原告周某

原告闻某。

被告龚某

第三人某银行股份有限公司上海宝山支行

原告周某、闻某与被告龚某房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法追加某银行股份有限公司上海宝山支行为第三人，并依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告周某、闻某及其共同委托代理人刘洪，被告龚某及其委托代理人，第三人某银行股份有限公司上海宝山支行的委托代理人到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

原告周某、闻某诉称，两原告系夫妻关系，原被告于2009年7月19日签订房屋买卖合同，约定被告将上海市X路X弄X号X室房屋出售给原告，并于2009年9月20日交付房屋，同时办理产权过户手续。因签订买卖合同时，系争房屋存在两个抵押登记信息，故双方约定被告应于签订合同后四十天内办妥还款及抵押注销手续，但被告未在约定期限内办妥上述抵押注销手续，也未将系争房屋交付原告并办理产权过户手续。同年11月5日，原被告达成补充协议，约定被告于2009年11月15日前交付房屋，被告承诺于同年11月15日前可至上海市普陀区房地产交易中心办理产权过户手续，但被告仍未按约履行，现要求1、被告继续履行买卖合同，向第三人还清贷款，注销系争房屋的抵押登记，将系争房屋交付原告并办理产权过户手续；2、被告以每日人民币175元（以下币种均为人民币）的标准，支付原告自2009年9月20日起至其实际交房及产权过户之日止的违约金；3、被告承担本案诉讼费用。

被告龚某辩称，涉案买卖合同履行过程中，原告隐瞒了已有一套住房的情况，向银行申请七成贷款，而银行最终审批为总房款的六成，为解决此事耽搁了一个月的时间，原告因贷款迟延构成违约，而被告本着希望交易继续的心态，还是与原告签订了补充协议。因原被告就银行贷款事宜产生纠纷，双方经协商于2009年12月8日达成协议，约定解除买卖合同，被告返还原告已收房款x元外，再补偿原告x元。当时由周某出面与被告协商，并表示将征求闻某意见，当日周某电话联系被告，表示闻某同意上述方案，双方实际于同年12月11日履行，但之后因原告反悔未能履行。故不同意原告的诉讼请求。

第三人某银行股份有限公司上海宝山支行述称，被告因系争房屋与第三人签订个人住房（抵押）借款合同，第三人依约放款，因被告未按约还款，第三人于2006年6月向上海市宝山区人民法院提起诉讼（案号为（2006）宝民二（商）初字第X号），法院于2006年9月作出被告返还第三人贷款本金及其相关利息的判决。该案现处执行阶段，截止至2010年2月22日，被告尚欠贷款本息总计x.68元，在法院处理本案纠纷时，希望优先保护第三人的抵押权。

经审理查明，2009年7月19日，原告周某与被告就上海市X路X弄X号X室房屋签订上海市房地产买卖合同，后因两原告欲共同成为系争房屋权利人，同年8月10日，原被告重新签订系争房屋之上海市房地产买卖合同，内容与7月19日合同一致，双方约定系争房屋转让价为x元，原告于2009年7月19日支付x元；7月21日前支付x元，该款由原被告、中介方共同至交易中心办理个人债务注销手续后支付；7月28日前支付x元；8月18日前支付x元，该款暂由中介方保管，于被告至银行办理还款且同意扣款当日无息转交于被告，上述四笔款项为专款专用，用于提前归还被告尚欠个人债务抵押，银行的购房贷款及注销个人、银行对该房地产设有的抵押权，不足部分由被告现金补足，原告对上述情况知晓并同意。原告于银行发放贷款后的五个工作日内支付被告房款x元，该款项由贷款银行一次性划入被告帐户，原告于原被告办妥房屋交接手续当日，直接支付被告房款x元。原被告确认于2009年9月20日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。原被告在合同第九、十条分别对原告未按约定期限付款、被告未按约定期限交付房地产的违约责任进行约定。同时，原被告在补充条款中约定，鉴于签订本合同时，系争房屋有两个抵押登记信息（1、抵押权人为第三人，债权数额x元；2、抵押权人为林林，债权数额x元），故双方约定被告应于签署本合同后五个工作日内，办妥个人债务抵押注销手续，且于签署本合同后四十个工作日内办妥银行还款及抵押注销手续。如被告提前归还银行贷款，需要支付银行违约金，则该违约金由被告自行承担。若被告由于本人之原因，未在上述期限内办妥抵押登记注销手续的，则原告有权单方面终止合同，同时被告应按本合同约定的总房款的20%向原告支付违约金；若被告在办理该房地产的抵押登记注销手续期间或办妥后，反悔不出售上述房地产给原告，则被告应按合同第十条之约定违约金比例承担违约责任。若原告在被告办理系争房屋抵押登记注销手续期间反悔不购买系争房屋，则被告有权单方面终止合同，同时原告应按合同约定的总房款的20%向被告支付违约金，若原告在被告办妥上述手续后反悔不购买上述房屋，则原告应按合同第九条之约定违约金比例承担违约责任。原被告应于被告办妥抵押注销手续且原告办妥贷款手续后的五个工作日内，至上海市普陀区房地产交易中心办理房屋过户手续。有关原告贷款的特别约定：1、原告于被告办妥抵押注销手续后十个工作日内，备齐贷款资料办理银行贷款申请手续，若原告未按约定及时办理贷款手续，且逾期达十五日，由被告有权单方面解除合同，原告应按合同第九条约定的违约金比例承担违约责任。2、若自原告申请贷款起满三十个工作日，原告的购房贷款仍不足合同约定的额度，则原告应与被告至房地产交易中心办理过户手续，并于交易中心出具受理单当日，现金补足不足部分。

实际履行中，原告于2009年7月19日至同年9月20日期间，分批共支付被告房款x元。同年8月10日，被告办理了抵押权人为林林的抵押权注销登记手续。2009年9月7日，原告与中国农业银行股份有限公司上海徐汇支行签订个人住房抵押借款合同，银行同意发放贷款x元。同年11月5日，原被告与中介方签订补充协议及说明，对原被告签订的买卖合同内容进行变更。1、付款方式变更为：原告于2009年10月1日前支付被告房款x元，于银行发放贷款后五个工作日内支付房款x元，该款项由银行一次性划入被告帐户，原告于收到以原告为权利人的上海市房地产权证且原被告办妥房屋交接手续（钥匙交接，无租客，水、电、煤、有线、网络、电话等更名手续完毕）当日，支付被告房款x元。2、原合同中约定，被告于2009年9月20日之前将房屋交付原告，由于被告原因未能及时交付，原告同意被告最后的交房日期为2009年11月15日，若再未能交付，原告将追究前序过程中的违约责任（依买卖合同中的违约金比例）。3、因被告贷款银行之原因致使原被告双方未能按原合同中的约定时间办理房地产权过户手续，现被告承诺于2009年11月15日前，可至上海市普陀区房地产交易中心办理产权过户手续，若依然未能及时办理，被告同意依原合同中的违约责任赔偿原告损失。2009年12月1日，中介方上海太平洋房屋服务有限公司向被告发出催告函，书面通知被告于2009年12月6日前将系争房屋交付于原告，并至上海市普陀区房地产交易中心办理房屋过户手续。届时原被告仍未能办理系争房屋过户登记手续，原告遂起诉来院，要求判如诉请。审理中，原告向本院提出申请，要求冻结系争房屋，并向法院提供了担保，本院于2009年12月17日向交易部门送达了相关法律文书。

另查，因被告就系争房屋向第三人贷款x元，而未能按约还款，第三人向上海市宝山区人民法院提起诉讼（案号为（2006）宝民二（商）初字第X号），要求被告支付贷款本息，并由第三人对被告抵押的系争房屋行使抵押权。2006年9月19日，该法院出具民事判决书，判令被告返还第三人贷款本金x.52元及相关利息（包括罚息、复息），如不能履行还款义务，第三人可以系争房屋折价，或申请以拍卖、变卖系争房屋所得价款优先受偿。该案已生效，尚处执行阶段。

审理中，被告表示已与案外人就系争房屋另行签订买卖合同，而另行签订买卖合同的前提是原被告签订的合同已从交易中心撤销，该行为意味着原告同意解除涉案买卖合同，为此被告提请上海胜吉房地产经纪事务所的工作人员黄某卿到庭作证，证人称，经其所在单位居间介绍，被告与案外人蔡樱的买卖合同于2009年12月9日在网上备案，12月20日双方签订正式买卖合同，证人负责打印合同文本工作，在打印被告与案外人蔡樱的买卖合同时，没有出现关于系争房屋的其他买卖合同，因如同一套房屋有其他的买卖合同，证人查询便可看到，但无法打印。同时，如该房屋被法院查封，也将无法打印。被告对证人证言无异议，原告则表示，其从未同意撤销与被告签订的买卖合同，且经其申请，法院于2009年12月17日对系争房屋采取保全措施，如证人所言被告与案外人于12月20日签订买卖合同，将是无法打印的。为此原告提请上海太平洋房屋服务有限公司的工作人员虞宾武到庭作证。证人称其是原被告买卖合同经办人，交易中心打印的黄某涉案合同目前为止中介方未办理撤销，按照交易部门规定，办理撤销手续需买卖双方到场，且无自动撤销可能性，但在涉案买卖合同未撤销的前提下，也存在同一套房子打印出另一份新的买卖合同的可能性。原告对证人证言无异议，被告则认为该中介公司于2009年12月1日发出催告函时就已从网上撤销了涉案买卖合同，同时将房产证还给了被告，否则之后被告与案外人之间签订的买卖合同将是无法打印的。

经法院释明，原告坚持要求继续履行涉案买卖合同，同时表示剩余房款中x元由原告向银行申请贷款，并已于2010年3月16日与相关银行签订了个人住房抵押借款合同，其余部分房款支付现金，如贷款最终未获核准，原告愿以现金补足所有款项。另，为履行房屋买卖合同，注销第三人设于系争房屋之上的抵押权，总房款与被告尚欠第三人款项之间的差额部分，原告也愿意先行代为垫付，该部分款项原告将保留诉权，与被告另行结算，被告则坚称合同已解除，不同意继续履行，如法院判决需要履行，原告愿意代为归还的银行贷款，被告可与原告另行结算。

本院认为，原被告之间签订的买卖合同及补充协议系双方当事人真实意思表示，且于法无悖，应属有效，原被告均应恪守履行。根据查明的事实，涉案买卖合同签订后，原告承担的是按约定时间付款的义务，被告则承担按约注销抵押权、交付房屋、办理过户等义务。从合同付款条款及补充条款的约定分析，原告应于2009年8月18日前支付房款x元，被告应于签约后的四十个工作日内，即2009年9月10日前办妥注销抵押权手续，同时，原告必须在被告办妥注销手续十个工作日内，办理银行贷款申请手续，结合双方于2009年11月5日签订的补充协议分析，双方对原告的付款方式做了调整，即2009年10月1日前支付x元，银行发放贷款x元后，被告于2009年11月15日交房，办理过户手续，但注销抵押、办理贷款的原约定条款未作变更，现被告未能按约定履行义务，构成违约，原告要求被告继续履行涉案买卖合同并支付违约金，并无不当，可获支持。关于被告提出的原告因贷款迟延构成违约致涉案合同已解除的观点，被告未能提供相应证据，故被告的抗辩意见与事实不符，本院难予采信。第三人在系争房屋上设定的抵押权经合法登记，该登记有效，故被告应当先行将抵押权登记注销，并按合同约定将系争房屋产权过户至原告名下。由于原被告约定之产权过户、房屋交接等事项的履行期限已经届满，原告表示愿意在本案中一并结算剩余房款，并代为被告偿还欠第三人的所有款项，更有利于解决纠纷，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款的规定，判决如下：

一、原告周某、闻某与被告龚某签订的关于上海市X路X弄X号X室房屋之上海市房地产买卖合同继续履行；

二、被告龚某应于本判决生效之日起十日内与第三人某银行股份有限公司上海宝山支行结清贷款及相关利息等费用、注销抵押，若逾期未偿还，原告周某、闻某自愿代为结清，第三人某银行股份有限公司上海宝山支行在收到相关款项后三日内协助办理抵押注销手续（归还贷款余额以第三人出具的结算凭证为准）；

三、在上海市X路X弄X号X室房屋抵押被注销之日，被告龚某应协助原告周某、闻某办理上述房屋产权过户手续（相关税费按约定办理，如遇国家政策调整，按国家规定处理），原告周某、闻某应于产权过户之日起十日内支付被告龚某房款人民币x元（若原告申请银行贷款支付，贷款不足部分，原告应当在上述期限内以现金形式补足）；

四、被告龚某应于本判决生效之日起十日内按合同约定履行出卖方义务，结清上海市X路X弄X号X室房屋的水、电、煤气费用等相关费用，并将上述房屋交付原告周某、闻某，而原告周某、闻某应于接收上述房屋当日，支付被告龚某剩余房款人民币x元；

五、被告龚某应于本判决生效之日起十日内支付原告周某、闻某自2009年11月16日起至其实际交房之日止的违约金（本金为已付房款人民币x元，按每日万分之五的标准计算）。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。

本案财产保全费人民币5000元（原告预付），由被告负担。

本案受理费人民币x元（原告预付190元），由被告负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判长王飞

审判员倪文青

代理审判员陈卫宁

书记员汉静