭”具有开发企业统一申办按揭贷款手续、一人购买多套房屋、房价偏高和个人按揭贷款数额大等特点。因此，银行可从以下几个方面审查识别“假按揭”。

　　1、审查按揭申请人的主体资格与资信

　　（1）、审查按揭人的身份证件，核实按揭人的身份、年龄、健康状况，判断按揭人是否具有完全民事行为能力。　　
　　（2）、审查按揭申请人的收入证明材料是否真实，判断按揭人是否存在提供虚假材料的故意，是否有欺诈存在的可能。
　　（3）、考查按揭人长期偿债能力及所从事的行业、人品的社会评价。

　　2、审查按揭人的行为动机

　　（1）、比较房屋的销售价格。即比较按揭商品房与同类其他商品房的销售价格，若前者大幅度高于后者，则应引起注意。
　　（2）、关注按揭人的情况。若一人购买同一楼盘多套房屋的情况比较普遍或者购房者多数为开发企业的内部职工，开发企业非法融资的可能性就很大。
　　（3）、关注按揭贷款的办理形式。若同一楼盘普遍采用代理或者集体代理方式办理按揭贷款手续，应警惕是否存在按揭欺诈，即便是单位员工集体购房，也不可能排除按揭欺诈之可能。

　　（三）、坚持“面谈”和“面签”制度

　　经验告诉我们，商业银行逐一与按揭人当面洽谈，可以增加借贷双方当事人的相互了解，方便银行掌握购房人办理按揭贷款的真实意图。银行应该认真做好谈话记录，对面谈中发现的疑点要及时进行调查核实。如果按揭人对楼盘的质量、位置、以及周边的配套设施等情况不关心的，银行应当警惕是否存在“假按揭”的可能。

　　借款申请人在银行客户经理的指导下，当场完成按揭贷款合同等相关资料的填写与签名工作，是防范“假按揭”发生的又一重要举措。

　　“面谈”和“面签”是商业银行在实践中总结出来两项要重要制度，对于识别和防范“假按揭”行之有效，商业银行只要持之以恒的坚持，在坚持的基础上细心观察，一定能有效的扼制“假按揭”的发生与漫延。


　　（作者：赵家先，云南张剑弼律师事务所）