上诉人(原审被告)上海川河文化娱乐有限公司。

法定代表人周某某，董事长。

委托代理人周某云，上海贝通律师事务所律师。

委托代理人窦世春，上海贝通律师事务所律师。

被上诉人(原审原告)上海精武体育馆有限公司。

法定代表人沈某某，馆长。

委托代理人周某霞，上海智众律师事务所律师。

上诉人上海川河文化娱乐有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市虹口区人民法院(2010)虹民三(民)初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

原审法院经审理查明：2006年5月26日，上海精武体育馆有限公司(以下简称精武公司)与上海川河文化娱乐有限公司(以下简称川河公司)签订《场地租赁合同书》一份，约定将上海市X路某号底层乙室300平方米房屋出租给川河公司用于经营音乐茶座、酒吧，租赁期限自2006年4月1日至2009年12月31日，年租金人民币(以下币种均为人民币)13万元，装修期免除两个月租金，押金1万元，租赁期满，除不动产完好交还精武公司外，其他动产部分归川河公司所有。同日，双方另签订《场地租赁合同书》一份，除租赁期限为“2006年4月1日至2014年12月31日”其他内容与上述合同内容一致，承租人落款处为川河公司法定代表人签名无公司盖章，并说明“公司正在申请办理中”。2006年7月1日，川河公司在期限为“2006年4月1日至2009年12月31日”的租赁合同上盖章。合同签订后，川河公司使用房屋并支付租金至2009年9月底。2009年10月18日，川河公司向上海精武体育总会领导出具“合同续签报告书”表示“目前租赁合同即将到期，希望领导能给予其续签机会”。精武公司分别于2009年11月4日、11月20日、12月21日发函给川河公司表示，合同期满将收回场地不再续约。精武公司要求收回房屋未果，遂于2010年1月19日起诉至原审法院，请求判令1、川河公司迁出本市X路某号底层乙室房屋；2、川河公司支付房屋租金及使用费(按照每月10,833.33元，自2009年10月1日起支付至实际迁出之日)。

原审法院经审理后认为：精武公司、川河公司于2006年5月26日签订了两份《场地租赁合同书》，租赁期限分别至2009年12月和2014年12月，其中前者经川河公司于2006年7月1日盖章，应视为其对该份合同的最终确认，且川河公司也于2009年10月发函给精武公司方表示租赁期限即将届满，申请续签租赁合同，故对于川河公司辩称双方租赁期限至2014年12月的意见，法院不予采信。川河公司于2009年10月起停付租金，精武公司也多次发函表示不再续租要求收回房屋，双方的租赁关系至2009年12月31日自然终止，川河公司应及时迁出交还房屋，并支付迁出之前的租金、房屋使用费。但考虑到川河公司的经营规模和投入，应给与其合理的准备期间。川河公司辩称其投资180余万元，对此，因设备、办照等费用与房屋无涉。对于固定装修，因川河公司在签订《场地租赁合同书》之初即应对其经营期限有所预见，现租赁期限已届满，且合同约定期满后不动产交还精武公司，动产归川河公司所有，应视为双方对房屋中固定装修归属的约定，现精武公司自愿补偿装修款6万元，并无不当，法院予以准许。原审法院据此判决：一、自判决生效之日起四个月内，上海川河文化娱乐有限公司迁出上海市X路某号底层乙室房屋，将房屋完好交还上海精武体育馆有限公司；二、自判决生效之日起15日内，上海川河文化娱乐有限公司支付上海精武体育馆有限公司房屋租金及使用费(按照每月10,833.33元，自2009年10月1日起支付至实际迁出之日)；三、自判决生效之日起15日内，上海精武体育馆有限公司返还上海川河文化娱乐有限公司房屋押金1万元；四、自判决生效之日起15日内，上海精武体育馆有限公司支付上海川河文化娱乐有限公司房屋装修补偿款6万元。

如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

原审法院判决后，上诉人川河公司不服，向本院提起上诉称：双方签订租赁合同的真实意思表示是租赁期至2014年12月，至于租赁期至2009年12月的那份合同是为了应付被上诉人领导用的，故双方所签的合同尚未到期，上诉人仍有房屋使用权。上诉人租赁房屋后经被上诉人同意对房屋耗巨资进行了装修，若法院认定租赁合同终止，上诉人迁出房屋，理应对装修残值进行评估及审理。事实上，上诉人光无法拆除的装修部分的投入就逾50万元。上诉人是先使用后付租金，原审认定上诉人于2009年10月停付租金与事实不符，依此认定合同终止有误。上诉人请求本院撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人在原审中的诉请。

被上诉人精武公司则辩称：其公司今年正值百年年庆，需要使用系争房屋举办百年庆典，庆典结束后，系争房屋被上诉人也要统筹安排使用，故在签订房屋租赁合同时，被上诉人的真实意思表示是在2009年12月到期。为了配合上诉人办理证照的方便(长期租赁合同比短期租赁合同更容易办出相关证照)，故双方又签订了租期至2014年的合同，被上诉人的法定代表人也明确告知上诉人租期至2009年12月31日，之后上诉人也在租期至2009年12月31日止的房屋租赁合同上盖章确认。上诉人在2009年10月18日向被上诉人出具的合同续签报告书中自认“目前合同期限即将到期…….”。至于装修残值处理，双方所签租赁合同已有约定，即合同终止后，租赁房屋内的固定装修归被上诉人所有，其他动产归上诉人所有。原审法院考虑到上诉人装修残值的损失，做了被上诉人工作，故被上诉人同意对上诉人的装修予以适当补偿。原审法院认定事实清楚，适用法律正确。被上诉人表示服从原审法院判决。

本院经审理查明，原审法院查明的事实无误，本院予以确认。

本院认为：本案双方当事人争议焦点为租赁合同的履行期限以及租赁合同终止后的装修残值补偿上诉人、被上诉人于2006年5月26日同日签订两份租赁期限不同的房屋租赁合同，现双方对哪份是经双方合意一致之合同产生争议。原审法院根据上诉人在租赁期限至2009年12月31日止的合同上加盖上诉人公章予以确认之行为以及上诉人于2009年10月18日出具给被上诉人上级单位的合同续签报告书中表示租赁期限即将届满，申请续签租赁合同之行为，认定双方经合意一致的租赁合同应是租赁期限至2009年12月31日的那份合同。本院在听取双方当事人的陈述以及综合考量了本案在案证据后同意原审法院的分析、认定，不再赘述。至于上诉人提出的租赁合同终止后装修残值的补偿问题，本院认为，按照双方当事人的约定，本案租赁合同终止后，租赁房屋内的不动产归属被上诉人所有，动产归属上诉人所有。被上诉人自愿补偿上诉人装修残值款6万元于法不悖，原审法院予以准许并无不妥。上诉人上诉要求对装修残值进行评估、补偿一节，本院考虑到租赁房屋装修完毕至今已近4年，上诉人在原审中亦未能提供装修耗资的确切证据，被上诉人亦不同意利用上诉人装修残值，当事人双方对装修残值的处理又有合同约定，被上诉人在原审中亦同意补偿上诉人装修残值款6万元，故本院对上诉人提出对租赁房屋装修残值予以评估、补偿的意见难以采纳。上诉人在迁出系争房屋时，应按照合同约定，将系争租赁房屋完好无损地交还被上诉人，将系争租赁房屋内属上诉人所有的动产取走。综上，原审判决并无不当，本院予以维持。上诉人之上诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费人民币1,505元，由上诉人上海川河文化娱乐有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长余时彦

审判员卞晓勇

代理审判员陈俊

书记员蔡晓俊