原告（反诉被告）上海市徐汇区X路XXX弄业主委员会，地址……

负责人任XX，主任。

委托代理人潘X，上海市XX律师事务所律师。

委托代理人徐XX，上海市XX律师事务所律师。

被告（反诉原告）上海景X物业管理有限公司，住所地……

法定代表人张XX，总经理。

委托代理人邬XX，上海市XX律师事务所律师。

原告（反诉被告）上海市徐汇区X路XXX弄业主委员会诉被告（反诉原告）上海景X物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。

原告诉称，本市X路XXX弄公安住宅小区于1999年12月竣工并交付使用，当时聘请上海海X物业管理中心（以下简称海X物业）为小区提供物业管理服务。2000年业主入住，2001年4月成立业主委员会。2006年4月，海X物业歇业清算，由被告承接海X物业的一切业务，履行和行使海X物业的一切义务和权利。2006年12月底，原告与被告结束物业管理关系。原告小区内有地下车库及部分路面供业主使用或社会车辆临时停放，由被告代为管理并按规定收取停车费。经原告委托，上海XX会计中心XX会计查证结果表明，自2000年至2006年9月，被告共计收到停车费2,025,168.30元，其中，地下车库停车费1,144,800元，地面停车费160,185元，临时停车费603,765元，非机动车停车费116,418.30元。原告在2003年和原海X物业签订一份《停车费管理使用协议》，约定停车费收入由海X物业代为保管，非机动车管理人员工资、机动车管理人员工资和奖金福利工作服装、小区公益活动用房、法定税金、业委会主任津贴、业委会活动经费、物业公司应提的管理费等在停车费中列支。2006年6月，原告就上述停车费问题多次与被告协商，要求被告扣除相关列支项目费用外，足额返还代管的停车费。然被告在返还部分停车费时，多扣除了33％的所得税和25％的管理费。原告认为，被告作为原告聘请的物业公司，代收停车费后有义务予以返还，被告私自扣除33％的所得税和25％的管理费没有法定或约定依据，对这部分扣除的停车费应予返还。原告诉请判令被告返还停车费860,291.28元。审理中，原告调整要求被告返还停车费的金额为838,243.68元。

被告答辩暨反诉称，系争小区原系海X物业管理，2006年4月被告因故承接海X物业的一切权利和义务，即由被告对系争小区实施管理至2006年12月止。根据委托管理协议（即前期物业管理合同）第五条的约定，小区地下机动车停车库产权属开发商，委托物业进行管理，由此产生的经济效益用于以业养业……。2007年6月，因原告一再纠缠，在原告承诺以后对“其中有争议的款项，双方本着诚信和多退少补的原则，择日按照以往的协议、合同以及国家有关法规继续商讨解决”的情况下，被告将包括诉请在内的645,017.16元款项暂时给了原告。但原告得款后不再履行自己的承诺，在未与被告协商的前提下，无理将其告上法庭。被告认为，根据前期物业管理合同及双方的其他约定，预付给原告的408,463.79元及原告本诉中主张的诉请应属被告所有。故不同意原告的诉请，并反诉请求判令原告返还被告地下停车库停车费收益408,463.79元。

反诉被告辨称，反诉被告在诉请中已经扣除了反诉原告返还的64万余元，故反诉原告的诉请标的不存在。

经审理查明，本市X路XXX弄住宅小区系由上海市公安局于1999年开发建造，同年12月上海市公安局与上海海X物业管理中心签订宜山路住宅小区委托管理协议，约定由上海海X物业管理中心管理宜山路住宅小区，协议第五条约定小区内的地下机动车库产权属甲方拥有，停车库由甲方委托乙方管理，停车库产生的经济效益用于以业养业和维修更新停车库的设施设备。本协议在宜山路住宅小区业主委员会成立前有效。签约后上海海X物业管理中心设施管理。2001年6月宜山路XXX弄住宅小区第一届业主委员会成立，同年12月14日作出决议，内容为，X号楼X室原定海X物业管理中心办公用房，现改作居委会多功能用房，并长期给居委会使用。小区地面固定16辆车位收益于2002年1月1日起归海X物业管理中心。业委会主任津贴每月200元、活动经费及办公经费从出租房屋等其他盈利中列支。12月27日原告和海X物业管理中心作为甲方与作为乙方的徐汇区XX街道办事处签订协议，内容为，根据业委会的决定，甲方同意将宜山路XXX弄X号X室三室一厅空关房作为小区居民的多功能活动室，由XX街道出资装修，并长期无偿提供给讨论街道千X居委会使用。2003年原告与上海海X物业管理中心签订停车费管理使用协议，协议载明停车费管理使用的范围是指小区内地下室非机动车停车及地面露天机动车停车（含临时停车）的收费管理和使用。停车费的使用;下列费用从停车费收入中列支1、非机动车人员工资：（600元/月人×4人＝2,400元/月）2、机动车人员工资：（600元/月人×2人＝1,200元/月）3、机动车人员奖金福利工作服装:（80元/月人×2人＝160元/月）4、X号楼X室小区公益活动用房（1,200元/月）5、法定税金：（收入×5.577%）6、业主委员会主任津贴（400元/月）7、业主委员会活动经费：(凭票据)8、乙方应提取的管理费：（【收入—1～6）】×10％）9、业主委员会决定的小区街坊设施改造修缮费用10、经业主委员会决定的其他费用。2006年4月上海海X物业管理中心歇业，由被告承接海X物业管理中心的权利和义务，2006年原告委托上海XX会计中心对小区维修基金、停车费收益等使用情况进行XX会计查证。上海XX会计中心出具查证报告，查证结果为，自2000年至2006年9月被告收到小区停车费2,025,168.30元，其中：地下停车费1,144,800元、地面停车费160,185元、临时停车费603,765元、非机动车停车费116,418.30元。之后原告要求被告返还停车费，被告返还了645,017.16元。

以上事实，除双方庭审陈述一致外，另有管理协议、查证报告佐证。

审理中，双方确认自2000年至2006年9月被告收取的停车费用于：1、非机动车人员工资；2、机动车人员工资；3、机动车人员奖金福利、工作服装；X号楼X室小区公益活动用房；5、法定税金；6、业主委员会主任津贴；7、业主委员会活动经费；8、乙方应提取的管理费；9、业主委员会决定的小区街坊设施改造修缮费用；10、经业主委员会决定的其他费用，共计x.46元。被告坚持在停车费收入中应扣除地下停车库的停车费和扣除33％的所得税的意见。但未能提供所有权证证明地下停车库的所有权属案外人和已缴纳33％所得税的纳税凭证。

本院认为，讼争小区的停车费收益应归小区全体业主所有，被告现已退出小区管理，理应将在管理小区期间收取的停车费返还原告。具体数额为，被告已收取的停车费减去已返还原告的数额及支出的数额。被告认为地下车库的所有权人系案外人，原告无权主张该部分停车费，但未能提供所有权证证明地下停车库的所有权属案外人，本院不予采信；至于被告坚持的停车费收入中应扣除33％所得税之意见，因被告未提供已缴纳33％所得税的纳税凭证，本院不予采纳。反诉原告要求反诉被告返还停车库停车费收益408,463.79元之诉请，无事实依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第六条之规定，判决如下：

一、被告（反诉原告）上海景X物业管理有限公司于本判决十日内返还原告（反诉被告）上海市徐汇区X路XXX弄业主委员会838,243.68元。

二、反诉原告上海景X物业管理有限公司要求反诉被告上海市徐汇区X路XXX弄业主委员会返还停车库停车费收益408,463.79元之诉讼请求，不予支持。

本诉案件受理费人民币12,402.91元，由被告负担；反诉案件受理费7,427元，由反诉原告负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判长庄才俭

审判员王旭光

代理审判员陈向红

书记员金雯