上诉人(原审被告)马某某。

上诉人(原审被告)朱某某。

委托代理人马某某。

被上诉人(原审原告)上海凯得物业管理发展有限公司。

法定代表人张某，该公司总经理。

委托代理人陆某，该公司员工。

上诉人马某某、朱某某因物业服务合同纠纷一案，不服上海市普陀区人民法院(2010)普民三(民)初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

原审法院查明，马某某、朱某某系上海市X路X弄某号X室商品房的业主。上海凯得物业管理发展有限公司(以下简称凯得物业)受上海鑫鼎房地产开发有限公司(以下简称“鑫鼎公司”)委托，对马某某、朱某某居住小区物业进行前期物业管理服务，双方签订合同的管理期限自2004年4月20日至2006年4月19日。合同到期后双方两次续约，服务期限分别为2006年4月20日至2008年4月19日、2008年4月20日至前期物业管理结束止。马某某、朱某某的房屋建筑面积125.73平方米，按照物业服务合同的约定，马某某、朱某某每月每建筑平方米应缴纳的物业管理费为人民币1.45元，马某某、朱某某自2005年11月至2010年3月未向凯得物业支付物业管理费。凯得物业催缴多次未果，遂诉至法院，要求马某某、朱某某支付上述拖欠的物业管理费，并要求马某某、朱某某支付滞纳金。

原审另查明，开发商鑫鼎公司售楼时，聘请“上海大闻房地产有限公司物业部”作为小区物业管理企业，由于该物业部不符合住宅小区物业管理企业需为独立物业企业的相关法律规定。因此，在“上海大闻房地产有限公司物业部”的基础上，成立了凯得物业，并签订了前期物业管理服务合同。凯得物业于2004年3月16日设立，于2004年8月4日取得三级物业管理企业资质。自小区交房至今，一直由凯得物业提供物业管理服务。

原审审理中，凯得物业向法院提出放弃要求马某某、朱某某支付滞纳金的诉讼请求。

原审法院认为，公民、法人的合法权益受法律保护。凯得物业依据其与开发商鑫鼎公司签订的前期物业管理服务合同，对上述小区进行了前期物业管理服务，目前凯得物业与开发商签订的前两份合同已履行届满，第三份合同正在履行之中，该公司至今仍在小区内进行物业管理服务，故作为该小区的业主，在接受凯得物业提供的物业服务的同时，应当支付相应的享受物业管理服务的费用。虽然凯得物业在与开发商签订前期物业管理服务合同时，凯得物业的物业管理企业资质仍在审批阶段，但事后其于2004年8月4日取得了三级物业管理企业资质，其物业管理能力已得到相关政府部门的认可，相关合同瑕疵已得到补正。马某某、朱某某称开发商与凯得物业签订的合同不发生法律效力，缺乏事实依据，不予采信。至于马某某、朱某某认为凯得物业提供的物业服务存在问题，因其未能提供充足证据予以证明，故对其辩称，不予采信。原审审理中，凯得物业自愿提出放弃要求马某某、朱某某支付滞纳金的诉讼请求，并无不妥，可予准许。据此，原审依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条之规定，判决：马某某、朱某某应于判决生效之日起十日内支付上海凯得物业管理发展有限公司2005年11月至2010年3月的物业管理费(物业管理费按建筑面积125.73平方米计，每月每建筑平方米人民币1.45元计算)。

原审判决后，上诉人马某某、朱某某不服，向本院提起上诉称：凯得物业在尚未取得资质证书的情况下与开发商鑫鼎公司签订《前期物业管理服务合同》，违反了法律及物业管理条例的有关规定，合同无效；上诉人与开发商签订的预售合同中约定的前期物业管理单位为上海大闻房地产有限公司物业部，并非凯得物业，上诉人与凯得物业之间没有合同关系；凯得物业服务质量差，未尽到应尽的管理职责。故请求二审法院撤销原判，依法改判驳回被上诉人在原审中的诉讼请求。

被上诉人凯得物业辩称，2004年8月凯得物业取得资质证书，凯得物业已为小区业主提供了物业管理服务，上诉人作为接受服务方理应支付相关物业管理费。故不同意上诉人的上诉请求，请求二审法院驳回上诉，维持原判。

本院经审理查明，原审法院查明的事实无误。

本院认为，在前期物业管理中，住宅出售单位与其选聘的物业管理企业签订的物业管理服务合同，对该物业的业主具有约束力。本案中，开发商鑫鼎公司与凯得物业签订的《前期物业管理服务合同》的效力及于全体小区业主。2005年4月至2009年9月，凯得物业实际向上诉人提供了物业管理服务，上诉人马某某、朱某某作为业主理应按照合同约定金额支付相关物业管理费用。上诉人称开发商与凯得物业的合同无效无法律依据，其认为合同对上诉人不发生法律效力、上诉人与凯得物业之间没有合同关系，凯得物业无权收取物业管理费，缺乏事实依据，本院不予采信。马某某、朱某某认为小区服务不到位，管理存在问题，依据不足。综上，上诉人的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原审法院所作判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费人民币50元，由上诉人马某某、朱某某负担。

本判决为终审判决。

审判长卞晓勇

审判员&x

代理审判员余宇

书记员刘Ny