原告上海某有限公司。

被告上海某有限公司。

原告上海某有限公司诉被告上海某有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2010年1月19日立案受理后，依法由代理审判员邵霞独任审判。本案于2010年2月22日第一次公开开庭进行了审理，原告上海某有限公司委托代理人，被告上海某有限公司委托代理人到庭参加了诉讼。本案于2010年3月11日第二次公开开庭进行了审理，原告上海某有限公司委托代理人，被告上海某有限公司委托代理人到庭参加了诉讼。审理过程中，被告向本院提出装修价值的评估，本院依法审查后于2010年3月16日委托万隆建设工程咨询集团有限公司进行审价。本院于2010年6月3日收到该公司的审价报告。本案于2010年6月10日第三次公开开庭进行了审理，原告上海某有限公司委托代理人，被告上海某有限公司委托代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告上海某有限公司诉称：原、被告双方在2006年6月19日签订租赁合同，约定原告将位于上海市青浦区X镇X路弄号的部分房屋租赁给被告，租赁期限自2006年7月20日到2011年7月19日止，年租金为人民币24万元，支付方式为先付后用，截止到2009年7月20日，被告结欠原告租金12万元。原告认为双方间的租赁关系合法有效，双方均应全面履行。原告按约交付了租赁物，被告理应及时支付租金，现被告未支付租金的行为明显违约，故原告起诉到法院，要求法院判令：1、解除双方于2006年6月19日签订的房屋租赁合同；2、被告立即搬出位于上海市青浦区X镇X路X弄X号的房屋；3、被告支付原告租金暂计12万元及利息损失（以年租金24万元为标准，从2009年7月20日开始计算到被告实际搬出之日止，利息按照银行同期贷款利率计算）。本案受理费由被告负担。审理中，原告增加诉讼请求，要求被告支付自2009年7月20日开始到实际搬出之日止的门卫费（每年1万元的标准）及卫生费（每年2,400元的标准）；被告赔偿原告违约金（自2008年12月20日起至付清租金为止的违约金，按照年租金24万元的1%的标准计算，每日应为2,400元）。

被告上海某有限公司辩称：同意解除双方的租赁合同。愿意搬出承租房屋。要求以租赁厂房内部分固定及不固定的设备抵顶房屋租赁费。被告实际上并没有真正使用房屋，且在2009年7月20日开始已经将房屋交付给原告，原告的东西也已经搬入系争房屋，只是因为原告不同意被告将属于其的物品搬走，所以至今被告的物品尚留在房屋内。而且系争房屋的钥匙原、被告双方均有。

经开庭审理查明，原、被告双方在2006年6月19日签订一份《房屋租赁合同》，约定原告将上海市青浦区X镇X路X弄X号部分房屋出租给被告，出租面积为1,350平方米，租赁期限为2006年7月20日到2011年7月19日，每年租金为24万元，第四年起每年递增百分之五（5%）直至本合同终止，签约时支付保证金1万元，自签订合同日支付半年租金12万元，被告应于每期提前一个月支付当期租金，半年一付，先付后用，合同终止或解除，被告有权取回属其所有的设施及财物，其他归原告所有，被告在租赁期限内所使用的水、电、煤气、污水处理、日常生活垃圾处理、电话、货运电梯日常维护费用、门卫设施等均由被告自行承担，在规定期限内未按时支付租金，逾期超过一个月的，每逾期一天，被告应按年租金的1%向原告偿付违约金（经与原告协商并征得同意的除外），被告应每年支付原告卫生费2,400元，门卫费10,000元。合同还对其他内容进行了约定。双方签订合同后，原告依约将1,350平方米的厂房交付给被告。被告未支付约定的保证金给原告。

还查明，上海市青浦区X镇X路X弄X号的产权人为原告，建筑面积为8,553.40平方米。

再查明，被告于2010年1月22日收到本院邮寄的起诉状等材料。

又查明，万隆建设工程咨询集团有限公司于2010年6月出具厂房内装修工程司法鉴证报告，载明：“房屋租赁日期从2006年7月20日到2011年7月19日，装修现值计算到委托司法鉴定函2010年3月22日，现值率为15.39/60=25.65%，徐泾镇X路X弄X号厂房内装修工程造价现值为168,x.65%=43,335元”。被告为此支付了审价费用6,000元。

以上查明的事实，由原、被告的陈述，原告提供的租赁合同、产权证，被告提供的支票存根复印件、鉴证报告等证据为证，并经庭审质证，本院予以确认。

审理中，原告表示其并未将自己的东西搬入系争厂房内，而且原告处也没有该房屋的钥匙，被告并未将钥匙或房屋交还给原告，房屋内所有的东西都是被告的，已经司法保全，由于东西较多，所以系争厂房的门口还贴了封条。被告表示其租金已经支付到2009年7月19日，而且从承租之日起并未实际使用，被告已经将钥匙交付给原告，被告还打算将设备搬出，因原告认为租期未到期而阻止了被告。

原告还表示，对于鉴证报告中的工程造价没有意见，也愿意补偿被告装修款，但是认为应该以被告实际交还房屋日为计算剩余价值的截止日，不认同计算到2010年3月22日。被告对工程造价亦没有意见，但认为原告补偿的装修款应计算到2009年7月20日或者2010年2月22日。鉴定人员表示，现值率就是剩余租期与合同约定的总租期计算的百分比，而报告中的剩余租期的计算起点为上海市高级人民法院委托鉴定单位的鉴定函的日期。

根据庭审查明的事实，本院认为，原、被告双方签订的租赁合同属于双方真实意思的表示，并未违反法律的禁止性规定，应为合法有效。被告未按合同约定支付原告租金，原告要求解除双方的租赁合同，与法无悖，本院予以准许。由于原告起诉前未向被告提出解除合同的主张，故合同解除之日应为被告收到本案原告的起诉状之日。合同解除后，被告应将争房屋腾退给原告，且仍需支付自合同解除到腾退之日止的房屋使用费，而该使用费的标准可以参照双方在合同中约定的标准。被告已经依约取得承租房屋，理应按照约定支付租金。被告是否使用该承租物为被告行使处分权的行为，并不改变原告已经将系争房屋出租给被告的客观事实，被告以实际并未使用该房屋而不支付租金，于法无据，本院不予采信。被告提出已经在2009年7月20日将房屋交还给原告，但未就该主张提供证据予以证实，原告对此又不予确认，故本院对被告的该项主张不予采信。被告主张租金已经支付到2009年7月19日，但原告对此不予认可，而被告提供的三张支票存根上均未显示支付租金的对应期限，而该三张支票的出票日期与合同约定的应付租金日期也未对应，被告又明确表示没有其他证据予以证实，作为承租人的被告负有证实自己支付租金数额的义务，被告未能就此主张提供充分依据，本院对被告支付租金到2009年7月19日的主张不予采信，对原告提出被告租金支付到2009年1月19日的主张予以采信。因此，被告需要支付自2009年1月20日至实际腾退出房屋之日止的费用，且费用从2009年7月20日开始每年比上年增加5%。被告未按时支付费用，原告要求被告按照合同约定赔偿违约金，于法有据，本院予以支持。但是原告计算的起始日期有误，应从2009年1月20日开始计算。被告认为违约金约定过高，要求法院按照银行同期贷款利率进行调整，本院予以支持。双方合同明确约定被告应每年支付门卫费及卫生费，被告未按约支付，原告依据合同向被告主张该两项费用，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。原告表示愿意补偿装修费用，但是双方对于现值率应该计算到的截止日期有不同意见，对此本院认为原告补偿的装修款应该以被告实际腾退之日止的剩余价值为准，被告关于现值起算日的主张，于法无据，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第四款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：

一、原告上海某有限公司与被告上海某有限公司于2006年6月19日签订的房屋租赁合同于2010年1月22日解除；

二、被告上海某有限公司应于本判决生效之日起十日内将位于上海市青浦区X镇X路X弄X号的厂房腾退后归还给原告上海某有限公司；

三、被告上海某有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海某有限公司自2009年1月20日至2010年1月22日的租金248,100元；

四、被告上海某有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海某有限公司自2010年1月23日开始的房屋使用费（如果被告实际腾退之日未超过2010年7月20日，按照每年252,000元为标准计算到实际腾退之日止，如果被告实际腾退之日超过2010年7月20日，超过的时间以每年264,600元为标准计算到实际归还之日止）；

五、被告上海某有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告上海某有限公司逾期支付厂房租金或房屋使用费的违约金（2009年1月20日到2009年7月19日的租金120,000元的违约金从2009年1月20日开始计算，2009年7月20日到2010年1月19日的租金126,000元的违约金从2009年7月20日开始计算，2010年1月20日到2010年7月19日的租金或房屋使用费126,000元的违约金从2010年1月20日开始计算，2010年7月20日到2011年1月19日的房屋使用费132,300元的违约金从2010年7月20日开始计算，以此类推，标准按照中国人民银行同期贷款利率计算，计算到实际支付之日止）；

六、被告上海某有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海某有限公司门卫费（每年1万元，自2009年7月20日计算到被告实际腾退之日止）；

七、被告上海某有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海某有限公司卫生费（每年2,400元，自2009年7月20日计算到被告实际腾退之日止）；

八、原告上海某有限公司应于本判决生效之日起十日内补偿被告上海某有限公司装修剩余价值｛以168,947元为基数乘以现值率得出的结果为赔偿额，现值率的计算方式以沪万价鉴字（2010）第X号报告为准）｝。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费1,350元，财产保全费1，133.50元，鉴定费6,000元，由被告负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

附：相关法律条文

一、《中华人民共和国合同法》

第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。

依法成立的合同，受法律保护。

第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

……

（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；

……

第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效率。

……

第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。

第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》

第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据予以证明。

没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。

审判员邵霞

书记员张莉