身边故事揭示购房陷阱 律师出招教你如何防范  

　　今天是3·15消费者权益保护日，上周六，作为本报安全购房系列活动的一部分，本报购房者援助中心举办了首次购房签约法律知识讲座。作为首次提出“204条购房补充协议”的秦兵律师为到场的100余位本报读者就签约防范购房陷阱进行讲解。 
 　 ■小区建“飞湖”　业主难举证 
 　　 某小区广告上称，小区将建一个湖。入住后湖就不见了。业主说当时买这个房子是考虑到湖才买，于是起诉。法院问业主是否因为这个湖才签约？业主此时很难拿出证据证明当时有此约定。这种情况下，因业主没有约定对方就不承担违约责任。因为法律规定有约定才有责任，没有约定就无责任。 
 　 ■总面积增加　能用的少了 
 　　 比如面积问题，开发商把面积数据给业主后，看着建筑面积一点问题都没有，绝对比买的大。但是真正的使用面积却小了。诉讼时，法庭会问有何证据证明对方违约，消费者一般都说你看建筑面积是多少，而建筑面积确实没有问题，使用面积的问题因为最初消费者没有约定而无法举证。很多消费者败诉就是举证不能，即无法证明我的使用面积是多少，核心问题就是举证不能。 
  　■找卖家协商　业主跑断腿 
 　　关于协商地点问题。房子卖完后售楼处也随之拆除，而好多开发商是在延庆、怀柔注册。如果每次都到这些注册地成本又将很高。在一个当事人跑了三年的案件中，这名消费者在安贞里买房子，后来房地产公司要求到公司注册地大兴协商，到大兴不一定能等到人，开发商说我没有违约，我的注册地点就在这儿，是你不来，你们想想这个沟通成本、交通成本有多高？ 
 　 ■五证用复印　买家难分辨 
  　　看房时大家都知道看五证，开发商把五证给你了，大家分不清楚真假，一般人只看复印件，很少有人坚持看原件。大家最好坚持看到原件，最重要的原件就是土地使用证上面写的土地使用期限，上面还有一个章，有两种，一种叫北京市国有土地使用证，再一个叫北京市国有土地临时证。这块地通过合同从房管局买来，假设1000万元，交400万元就可以拿到临时国有土地使用证，这个和正式的使用证在外观上非常相似，打起官司来才知道厉害。临时使用证只有打起官司来才交，结果他一直持有，消费者看到它有使用证，但是它只交了40%的使用权，如果剩下的60%不交则业主拿不到使用证。这种陷阱比较隐蔽。 
  　■楼前再建楼　遮挡没商量 
  　　业主买房时开发商提供的资料显示楼前无遮挡，等住进去时楼前却盖起高楼，把你的房子挡了个严严实实。无遮挡的房子可能是100万买的，打官司的时候开发商能赔多少钱呢？现在北京市规定，原来能全照阳光的，现在照不到了，法律规定给你赔偿2000块钱，而且是一次性的。 
  　■居室不隔音　生活受打扰 
  　　近期有个业主要求退房的案件，这位业主遇到的情况是邻居吃饭、窃窃私语的声音，在他的房子里都能听清楚，隔音效果就是这样，这是材质的问题。还有设计的问题，产生了共鸣，可能你的隔壁，或者隔壁的隔壁，在你的屋子里都可以听到，虽然这种情况很少，但是如果让我们遇见了，就很让人烦恼了。 
  　■赠送燃气炉　卖家推责任 
  　　目前有好多小区使用的是独立供暖，用燃气炉烧天然气取暖，现在好多燃气炉是意大利、德国进口的，前一段时间发生过这种事情，家里没人，水烧干了，燃气炉发生爆炸。由于爆炸是卸压式爆炸，即哪个地方压力小，气流就往哪里窜，会把玻璃冲开，产生的气流会把家具都冲出去。假设人也被冲出去，咱们找谁赔？很多开发商说赠燃气炉，但赠送不承担责任。如果出现问题的话，两层三层还好，再高一些的话就危险了。签约时要写好“购买”， 就是规定只要发生产品质量责任，我不找别人，就找开发商，所以合同的前提不是赠送，我是买的，出了问题就找开发商。 
  　■宅旁化粪池　夏日味难闻 
  　有关周边环境有两个案子，一个是海淀那边的项目，业主买房时委托律师，由于律师提出很多建议开发商不同意，其中有个争议就是屋外不能再有任何的不当建筑物，影响景观，最后没签下来。业主自己又去找了开发商，他自己找到开发商把这条去除了。去年8月份，消费者找到我要求代理退房。原来，该业主居住的小区没有化粪池，整个小区的粪便都流到开发商在这位业主家旁边建的池而化粪池要有个口才能保持压力均衡，于是一个大井盖子作为放气口，每天释放出味道——离这位业主家仅12米远。这位业主的房子靠近树林，本来环境是比较好的，但现在几乎80多万就白花了，谁愿意去住这样的环境？ 
  　再一个是西三环和西四环之间，有个小区，一开始卖房时开发商用很高的板子挡住一部分地段，买房人在现场会看到有很多广告，入住时才发现是现代化的垃圾处理厂。一到夏天开窗户会有气味飘过来。他会证明气味符合国家标准。现在刚出了几个关于室内气味的标准，原来出的都是大气的气味标准，适用于工业上，在既没有约定又没有法律规定的情况下，业主事后很难得到救济。 
  　■买房没车位　出行不方便 
  　　车位问题可能在今后会日益突出，买房人往往签约时不重视车位，住进去以后就会发现没有车位会导致房屋没法使用。一位业主花了七八十万入住一套公寓。买房时没买车位，等想买的时候，开发商说买吧，开发商说车位每平方米28000元，而他的房子买的时候是6700元/平米。不买车位就根本没法回家，他当时回家要把车停在离家很远的地方，下车走回去。因此买房时就要考虑到车位的问题。 
  　■小区更了名　房子贬值了 
  　　房子做投资用的时候，名称相当于一个商标，比如现代城现在就成了商标，买了现代城的房子就感觉是中产阶级。有的时候广告做的是一个小区，真正让你拿到产权证的时候是另一个小区，这个时候有可能因为名称的变更导致你的房价贬值。比如说某小区，后来变成另一名字，房价下降了很多。到了打官司的时候，产权证写的是aa小区，合同签的是bb小区，法官说相互之间没有关系，业主的诉讼会被驳回。 
 　 ■房子被抵押　买家担风险 
  　　宣武区有个项目某某园，合同写明720个工作日以后才能拿到产权证，给购房人看的都是复印件，购房人的律师要求看原件，结果查到土地使用证的另外一部分，用针全部缝上了，律师说一定要打开，开发商最后只好给看了，原来开发商把房屋抵押给某某建设银行。这会导致购房人在交了全部的房款情况下，如开发商抵押不能还清，业主的房子也会被抵债，这叫秘密抵押，你得不到任何补偿。秘密抵押是很大的欺诈，它导致你合同目的全部落空。所以说消费者权利最重要的是知情权，就是一定要知道在建工程和土地是不是被抵押了。 
  　■整理/本报记者　刘新雷 
  　律师出招应对房地产陷阱 
  　　北京隆安律师事务所秦兵律师在拟订《204条购房补充条款》后，近日在本报购房者援助中心举办的“购房签约”讲座中，提出建议本市为购房消费者制定权益保护条例。据称，如此意见被采纳，“204条补充协议”有一半不必签订（有关签约讲座详细内容见本报3月14日《广厦时代》）。 
  附： 
  　《北京市商品房消费者权益保护条例》立法要点征询意见稿 
  一、 依据及宗旨：为促进北京市商品房交易市场的健康发展，保护消费者权益，根据中华人民共和国《合同法》、《中华人民共和国消费者权益保护法》等有关法律制定本法。 
  二、 降低价格： 
 　 1.交易费用：北京的房屋交易费用不应高于上海。 
 　 2.现房销售：北京市应当考虑在未来3年内消除期房预售，实现现房销售。 
  三、 销售广告： 
 　 1. 要约邀请：广告应作为出卖人的要约邀请，符合合同法规定的广告内容还应当作为要约。 
 　 2. 要约构成：广告可以作为双方签订商品房买卖合同的组成部分，在合同中没有约定或者约定不明的，买受人有权以广告为依据就相关问题提出权利主张。 
  四、 买卖合同： 
 　 1. 订购合同：订购合同可以收取定金，但无法达成协议的应当在三日内退还，否则双倍返还。 
 　 2. 标准合同：在参考《204条商品房买卖补充合同》的基础上，提出符合北京市情况并能保护消费者权益的《北京市商品房买卖合同范本》。 
 　 3. 推广执行：政府在采用标准合同时，应当进行公示辩论后经过消费者投票表决，再在全市范围内执行。 
  五、 知情权： 
  　1. 公开查阅：任何人均有权查阅土地抵押情况、在建工程查询及土地出让金支付情况。 
  　2. 公示制度：市政府应当在政府网上公开商品房项目的全部许可情况，包括土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证。 
  六、 预售监管： 
  　1. 贷款监管：预售期房的买受人有权成立消费者权益保护机构，对开发商预收款的用处进行监管，防止滥用预收款的行为。 
　  2. 质量监督：预售期房的买受人有权成立消费者权益保护机构，对开发商商品房质量进行监督，提高工程质量。 
  七、 销售面积： 
  　1. 使用面积：北京市应当推荐按使用面积进行销售； 
  　2. 面积报告：出卖人提供的商品房面积测量报告中必须包括使用面积。 
  八、 预售公告： 
 　 1. 公示物权：商品房买卖合同经备案后视为物权成立，当出卖人不能按期交付商品房时，承建人不得就买受人已经支付房款的商品房行使法定抵押权。 
  　2. 转让制度：考虑到从预售登记后到取得产权证时间较长，家庭情况会发生重大变化，应当允许权利人进行转让。 
  九、 产权证： 
  　1. 自办产权证：允许消费者自行办理产权证，对于已经备案的商品房项目，无须由买受人提供出卖人资料。 
  　2. 办证期间：市房屋管理机构应当在买受人交付办证资料后90日内向消费者交付《房屋所有权证》，如果不能办理完毕的，则政府应当按每日万分之三的标准，向申请人核减征收的各项费用 
  十、 业主委员会： 
 　 1. 筹备机构：在房屋没有交付前消费者可以成立业主委员会的筹备机构。 
  　2. 启动程序：业主委员会的选举程序可由业主自行完成，无须物业公司组织。 
 　 3. 身份限制：业主委员会成员的身份无须以支付物业管理费为条件，出卖人的代表不得超过委员会委员总人数的1/3。 
 　 4. 注册登记：业主委员会选举产生后，应当由小区行政管理机构注册登记。 
  十一、 社区环境： 
  　1. 禁止施设：在小区内禁止建立各种无线电发射基站与大型广告牌。 
 　 2. 持续使用：考虑到消费者可能在小区居住70年，因此小区内应当强制修建适合老年人的建筑物。 
 　 3. 强制绿化：目前绿化水平较低，在达不到绿化标准的情况下，出卖人应向居住者按日进行赔偿。 
  十二、 物业管理： 
  　1. 大修基金：为保证大修基金的安全使用，小区管理机构应当委托银行代收大修基金，业主无须支付给物业管理公司。 
  　2. 交接程序：物业公司的交接程序应当法定，不履行交接程序的物业公司应当承担严格的民事责任。 
 　 3. 维修保险：建立房屋质量保险制度，由保险公司来对未来的质量维修承担责任。 
  十三、 赔偿责任： 
  　1. 最低赔偿：建立房屋质量最低赔偿额制度，每案最低赔偿额不应低于5000元。 
  　2. 费用承担：在房屋诉讼中，出卖人应当承担买受人的公证费用、保险费用、贷款费用、律师费用、价格损失及其他费用。 
 　 3. 伤害责任：由于出卖人提供的室内外设施造成消费者伤害的，最低赔偿10万元，致人死亡的，赔偿数额不低于100万元；此部分赔偿费用与保险责任无关。 
  十四、 欺诈责任： 
  　1. 一房多售：将同一单位的商品房同时出售给两个以上的人的。 
  　2. 楼房间距：出卖人承诺楼房间距不能实现，致使不能满足居室日照时间的。 
  　3. 滥用预付款：出卖人将收到的预付房款挪做他用的，致使工程不能按时进行的。 
  　4. 隐瞒抵押：未经买受人明示许可将商品房、土地使用权、在建工程进行抵押的。 
  　5. 无权销售：出卖人没有支付完土地出让款、没有取得土地使用证，致使买受人无法取得房屋所有权证书的。 
  上述五种行为视为欺诈行为，法院不应当判决合同无效，应当在认定出卖人承担违约责任的同时，双倍返还买受人已经支付的全部房款。 
  十五、 责任保险： 
 　 1. 消费者债务：消费者因生理原因无法支付贷款时，由政府及保险公司支付贷款，除非有证据证明消费者有多处贷款，否则不应当强制消费者搬离住处。 
  　2. 出卖人责任保险：目前有多起案件中虽然消费者获得胜诉，却无法拿回钱款，建议强制开发商在进行开发建设初期投保责任保险，提高开发商的履约能力。 
  十六、 立法行政： 
  　1. 对话制度：建议北京市市长、主管副市长及房屋行政机构人员每月与消费者举行一次对话，向其反映市场动态。 
  　2. 受理投诉：建议人大代表就此问题能够每月与消费者进行一次对话，并且在北京市人大常委会设立专门机构，根据消费者对房地产质量与物业管理的投诉，制定出符合实际情况的规章。 
  十七、 司法公正： 
 　 1. 集体诉讼：建立房地产集体诉讼的受理程序，降低消费者的诉讼成本。 
 　 2. 公益诉讼：建议法院受理由专业人士就环境侵权所提起的公益诉讼，并免收诉讼费。 
 　 3. 举证责任：在房屋质量、面积、所有权及设备质量诉讼中，由出卖人举证证明自己没有过错，不能举证的，应当认定出卖人有过错，并且认定由出卖人承担赔偿责任。 
  　4. 诉讼费用：考虑到购房者的费用均为贷款，而诉讼费则占到总房价的6%以上，因此应当考虑减半收取诉讼费，并且考虑由政府提供诉讼贷款。 
  　5. 法院选择：考虑到北京城区地域差异不大，建议东城、西城、宣武、崇文的消费者在一审时可以在四区法院中任选其一，在上诉时在第一或第二中院任选其一。 
  ■文/隆安律师所　秦兵  北京晨报