原告上海X房地产顾问有限公司，住所地本市嘉定区X镇X村X场。
法定代表人施X，董事长。
委托代理人贾X，该公司职员。
委托代理人顾X，该公司职员。
被告宋X，男，19X年X月X日生，汉族，住本市徐汇区X村X号X室。
原告上海X房地产顾问有限公司为与被告宋X居间合同纠纷一案，于2008年11月27日向本院起诉，本院于同日立案受理后，适用简易程序，于2009年1月15日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人贾X、被告宋X均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2008年10月，被告来原告龙华分行处，对上海市徐汇区X村X号X室（以下简称系争房屋）表达了出售意向。2008年10月13日，在原告公司的积极促成下，被告与案外人（买受人）签订了《房地产买卖居间协议》。2008年10月13日，在原告的积极促成下，被告与案外人（买受人）签订《房地产买卖协议》，在该份协议中，被告与案外人就该房屋买卖事项达成一致意见，其中房屋交易价格、如何支付房款的方式及时间、过户交易时间等相关过程作了具体的约定，具备了买卖合同所有的要素。故起诉要求判令被告支付原告佣金3,000元。
被告辩称，买卖合同没有签订，是原告违约。不同意原告的诉请
经审理查明，2008年10月13日，原告（丙方）与被告（甲方）及案外人宋X（乙方）签订房地产买卖居间协议，约定：乙方经看房对买卖之房地产已充分了解清楚，为表示对丙方居间提供的房地产之购买诚意，现通过丙方向甲方支付意向金人民币9,000元，如双方接受买卖条件且签署《房地产买卖协议》（以下简称该协议），则意向金随该协议生效即转为定金；买卖房地产坐落：本市徐汇区X村X号X室；类型：住宅；建筑面积40.87平方米;权利人宋X;买卖条件:房屋总价517,000元(其他买卖条件及交易程序在丙方居间下由甲乙双方在所签署的该协议中约定);甲乙双方经丙方居间介绍,协商确定买卖条件并签署《房地产买卖协议》后买卖关系成立，为办理交易过户手续之需，双方同意在该协议签署生效后次日起10天内签订《上海市房地产买卖合同》（签订合同的具体时间可由丙方安排或三方协商确定安排），并依约履行各自的义务，甲乙双方之任何一方未能履行本协议，或因其原因导致房屋买卖未能最终完成的，则应承担相当于定金数额的违约金，违约者如系甲方，则应向乙方全额返还定金，并承担违约金；违约者如系乙方，则已交付的定金抵扣违约金，甲方可不予返还；甲乙双方同意：在甲乙双方签订《房地产买卖协议》等证明买卖关系已经成立的合同后，分别按本协议第三条约定的房屋总价的1％或佣金确认书等约定向丙方支付居间佣金等条款。
同日，案外人宋X（买受方、乙方）、被告（出卖方、甲方）与原告签订房地产买卖协议，约定：乙方经看房对买卖房地产已经了解清楚，为表示对原告居间提供的房地产之购买诚意，通过原告向甲方支付意向金9,000元，现双方在原告居间下协商达成买卖条件且签署本协议，则意向金随本协议生效即转为定金；买卖房地产坐落：本市徐汇区X村X号X室；类型：住宅；建筑面积40.87平方米;权利人宋X;买卖条件:房屋总价517,000元；甲乙双方约定定金总额517,000元，剩余定金21,000元由乙方于签订本协议次日起补足，由甲方委托原告代为收取并保管乙方所交全部定金；待甲乙双方签订《上海市房地产买卖合同》（以下简称买卖合同）并申请办理买卖合同公证手续（若需）后当日内，乙方应直接支付或通过原告转付给甲方部分首期房价款180,000元，原告并将代为保管的定金21,000元转付甲方，如此共同构成乙方支付给甲方的首期房价款217,000元，同时甲方应将房屋产权证书等文件证明交由原告保管至产权过户时由交易中心收缴；甲方同意乙方通过向贷款银行申请30万元贷款的形式支付第二期房价款，乙方应于签订买卖合同后7个工作日内向贷款银行申请贷款，提交全部贷款所需材料或证明，签订借款抵押合同等一切相关协议，办理一切相关手续，并支付一切相关费用并申请办理借款抵押合同公证手续（若需）；乙方第二期房价款的支付方式为：待乙方之贷款申请经贷款银行审核通过，且公证处出具买卖合同公证书（若有）、借款抵押合同公证书（若有）后7日内，甲乙双方亲自或委托原告赴上海市徐汇区房地产交易中心申请办理产权过户及抵押登记手续（送件），并由原告收执收件收据，待上海市徐汇区房地产交易中心出具以乙方为所有权人的房地产证和以贷款银行为抵押权人的他项权证后7个工作日内，原告将他项权证送交贷款银行，乙方应支付给甲方第二期房价款，该期房价款由贷款银行代为乙方支付；待贷款银行将上述第二期房价款支付至甲方指定帐户且上海市徐汇区房地产交易中心出具以乙方为所有权人的房地产证后7日内，甲乙双方应对该房地产进行验看、清点，确认无误后，甲方应将该房地产交付乙方，同时乙方应支付给甲方房价尾款（若有）计人民币1万元（该尾款支付时乙方按3.3B项规定留下约定数额的款项）;其他:甲方已经支付给该房地产发展商或物业管理公司或其他相关部门的维修基金(若有)、管理费押金（若有）、水、电表安装费或押金（若有）、电话初装费(若有)、煤气初装费（若有）、有线电视申请费（若有）等已包含在房价款内，不再另行结算，甲乙双方于办理交房手续后7日内共同赴有关部门办理上述更名手续，但以上各项若需更名，则更名费用由乙方承担；甲乙双方同意在交房当日的尾款中留下1万元暂缓交付；该房地产内的附属设施、设备及室内装饰的价格均已包含在房价款中，并随该房地产交付同时一并转让乙方；为保证购房资金的安全，双方同意：乙方交付的意向金在双方签署本协议后即转为定金，同时甲方授权原告在乙方按本协议规定于约定期限内补足定金时（若有），代为收取并保管该定金，但如甲方将房地产权证等权属证明、发票等文件交原告保管后，甲方可以取回前述由原告代为保管的定金，在上述权证保管期间，甲方不得对该证进行挂失补办；甲乙双方确认：本协议是双方在原告居间下达成的买卖房地产之真实意思表示，本协议第三条双方所确定的买卖条件即为未来双方为办理交易过户手续所签署的《上海市房地产买卖合同》之条件；甲乙双方签署本协议后买卖关系成立，为办理交易过户手续之需，双方同意在本协议签署生效后签署《上海市房地产买卖合同》（签署合同的具体时间可由原告安排或三方协商确定安排），并按约履行各自义务，任何一方未能履行本协议，或因其原因导致房屋买卖未能最终完成的，则应承担相当于定金数额的违约金，违约者如系甲方，则应向乙方全额返还定金，并承担违约金，违约者如系乙方，则已交付的定金抵扣违约金，甲方可不予返还等条款。
2008年10月16日，原告出具告知书，告知案外人宋X与被告于2008年10月19日下午13点到原告总部签订网上备案的上海市房地产买卖合同。案外人宋X与被告均准时到达原告总部签订网上备案的上海市房地产买卖合同，因办理系争房屋买卖的原告公司业务人员迟到,被告即离开原告总部,致原、被告之间当时未予签订网上备案的上海市房地产买卖合同。2008年11月，被告未经案外人宋X及原告同意即将系争房屋出卖给案外人董X、董X。
在本案审理过程中，原告确认：现要求被告支付佣金1,000元。
以上事实，另有原告提供的房地产买卖居间协议、房地产买卖协议、（2009）徐民三（民）初字第X号案件庭审笔录、被告与案外人董X、董X的上海市房地产买卖合同等证据证实，并经庭审质证无异，本院予以确认。
本院认为，居间人促成合同成立的，委托人应按约定支付居间人报酬。本案的争议焦点是，买卖双方未签订网上备案的上海市房地产买卖合同是否可以认定买卖合同关系未予以成立。对此，本院认为，判断是否构成买卖合同成立的关键在于该合同是否具备了买卖合同的实质性要件。先前，原、被告双方已经签订了房地产买卖协议，虽然不是政府有关部门规定的网上备案合同，但该合同已涵盖房屋买卖合同所要求的当事人名称或者姓名和住所、房屋基本状况、房价款及付款方式、付款时间、交付使用条件及日期、装饰、设备标准承诺，违约责任等在内的全部实质性要件、属于实质意义的买卖合同。而且，案外人宋X及被告在房地产买卖协议中约定签署本协议后买卖关系成立。为办理产权过户手续需要，原、被告双方再赴原告公司总部签订网上备案的上海市房地产买卖合同，故签订网上备案的上海市房地产买卖合同系补签性质。案外人宋X与被告应按照先前签订的房地产买卖协议约定继续履行签订网上备案的上海市房地产买卖合同，但被告却未经原告及案外人宋X同意擅自将系争房屋出卖给他人，违反了房地产买卖协议约定。原告从为被告提供缔约机会到促成被告与案外人宋X签订房地产买卖合同，完成了相关居间服务，被告理应支付相关费用。原告考虑到办理系争房屋买卖的业务人员迟到及最终案外人宋X与被告未予办理系争房屋的房地产过户手续原因，现要求被告支付佣金1,000元，符合政府有关部门颁布的中介经纪服务项目及收费标准规定，本院予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十六条第一款之规定判决如下：
被告宋X于本判决生效之日起十日内支付原告上海X房地产顾问有限公司佣金1,000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费人民币50元，减半收取计25元，由被告宋X负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员晏莹
书记员吕燕娜
