上诉人(原审被告)上海静安协和房地产有限公司。

法定代表人何某某，董事长。

委托代理人袁青，上海市金茂律师事务所律师。

被上诉人(原审原告)高某某。

委托代理人罗洁，上海罗洁律师事务所律师。

委托代理人王蕊，上海罗洁律师事务所律师。

上诉人上海静安协和房地产有限公司(以下简称协和公司)因商品房预售合同纠纷一案，不服上海市静安区人民法院(2009)静民一(民)初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。

原审法院经审理查明，1994年11月4日，高某某与协和公司签订《上海市外销商品房预售合同》(以下简称《预售合同》)，约定高某某购买协和公司位于上海协和广场美菲亚大厦第1座某层C室房屋(以下简称“16C”)房屋，建筑面积103.1平方米，总价款为港币2,024,140元，并约定该合同应经上海市公证处公证生效。合同第五条约定，协和公司定于1997年3月31日前，将物业交付给高某某使用。但如遇人力不可抗拒的自然灾害；施工中遇到异常困难或重大技术问题不能及时解决；其他协和公司不能控制的因素或事件等特殊原因，协和公司可凭上海市人民政府有关主管部门开具的证明文件，据实予以延期。该合同第六条约定，除上述情况外，协和公司如未按合同规定期限将该物业交付高某某使用，高某某有权按已交付的售价款向协和公司追索违约利息，日利息在一个月内按0.1%计算，自第二个月起按0.12%计算。该合同附件三约定高某某的房款应当分为五期支付，前四期分别于签署合同时、1995年2月27日、1995年6月27日、1995年10月27日各支付10%，即每期支付港币202,414元，共支付总房价的40%；余款(总房价的60%)，即港币1,214,484元，须于卖方发出售楼入伙通知书后十四天内付清。1995年2月17日，上海市公证处对该合同进行了公证。高某某按约支付了总房价40%的房款，计港币809,656元。但协和公司未将符合交付条件的房屋交付给高某某，高某某遂诉至原审法院，请求判令协和公司立即交付“16C”房屋，并支付违约金港币1,214,484元(因违约金数额已经超出本金，故按照本金计付)。

原审法院另查明，上海市静安区人民法院(1998)静民初字第X号民事判决书认定，协和公司基于特殊原因，工程进展与原计划(合同约定的交房日1997年3月31日)相比推迟了六个月。1998年1月19日，协和公司获得《上海市新建住宅交付使用许可证》，1998年3月14日，协和公司向所有购房者发出了收楼通知。之后，双方为房屋价格的优惠尺度一直进行磋商。

原审法院还查明，2008年12月30日，协和公司向原审法院提起诉讼，要求解除双方的《上海市外销商品房预售合同》，高某某前期支付的40%房款作为滞纳金归协和公司所有。原审法院于2009年9月21日判决对协和公司所有的诉讼请求不予支持。协和公司不服，提出上诉，上海市第二中级人民法院于2010年1月22日作出了维持原判的终审判决。

原审法院认为，高某某与协和公司签订的《预售合同》系双方当事人真实意思的表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，经过上海市公证处的公证，对该合同之效力，予以确认。根据《预售合同》约定，协和公司应于1997年3月31日前将物业交付给高某某使用或发出该物业的收楼通知书。(1998)静民初字第X号民事判决书已经确认协和公司基于特殊原因，交房日比原定的1997年3月31日推迟了六个月，但协和公司直至1998年3月14日才向所有购买者发出了收楼通知。协和公司的行为已经构成了违约，高某某要求协和公司承担违约责任的诉讼请求，予以支持。协和公司承担的违约责任应从1997年10月1日起至1998年3月14日止。高某某要求协和公司交付房屋的诉讼请求，以及协和公司要求高某某支付购房余款的辩称意见，均符合合同的约定，对此，予以支持。(2009)静民一(民)初字第X号民事判决书认定双方为高某某夫妇购买的同幢三套房屋交易事宜一直进行磋商多年未果，双方均应按照《预售合同》原约定履行各自义务。故协和公司辩称高某某诉请已过诉讼时效一节，不予采信。高某某的付款义务与协和公司的交房义务互为对等给付义务，协和公司应向高某某交付房屋，高某某亦应同时向协和公司支付购房余款。原审法院据此判决：一、协和公司在判决生效之日起十日内向高某某交付上海协和广场美菲亚大厦第1座某层C室房屋；二、协和公司在判决生效之日起十日内向高某某支付违约金，以港币841,656元为本金，从1997年10月1日起至1997年10月31日止，按日0.1%计算，从1997年11月1日起至1998年3月14日止按日0.12%计算。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

原审判决后，上诉人协和公司不服，向本院提起上诉称：1、上诉人通知被上诉人付购房余款，被上诉人未支付该房款，上诉人就享有先履行抗辩权，有权拒绝被上诉人的交房要求；2、双方虽对房屋交易事宜进行协商，但从未协商过违约金，被上诉人主张违约金超过了诉讼时效。请求本院撤销原判，改判驳回高某某原审时的诉讼请求。

被上诉人高某某辩称：1、争议发生后，上诉人答应每套房屋给予一定的优惠，但发给被上诉人的通知上要求被上诉人交付的金额没有优惠，双方就此一直在磋商，并非被上诉人不愿付款，上诉人不存在先履行抗辩权；2、双方磋商的问题包括违约金支付，故被上诉人就违约金提出诉讼时并未超过诉讼时效。请求本院驳回上诉，维持原判。

本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。

本院认为，高某某与协和公司签订的《预售合同》系双方当事人真实意思的表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，对该合同之效力，本院予以确认。合同约定，协和公司应于1997年3月31日前将物业交付给高某某使用或发出该物业的收楼通知书，扣除特殊原因延迟的六个月，协和公司直至1998年3月14日才向所有购买者发出了收楼通知，已经构成了违约。高某某诉请协和公司承担违约责任，于法有据。原审法院判决协和公司承担从1997年10月1日起至1998年3月14日止的违约责任，并无不当。生效判决认定双方为高某某夫妇购买的同幢三套房屋交易事宜一直进行磋商多年未果，故协和公司上诉称高某某诉请已过诉讼时效，本院不予采信。生效判决并认定双方均应按照《预售合同》原约定履行各自义务，故高某某的付款义务与协和公司的交房义务互为对等。协和公司上诉称因高某某未支付房款，其享有先履行抗辩权，缺乏依据，本院不予采纳。综上，协和公司的上诉请求，于法无据，本院不予支持。原审法院判决正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费人民币14,433.50元，由上诉人上海静安协和房地产有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长余时彦

审判员陈俊

代理审判员卞晓勇

书记员韩芳