郑州市人民政府关于批转市国土资源局郑州市城镇住房用地登记发证工作方案的通知
各县（市）、区人民政府，市政府各部门，各有关单位:
现将市国土资源局制定的《郑州市城镇住房用地登记发证工作方案》批转给你们，请遵照执行。
二○○三年七月二十九日
郑州市城镇住房用地登记发证工作方案
为深入贯彻落实《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》和省国土资源厅《关于进一步加快城镇住房用地登记发证工作的意见》（豫国土资发[2002]33号，以下简称《意见》），根据我市实际情况，制定本方案。
一、城镇住房用地登记发证意义和任务
土地登记是《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国城市房地产管理法》赋予各级人民政府的行政权利，是国土资源部门的主要职责之一，是依法行政的具体要求。随着土地使用制度改革的进一步深化，土地使用权已作为相对独立的产权进入市场，城镇住房出售和流转日益增多。城镇商品住房、已购公有住房和经济适用住房等住房用地登记发证（以下简称“住房用地登记”）作为国家依法确认权利人合法权益的行为，既是土地登记的重要组成部分，又是城乡土地统一管理的要求，对保护土地权利人合法权益、保证房地产交易安全进行有着十分重要的意义。
住房用地登记的任务是：在土地初始登记或者设定登记及房屋建筑面积登记的基础上，对包括城镇商品房、已购公有住房和经济适用住房等住房用地，以宗地为单位、以户（套）为单元进行变更登记，并颁发土地证书；为保护房屋所有权人合法的土地使用权权益，保持房屋权利主体和土地权利主体的一致性，培育、发展地产市场，搞活住房二级市场服务。
二、几项原则
1.房地一致原则。住房用地登记应当坚持房屋有权与土地权属相一致的原则。当土地权属清晰，房屋所有权合法、真实、有效时，在原土地权利人同意的前提下，即可以房屋所有权人确定土地使用权人。
2.相关即查原则。此次住房用地登记除对纯住宅用地登记外，包括其他涉及到住宅的用地。在登记中，应当将住房用地与其他用地分割，单独划分宗地，对住房用地以户（套）为单元进行登记，对其他用地进行变更登记。
3.土地确权与住房用地登记相结合的原则。对持有《国有土地使用证》，并且房屋所有权人已经领取房屋所有权证，按照要求，统一将初始登记时的土地权利人分割变更至房屋所有权人。对尚未办理土地初始登记，未领取《国有土地使用证》，但房屋所有权人已经领取房屋所有权证的用户，直接为合法房屋所有权人办理土地登记手续。对于未办理土地初始登记，未领取《国有土地使用证》，也未办理房屋所有权证的住房用地，按照《房地产管理法》和《土地登记规则》的规定，先进行房屋确权，凭房屋所有权证办理住房用地登记变更手续。
4.集中统一办理原则。商品房和经济适用住房以开发企业或土地权利人为单位，已售公有住房用地以原房屋所有权人为单位集中统一办理，并由开发企业和原房屋所有权人提供相关资料。
三、登记程序
（一）住房用地登记申请：住房用地登记的申请人为住房用地的土地权利人和房屋所有权人。包括从事房地产开发经营活动的房地产开发企业，或其他需要分割住房用地的土地权利人，或房屋产权管理人，以及房屋所有权人。住房用地登记由住房用地的土地权利人和房屋所有权人持有关资料，向当地国土资源部门共同申请。
商品房和经济适用住房以开发企业或土地权利人为单位、已售公有住房用地以原房屋所有权人为单位集中统一提出申请，并提供相关资料。开发企业或原房屋所有权人不明确的，可由业主委员会或相关的现住房产权权利人共同推选的代表人提出申请，也可由现住房屋所有权人直接向土地管理部门提出申请。
1.已售住房用地登记申请人需提交以下资料：
（1）土地权利人应提交资料：
A、土地登记申请书；
B、法人代表身份证明、委托书；
C、《国有土地使用证》或其他土地权来源证明；
D、建筑总面积，每套（户）建筑面积、位置及户主名单；
E、其他应当提交的资料。
（2）房屋所有权人应提交：户主身份证明；《房屋所有权证》及其他应当提交的资料。
2.被分割后剩余土地登记申请人需要提交资料：
（1）土地登记申请书；
（2）法人代表身份证明、委托书；
（3）《国有土地使用证》或其他土地权来源证明；
（4）其他应提交的资料。
国土资源部门在接到申请以后应认真对申请人提交的资料进行审查，符合要求的受理申请。不符合要求的，应在接到申请15日内书面告知申请人，说明暂缓登记或不予登记原因和理由。
（二）住房用地调查：国土资源部门在审查资料的基础上，划分调查区域，划分宗地，实地勘测，并进行面积分摊计算。
1.划分调查区域
对持有《国有土地使用证》的，以原登记宗地为调查区域；对于未进行初始登记、未颁发《国有土地使用证》的，先进行确权调查，并以确权范围作为调查区域。
2.划分宗地
（1）对于原登记为住宅用地，并且在原登记宗地范围内全部是住宅建筑的，即划分为一宗地；
（2）对于原登记为其他用途的土地，在其范围内既有住宅，又有办公、生产等设施，且住宅用地与其他用地界线明显的，先行对住宅用地与其他用地进行分割，将住宅用地单独划分为一宗地，其他用地另外设为一宗；
（3）在住宅宗地范围内，按幢设分摊宗，即每幢建筑物墙外1.5米为界，不足1.5米的（如邻路、邻墙等情况），按实际情况确定宗地界线，进行分割；分割后剩余部分，归该宗地所有业主共同使用，只登记，不发证。
（4）独家小院，按实际占地划分宗地。
凡住宅楼的附属设施，如化粪池、车库（棚）等，原则划入宗地。独立的公用设施单独分割设宗。
在调查区域分割划分宗地后，应将结果草绘在工作底图（地籍图）上，并预编地籍号。
3.实地勘测
按照《城镇地籍调查规程》规定的方法和标准，对调查区域和划分宗地进行测量（对已进行过初始登记的调查区域，可只对划分宗地进行测量）。同时，将调查区域和划分宗地测量结果正式标绘在分幅《地籍图》上，并进行注记。
有条件的，实地勘测可使用解析法；按幢设宗的，可采用图解法。但无论采取哪种方法，必须做到分割后各宗地面积之和等于调查区面积。
4.分摊面积计算
各户（套）分摊面积按下列公式计算：
分摊面积=（相应宗地面积÷建筑总面积）×户（套）建筑面积
（三）权属审核：权属审核按照《房地产管理法》和《土地登记规则》的规定执行，必须做到：权源合法、界址清楚、面积准确、用途合理。
（四）注册登记和颁发证书：在权属审核的基础上，按照《土地登记规则》规定，填写《土地登记审批表》、《土地登记卡》和《国有土地使用证》。
同时，以宗地为单位，以户（套）为单元，建立城镇住房用地《土地统计台账》。
四、住房用地登记的要求
住房用地登记工作，面对的是广大房屋所有权人，直接关系到千家万户的切身利益。各级国土资源部门要集中力量，设立专门的住房用地登记窗口，抽调专人负责住房用地登记工作。加强与有关部门的联系和沟通，简化工作方式和工作程序。要把严格执行有关政策规定与优质服务紧密结合起来，切实转变工作作风，采取有效措施，加快工作进度，树立和维护人民政府“依法行政，方便群众”的良好形象。
住房用地登记多数是在土地初始登记的基础上，以房屋建筑面积分摊宗地面积方法进行的变更登记，考虑到我市的实际情况，采取“统一组织，全面展开”的办法。住房用地登记以县（市）、区为单位进行。市国土资源局负责全市住房用地登记发证的组织工作，县（市）、区国土部门具体实施本辖区内住房用地登记发证工作。对持有《国有土地使用证》，并且房屋所有权人已经领取房屋所有权证的，按照要求，统一将初始登记时的土地权利人分割变更至房屋所有权人。对尚未办理土地初始登记，未领取《国有土地使用证》，但房屋所有权人已经领取房屋所有权证的用户，直接为房屋所有权人办理土地分割登记手续。对于未办理土地初始登记，未领取《国有土地使用证》，也未办理房屋所有权证的住房用地，先办理房屋所有权证，尔后办理土地变更登记手续。
五、住房用地登记的工作安排
按照国土资源部和省国土资源厅的部署，住房用地登记要在一年内基本完成，时间紧，任务重，各县（市）、区要加快工作进度，按时间要求抓紧安排落实。
（一）2003年7月1日之前，各县（市）、区制定具体工作方案，收集资料，做好各项准备工作。
（二）2003年7月1日，全面开展工作。
（三）2003年底前，基本完成登记工作，并将工作总结上报市国土资源局。
各县（市）、区国土资源管理部门要注意总结住房登记工作中的经验教训，不断探索，为健全土地登记制度、完善地籍管理、夯实土地管理基础做出应有的贡献。
市国土资源局
二○○三年五月十二日
现将市国土资源局制定的《郑州市城镇住房用地登记发证工作方案》批转给你们，请遵照执行。
二○○三年七月二十九日
郑州市城镇住房用地登记发证工作方案
为深入贯彻落实《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》和省国土资源厅《关于进一步加快城镇住房用地登记发证工作的意见》（豫国土资发[2002]33号，以下简称《意见》），根据我市实际情况，制定本方案。
一、城镇住房用地登记发证意义和任务
土地登记是《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国城市房地产管理法》赋予各级人民政府的行政权利，是国土资源部门的主要职责之一，是依法行政的具体要求。随着土地使用制度改革的进一步深化，土地使用权已作为相对独立的产权进入市场，城镇住房出售和流转日益增多。城镇商品住房、已购公有住房和经济适用住房等住房用地登记发证（以下简称“住房用地登记”）作为国家依法确认权利人合法权益的行为，既是土地登记的重要组成部分，又是城乡土地统一管理的要求，对保护土地权利人合法权益、保证房地产交易安全进行有着十分重要的意义。
住房用地登记的任务是：在土地初始登记或者设定登记及房屋建筑面积登记的基础上，对包括城镇商品房、已购公有住房和经济适用住房等住房用地，以宗地为单位、以户（套）为单元进行变更登记，并颁发土地证书；为保护房屋所有权人合法的土地使用权权益，保持房屋权利主体和土地权利主体的一致性，培育、发展地产市场，搞活住房二级市场服务。
二、几项原则
1.房地一致原则。住房用地登记应当坚持房屋有权与土地权属相一致的原则。当土地权属清晰，房屋所有权合法、真实、有效时，在原土地权利人同意的前提下，即可以房屋所有权人确定土地使用权人。
2.相关即查原则。此次住房用地登记除对纯住宅用地登记外，包括其他涉及到住宅的用地。在登记中，应当将住房用地与其他用地分割，单独划分宗地，对住房用地以户（套）为单元进行登记，对其他用地进行变更登记。
3.土地确权与住房用地登记相结合的原则。对持有《国有土地使用证》，并且房屋所有权人已经领取房屋所有权证，按照要求，统一将初始登记时的土地权利人分割变更至房屋所有权人。对尚未办理土地初始登记，未领取《国有土地使用证》，但房屋所有权人已经领取房屋所有权证的用户，直接为合法房屋所有权人办理土地登记手续。对于未办理土地初始登记，未领取《国有土地使用证》，也未办理房屋所有权证的住房用地，按照《房地产管理法》和《土地登记规则》的规定，先进行房屋确权，凭房屋所有权证办理住房用地登记变更手续。
4.集中统一办理原则。商品房和经济适用住房以开发企业或土地权利人为单位，已售公有住房用地以原房屋所有权人为单位集中统一办理，并由开发企业和原房屋所有权人提供相关资料。
三、登记程序
（一）住房用地登记申请：住房用地登记的申请人为住房用地的土地权利人和房屋所有权人。包括从事房地产开发经营活动的房地产开发企业，或其他需要分割住房用地的土地权利人，或房屋产权管理人，以及房屋所有权人。住房用地登记由住房用地的土地权利人和房屋所有权人持有关资料，向当地国土资源部门共同申请。
商品房和经济适用住房以开发企业或土地权利人为单位、已售公有住房用地以原房屋所有权人为单位集中统一提出申请，并提供相关资料。开发企业或原房屋所有权人不明确的，可由业主委员会或相关的现住房产权权利人共同推选的代表人提出申请，也可由现住房屋所有权人直接向土地管理部门提出申请。
1.已售住房用地登记申请人需提交以下资料：
（1）土地权利人应提交资料：
A、土地登记申请书；
B、法人代表身份证明、委托书；
C、《国有土地使用证》或其他土地权来源证明；
D、建筑总面积，每套（户）建筑面积、位置及户主名单；
E、其他应当提交的资料。
（2）房屋所有权人应提交：户主身份证明；《房屋所有权证》及其他应当提交的资料。
2.被分割后剩余土地登记申请人需要提交资料：
（1）土地登记申请书；
（2）法人代表身份证明、委托书；
（3）《国有土地使用证》或其他土地权来源证明；
（4）其他应提交的资料。
国土资源部门在接到申请以后应认真对申请人提交的资料进行审查，符合要求的受理申请。不符合要求的，应在接到申请15日内书面告知申请人，说明暂缓登记或不予登记原因和理由。
（二）住房用地调查：国土资源部门在审查资料的基础上，划分调查区域，划分宗地，实地勘测，并进行面积分摊计算。
1.划分调查区域
对持有《国有土地使用证》的，以原登记宗地为调查区域；对于未进行初始登记、未颁发《国有土地使用证》的，先进行确权调查，并以确权范围作为调查区域。
2.划分宗地
（1）对于原登记为住宅用地，并且在原登记宗地范围内全部是住宅建筑的，即划分为一宗地；
（2）对于原登记为其他用途的土地，在其范围内既有住宅，又有办公、生产等设施，且住宅用地与其他用地界线明显的，先行对住宅用地与其他用地进行分割，将住宅用地单独划分为一宗地，其他用地另外设为一宗；
（3）在住宅宗地范围内，按幢设分摊宗，即每幢建筑物墙外1.5米为界，不足1.5米的（如邻路、邻墙等情况），按实际情况确定宗地界线，进行分割；分割后剩余部分，归该宗地所有业主共同使用，只登记，不发证。
（4）独家小院，按实际占地划分宗地。
凡住宅楼的附属设施，如化粪池、车库（棚）等，原则划入宗地。独立的公用设施单独分割设宗。
在调查区域分割划分宗地后，应将结果草绘在工作底图（地籍图）上，并预编地籍号。
3.实地勘测
按照《城镇地籍调查规程》规定的方法和标准，对调查区域和划分宗地进行测量（对已进行过初始登记的调查区域，可只对划分宗地进行测量）。同时，将调查区域和划分宗地测量结果正式标绘在分幅《地籍图》上，并进行注记。
有条件的，实地勘测可使用解析法；按幢设宗的，可采用图解法。但无论采取哪种方法，必须做到分割后各宗地面积之和等于调查区面积。
4.分摊面积计算
各户（套）分摊面积按下列公式计算：
分摊面积=（相应宗地面积÷建筑总面积）×户（套）建筑面积
（三）权属审核：权属审核按照《房地产管理法》和《土地登记规则》的规定执行，必须做到：权源合法、界址清楚、面积准确、用途合理。
（四）注册登记和颁发证书：在权属审核的基础上，按照《土地登记规则》规定，填写《土地登记审批表》、《土地登记卡》和《国有土地使用证》。
同时，以宗地为单位，以户（套）为单元，建立城镇住房用地《土地统计台账》。
四、住房用地登记的要求
住房用地登记工作，面对的是广大房屋所有权人，直接关系到千家万户的切身利益。各级国土资源部门要集中力量，设立专门的住房用地登记窗口，抽调专人负责住房用地登记工作。加强与有关部门的联系和沟通，简化工作方式和工作程序。要把严格执行有关政策规定与优质服务紧密结合起来，切实转变工作作风，采取有效措施，加快工作进度，树立和维护人民政府“依法行政，方便群众”的良好形象。
住房用地登记多数是在土地初始登记的基础上，以房屋建筑面积分摊宗地面积方法进行的变更登记，考虑到我市的实际情况，采取“统一组织，全面展开”的办法。住房用地登记以县（市）、区为单位进行。市国土资源局负责全市住房用地登记发证的组织工作，县（市）、区国土部门具体实施本辖区内住房用地登记发证工作。对持有《国有土地使用证》，并且房屋所有权人已经领取房屋所有权证的，按照要求，统一将初始登记时的土地权利人分割变更至房屋所有权人。对尚未办理土地初始登记，未领取《国有土地使用证》，但房屋所有权人已经领取房屋所有权证的用户，直接为房屋所有权人办理土地分割登记手续。对于未办理土地初始登记，未领取《国有土地使用证》，也未办理房屋所有权证的住房用地，先办理房屋所有权证，尔后办理土地变更登记手续。
五、住房用地登记的工作安排
按照国土资源部和省国土资源厅的部署，住房用地登记要在一年内基本完成，时间紧，任务重，各县（市）、区要加快工作进度，按时间要求抓紧安排落实。
（一）2003年7月1日之前，各县（市）、区制定具体工作方案，收集资料，做好各项准备工作。
（二）2003年7月1日，全面开展工作。
（三）2003年底前，基本完成登记工作，并将工作总结上报市国土资源局。
各县（市）、区国土资源管理部门要注意总结住房登记工作中的经验教训，不断探索，为健全土地登记制度、完善地籍管理、夯实土地管理基础做出应有的贡献。
市国土资源局
二○○三年五月十二日
相关法律法规
