原告上海A公司，住所地上海市××区××路×号×室。

法定代表人费a，总经理。

委托代理人张a，上海B律师事务所律师。

被告杨a，男，汉族，户籍地江苏省××市××镇××村××号，现住上海市××区××路×弄×号×室。

原告上海A公司与被告杨a排除妨害纠纷一案，本院于2010年5月19日立案受理。依法由代理审判员龚立琼适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人张a，被告杨a到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告上海A公司诉称：原告系上海市××区××路×号房屋（以下简称系争房屋）产权人。2008年4月，原告与案外人卢a就系争房屋签订房屋租赁合同，约定原告将房屋出租给卢a，租期至2010年3月31日止，年租金人民币（下同）44,960元。2010年，原告在催收租金时，发现卢a不在系争房屋内，系争房屋实际由被告非法占有使用，且被告不愿意支付租金，也不愿意搬离系争房屋，原告只能诉诸法院要求判令（一）被告搬离系争房屋；（二）被告支付原告自2010年1月1日起至实际搬离之日止按月租金3,746元计的房屋使用费。

被告杨a辩称：被告于2010年3月3日才从案外人张a处转让取得系争房屋，故房屋使用费应当从2010年3月3日起算。系争房屋几经转手，原告对系争房屋的转租情况完全知情，也未加阻拦。原承租人卢a的房屋房租支付方式也非三个月一付，而是一月一付。张a与原告工作人员商量，无力支付房租，原告工作人员同意张a找到下家再说。后张a找到被告，与原告工作人员一起商量承租事宜，原告担心被告交不起房租，被告表示可以付三押三。之后，因其他人也想承租系争房屋，被告和其他承租人竞价，由于原告不愿将房屋出租给被告，导致被告未能竞价成功。

经审理查明，2008年4月1日，原告上海A公司（签约甲方）与案外人卢a（签约乙方）签订《房屋租赁协议书》1份，约定甲方将系争房屋出租给乙方经营，商铺房屋租赁期2年，自2008年4月1日至2010年3月31日止；租金1.30元/平方米/天，共计89,920元，建筑面积94.76平方米；上述租金乙方应按三个月在每期月初五日内必需付清；如逾期不付，乙方除付清所欠租金，承担逾期付款违约金外，甲方有权解除协议，造成损失由乙方自负；合同签订之日，乙方首付房租11,240元，余房租分别于2008年7月5日前、同年10月5日前、2009年1月5日前…；乙方合同到期如需续租，须于合同到期前2个月与甲方签订续租合同，租金另行协商，否则甲方将另行安排，租赁到期乙方拒不迁出，甲方将诉于法院，且期间乙方须承担原租金十倍的租金；乙方租赁期间享有对房屋的使用权，不得私自转租，转让或搞联营，一经发现，甲方有权解除协议，且经济损失由乙方承担；乙方经营不善或其它原因无法继续经营，须到甲方处办理退租及终止合同手续；乙方不可改变甲方房屋的外装潢，以保证整个商业房的格调一致，室内装潢在不影响房屋结构的前提下，由乙方自行安排，一切费用由乙方负担，退租时乙方应在不破坏房屋结构情况下，允许拆除可动产设施，但室内装潢不得拆除，否则乙方要负赔偿责任。

2010年3月3日，被告自案外人张a处转让取得系争房屋并在系争房屋内实际经营至今。

另查明，系争房屋产权人为原告。

庭审中，证人张a出庭作证，证人陈某：系争房屋原由卢a承租，后卢a转让给案外人王a，王a又将系争房屋转让给证人。2008年11月至2009年12月底，系争房屋一直由证人使用，证人实际支付租金至2009年12月底。2010年1月，证人无力支付租金，与原告协商，原告工作人员同意由证人寻找下家。2010年3月3日，证人将系争房屋转让给被告，但证人与被告协商后仍居住在系争房屋内，由被告使用经营系争房屋。证人向原告支付租金，原告从未提出过异议。证人认为2010年1月至2月的租金由证人支付，3月之后的租金由被告支付。

以上事实由原告提供的原告与卢a签订的《房屋租赁协议书》、上海市房地产权证、原被告当庭陈某以及证人陈某某证实，上述证据均经庭审质证，本院对双方真实性无异议证据的证据效力予以确认。原告对证人证言表示不清楚，对证人所述2010年1月至2月的房屋使用费由证人承担、3月以后的房屋使用费由被告承担的陈某无异议。被告对证人证言无异议。

本院认为，根据法律规定，租赁期届满，承租人应当返还租赁物。原告将系争房屋出租给案外人卢a，双方签订的《房屋租赁协议书》已于2010年3月31日到期，原告有权收回系争房屋。原告与被告之间并未订立房屋租赁合同，被告实际占有使用系争房屋，于法无据。被告虽辩称原告同意张a寻找下家转租，但双方就租金事宜未能达成一致意见，未能签订房屋租赁合同，原告要求被告搬离系争房屋，于法有据，本院予以支持。

根据合同相对性原则，在合同期内的租金，原告应当根据合同约定及法律规定主张，无权直接向被告主张。原告与卢a之间的租赁合同到期后，被告未经原告同意，擅自使用系争房屋，应当支付使用期间的房屋使用费。

据此，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：

一、被告杨a应于本判决生效之日起十日内搬离原告上海A公司所有的上海市××区××路×号房屋；

二、被告杨a于本判决生效之日起十日内支付原告上海A公司自2010年4月1日至实际搬离之日止，按月租金3,746元计算的房屋使用费。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费减半收取计63.89元，由原、被告各半负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员龚立琼

书记员袁白薇