申请再审人（一审原告、二审上诉人）上海岳林工贸有限公司。

被申请人（一审被告、二审被上诉人）上海曹中实业有限公司。

申请再审人上海岳林工贸有限公司（以下简称岳林公司）因与被申请人上海曹中实业有限公司（以下简称曹中公司）买卖合同纠纷一案，不服上海市第一中级人民法院（2006）沪一中民二(民)再终字第X号民事判决，向最高人民法院申请再审。最高人民法院于2009年12月25日作出（2009）民监字第X号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法组成合议庭，于2010年3月11日公开开庭审理了本案。申请再审人岳林公司的法定代表人及其委托代理人、被申请人曹中公司的委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

2003年4月，一审原告岳林公司向上海市闵行区人民法院起诉称，1999年8月31日其公司与曹中公司签订了就上海市闵行区X镇X村金都路南泮生产队43丘（现为金都路X号）地块上所有房屋、建筑物的转让协议，约定上述地块内所有当时现有及今后由岳林公司出资建造的房屋、建筑物由曹中公司转让给岳林公司所有，并由曹中公司负责为岳林公司办理转让房屋、建筑物的产权过户手续。协议签订后，岳林公司按约支付了房屋产权和土地使用权转让金并实际占有使用了系争房屋及建筑物。但曹中公司一直未将上述房屋及建筑物的产权过户至岳林公司名下，使岳林公司的合法权益得不到保护，为此起诉要求曹中公司履行转让协议的义务，负责办理上述房屋、建筑物的产权过户手续，将产权由曹中公司过户到岳林公司名下。一审被告曹中公司表示如政策允许，同意岳林公司提出的转让要求。一审审理中，双方当事人达成如下协议：位于上海市闵行区X镇X村金都路南泮生产队43丘地块上的房屋（现在被告曹中公司名下）产权归岳林公司所有。案件受理费50元，由岳林公司负担。

2006年1月13日，上海市闵行区人民法院作出（2005）闵民三（民）监字第X号民事裁定，对该案进行再审。

再审中，岳林公司变更诉请为：要求确认岳林公司为系争地块上集体土地建设使用权的权利人及该地块上房屋、建筑物的权利人。

曹中公司辩称，双方的协议违反了法律规定，且无法履行。根据有关法律规定，集体土地应转为国有土地后方能转让。土地使用权的转让，没有有关政府部门的认可和批准，双方所签订的转让协议是无效的。更何况系争地块已被国家征用，并划入拆迁范围，已不可能办理转让过户手续。故要求驳回岳林公司的诉讼请求。

上海市闵行区人民法院再审查明，原上海市闵行区X镇X村金都路南泮生产队（现为梅陇镇C54街坊6丘金都路X号）地块上的房屋、建筑物原属上海华中制刷联营厂所有。2001年7月21日，曹中公司从上海华中制刷联营厂处受让取得了上述房屋、建筑物的产权，土地状况性质为“集体”。

1999年8月31日，曹中公司为出让方，岳林公司为受让方，双方签订了系争地块上的房屋、建筑物的转让协议一份，约定：上述地块内所有当时现有及今后由岳林公司出资建造的房屋、建筑物由曹中公司转让于岳林公司所有，转让面积为：现有房屋建筑面积为2,500平方米；场地的面积为8,534平方米，共12.802亩；房屋转让费为人民币（以下币种均为人民币）90万元，支付方式为协议签订后支付50%、新公司注册成立正常运转且附属设施的所有权过户给岳林公司后支付30%、曹中公司为岳林公司办妥房屋产权过户手续后支付20%；场地使用权转让金为：分五十年支付，每亩每年1万元。每五年递增一次，每次递增3%（即300元）；还规定由曹中公司负责为岳林公司办理转让房屋、建筑物的产权过户手续等其他内容。1999年7月，上海威和工贸有限公司（以下简称威和公司）开始代岳林公司支付部分房屋、建筑物等转让费；同年12月，开始支付土地使用费。至2004年12月，岳林公司共支付给曹中公司房屋等转让费835,000元、土地使用费667,224元。双方协议签订后，曹中公司曾为岳林公司办理过有关过户手续，但因故未办出过户手续。2003年4月1日，岳林公司向原一审上海市闵行区人民法院提起诉讼，要求曹中公司履行转让协议约定的义务，负责办理上述房屋、建筑物的产权过户手续，将产权由曹中公司过户到岳林公司名下。经原一审法院主持调解，双方达成如下调解协议：位于上海市闵行区X镇X村金都路南泮生产队43丘地块上的房屋（现在被告上海曹中实业有限公司名下）产权归原告上海岳林工贸有限公司所有。案件受理费50元，由岳林公司负担。

上海市闵行区人民法院再审时另查明，系争地块的土地于2004年6月已被政府征用。房产登记部门对相关系争地块的转让过户手续已不再办理。为此，经法院释明，岳林公司虽变更了原一审时的诉讼请求，但仍坚持要求确认岳林公司为系争地块的使用权人及其房屋、建筑物的产权人。曹中公司则表示不同意。

上海市闵行区人民法院再审后认为，岳林公司与曹中公司签订的协议虽系双方当事人真实意思表示，但根据我国有关法律规定，法律、行政法规规定办理批准、登记手续，并以此为生效条件的，在当事人办理了批准、登记手续后合同生效。根据《中华人民共和国土地管理法》第十二条规定：“依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续”；第四十三条规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地”；《中华人民共和国城市房地产管理法》第八条规定：“城市规划区内的集体所有的土地，经依法征用转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿转让”。本案中双方当事人签订协议至今，既未办理集体所有土地转为国有的审批手续，又未将房地产的转让办理登记手续，故双方的合同至今尚未生效。原一审在此情况下予以调解确认房屋、建筑物的产权归岳林公司所有，于法有悖，该调解协议应当予以撤销。据此，上海市闵行区人民法院于2006年11月20日依法作出（2006）闵民三（民）再初字第X号民事判决：（一）撤销（2003）闵民三（民）初字第X号民事调解书；（二）驳回原审原告上海岳林工贸有限公司的诉讼请求。原审案件受理费50元，由原审原告上海岳林工贸有限公司负担。

再审判决后，岳林公司不服，向上海市第一中级人民法院上诉称，本案转让协议合法有效，原调解书确认其公司为系争房地产的产权人并未违反法律规定，一审法院对本案提起再审并撤销原调解书，缺乏事实和法律依据，故请求撤销一审再审判决，确认其为系争地块上集体土地建设用地使用权的权利人以及该地块上房屋、建筑物产权的权利人。

被上诉人曹中公司辩称，根据相关法律规定，本案转让合同应认定为无效，且该转让合同未经国家有关部门批准，事实上也无法执行，故请求驳回上诉，维持原判。

上海市第一中级人民法院二审查明，一审再审认定的“1999年12月上海威和工贸有限公司开始代岳林公司支付土地使用费，至2004年12月共支付给曹中公司土地使用费计667,224元”中关于“土地使用费”的表述有误，应为“土地使用权转让金”；一审再审认定的其余事实无误，予以确认。

上海市第一中级人民法院二审认为，根据我国房地产管理的相关法律规定，国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。依法改变土地权属和用途，转让地上建筑物、构筑物等附着物的，应当办理变更登记手续，所有权、使用权的变更，自变更登记之日起生效。上诉人岳林公司与被上诉人曹中公司就涉及系争集体土地及建筑物所签订的转让协议虽系双方当事人的真实意思表示，但由于双方至今未能就系争土地及建筑物的转让办理批准及变更登记手续，且由于系争地块已被政府征用，房地产管理部门已不再办理系争土地的变更登记，故上诉人岳林公司要求确认其为系争地块上集体土地建设用地使用权的权利人以及该地块上房屋、建筑物产权的权利人的上诉请求，显然缺乏事实和法律依据，不予支持。一审法院所作的再审判决并无不当，应予维持。据此，上海市第一中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，于2007年4月18日作出（2006）沪一中民二（民）再终字第X号民事判决：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费50元，由上诉人上海岳林工贸有限公司负担。

二审判决后，岳林公司不服，先后向本院和最高人民法院申请再审。最高人民法院经审查后于2009年12月25日作出（2009）民监字第X号民事裁定，指令本院再审本案。

本院再审中，岳林公司诉称，本案的买卖合同没有违反法律的规定，无须办理批准和登记手续。曹中公司不履行合同义务，已违反了诚实信用原则。鉴于本案系争的标的已登记在案外人上海陇兴房地产开发有限公司（以下简称陇兴公司）的名下，要求追加该案外人为本案的当事人。同时要求确认本案系争房地产的动迁补偿权益属于其公司所有。

曹中公司辩称，关于岳林公司要求追加案外人为案件当事人的问题，已另案处理，故不同意在本案中再追加该案外人为本案的当事人。本案系买卖合同纠纷一案，与动迁补偿系两个不同的法律关系。岳林公司在本案再审中要求确认系争房地产的动迁补偿权益为其公司所有属新的诉讼请求，要求依法驳回岳林公司的再审请求，维持原再审判决。

本院经再审查明，原再审查明的事实属实。

另查明，2007年5月，曹中公司作为原告向上海市闵行区人民法院起诉被告岳林公司与威和公司，要求解除曹中公司与岳林公司于1999年8月31日签订的《房屋、建筑物及其附属设施和场地的转让协议》并判令两被告立即搬离系争地块及支付系争房屋和场地的使用费，该案将陇兴公司列为第三人。2008年11月21日上海市闵行区人民法院作出（2007）闵民三（民）初字第X号民事判决：（一）解除上海曹中公司与岳林公司签订的《房屋、建筑物及其附属设施和场地的转让协议》；（二）岳林公司、威和公司应在判决生效之日起三十日内搬离系争场所；（三）曹中公司应于判决生效之日起十日内返还岳林公司房屋、建筑物等转让费和土地使用权转让金1，502，224元；（四）岳林公司应于判决生效之日起十日内支付曹中公司相应的房屋使用费和土地使用费至实际搬离止。岳林公司与威和公司不服，向上海市第一中级人民法院提出上诉。2009年7月6日上海市第一中级人民法院作出（2009）沪一中民二（民）终字第X号民事裁定，撤销上海市闵行区人民法院（2007）闵民三（民）初字第X号民事判决；将该案发回上海市闵行区人民法院重审。上海市闵行区人民法院重审后认为，双方签订的转让协议违反了国家法律的强制性规定，应认定为无效，对此曹中公司应承担主要过错责任，岳林公司承担一定的过错责任。据此根据合同无效后的处理原则对该案进行了一审判决。岳林公司与威和公司仍不服，再次向上海市第一中级人民法院提出上诉。现该案因本案再审而中止审理。

本院再审后认为，本案处理的是岳林公司与曹中公司之间的房地产转让合同纠纷，该纠纷经一审、二审，事实已经查明，双方当事人对原再审所查明的事实也无异议，且案件的处理结果与陇兴公司无法律上的利害关系，岳林公司在本案再审中要求追加陇兴公司为本案第三人，于法无据，本院不予准许。当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，违反法律、行政法规强制性规定所签订的合同，应当认定为无效。《中华人民共和国城市房地产管理法》第9条规定，“城市规划区内的集体所有的土地，经依法征用转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让”。《中华人民共和国土地管理法》第63条规定，“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”。本案系争土地权属为农村集体所有，依照法律规定应当办理土地使用权变更手续后方可有偿转让，现曹中公司未依法办理相关手续，即与岳林公司签订转让协议，且转让协议双方又不符合《中华人民共和国土地管理法》第63条规定的“因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移”的除外情节，故双方当事人于1999年8月31日签订的《房屋、建筑物及其附属设施和场地的转让协议》违反了国家法律的强制性规定，应认定为无效。原一审再审后认定系争合同未生效，系认定事实不清，适用法律不当，原二审对系争合同的效力未予明确也属不妥，本院依法予以明确。鉴于系争合同被确认为无效后所涉及的一系列事项的处理，当事人已另行起诉解决，故本案不再对此予以处理。原二审根据查明的事实判决对岳林公司要求确认其为系争地块上集体土地建设用地使用权的权利人以及该地块上房屋、建筑物产权的权利人的上诉请求等不予支持并无不当，应予维持。本次再审中，岳林公司要求本院确认本案系争房地产的动迁补偿权益属于其公司所有，系对原诉讼请求的变更，不属本案处理范围。且岳林公司不是系争地块的土地使用权人，也非系争地块上房屋的所有权人，即便该项请求属于本案处理范围，本院也难以支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百八十六条第一款、第一百五十三条第一款第（二）项的规定，判决如下：

一、上海曹中实业有限公司与上海岳林工贸有限公司于1999年8月31日签订的《房屋、建筑物及其附属设施和场地的转让协议》无效；

二、维持上海市第一中级人民法院（2006）沪一中民二(民)再终字第X号民事判决。

原一、二审案件受理费的负担不变。

本判决为终审判决。

审判长沈盈姿

审判员阴家华

代理审判员陈岚

书记员刘霞