原告上海XX房屋租赁置换有限公司，住所地本市XX路XX号XX楼。

法定代表人刘X，总经理。

委托代理人沙X，公司职员。

被告谢X，男，19XX年X月X日生，汉族，住本市X路X弄X号X室。

原告上海XX房屋租赁置换有限公司诉被告谢X房屋租赁合同纠纷一案，本院于2010年4月19日立案受理后，依法适用简易程序，于2010年5月12日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人到庭参加了诉讼。被告经本院合法传唤，未到庭应诉。本案现已审理终结。

原告诉称，2008年，案外人与原告签订本市X路X弄X号X室房屋承租合同。2009年8月29日，原、被告及案外人签订合同变更书，约定由被告承租，原合同其余条款不变。2009年12月30日，租赁合同到期，被告一直拒绝归还房屋，故原告诉至本院，要求：1、原、被告签订的房屋承租合同终止履行；2、判令被告立即归还房屋；3、判令被告支付自2010年3月30日起至房屋归还之日止的房租及使用费，按每月2,200元计算。

被告未答辩。

经审理查明，2008年12月28日，原告（甲方）与案外人张XX（乙方）签订《房屋承租合同》，约定甲方将本书X路X弄X号X室房屋出租乙方；租期自2008年12月30日起至2009年12月29日止；月租金2,200元；押金4,400元，租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁押金在扣除因乙方违反本合同的约定而应支付的违约金或根据合同约定应付而未付的各项费用后如有剩余，甲方应无息归还乙方。2009年8月29日，原告、张XX、被告签订《房管合同变更书》，约定原承租人张XX变更为被告，原支付的押金转为被告支付的押金，原告与被告直接发生租赁关系，合同其他条款不变。签署租赁合同到期后，被告仍陆续付租至2010年3月29日，原告予以接受。

审理中，原告确认尚有4,400元押金在原告处，待被告结清包含水、电、煤在内的所有费用后，原告承诺将该款返还被告。

以上事实，有房屋承租合同、房管合同变更书以及庭审笔录佐证，本院予以确认。

本院认为，被告受让原租赁合同项下的权利义务，与原告建立租赁关系，合法有效，双方应恪守履行。租赁合同届满后，被告仍继续使用租赁物并支付租金，原告予以接受，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。不定期的租赁合同，当事人可随时解除合同，故原告要求终止双方租赁合同、返还房屋的请求，本院予以支持。被告实际占用房屋期间，仍应按原约定支付相应的租金及使用费。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第八十八条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条的规定，判决如下：

一、终止原告上海XX房屋租赁置换有限公司与被告谢X就本市X路X弄X号X室房屋签订的租赁合同；

二、被告于本判决生效后十日内将本市X路X弄X号X室房屋返还原告；

三、被告于本判决生效后十日内支付原告自2010年3月30日起至实际返还房屋之日止的房屋租金及使用费，按每月2,200元计算。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费减半收取计105元，由被告负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员蔡重洲

书记员李蕴