上诉人(原审原告)上海市黄某区百汇公寓业主委员会。

负责人臧某某，主任。

委托代理人杜跃平，上海杜跃平律师事务所律师。

被上诉人(原审被告)上海赛元房地产发展有限公司。

法定代表人杨某某，总经理。

委托代理人肖某某，该公司工作人员。

被上诉人(原审被告)上海新海房地产开发有限公司。

法定代表人钱某某，董事长。

委托代理人刘某。

上诉人上海市黄某区百汇公寓业主委员会(以下简称百汇公寓业委会)因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市黄某区人民法院(2008)黄某四(民)初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

原审法院经审理查明，“百汇公寓”车库(面积共计为3,841.74平方米)的开发商为上海新海房地产开发有限公司(以下简称新海公司)，1996年12月，新海公司取得产权证。2003年2月8日，新海公司与上海赛元房地产发展有限公司(以下简称赛元公司)签订商品房出售合同，新海公司将百汇公寓底层车库1,669.29平方米、地下车库2,172.45平方米转让给赛元公司，总价为人民币300万元。2006年7月，百汇公寓业委会认为车库权利转让登记至赛元公司名下，违反有关规定，提起行政诉讼，要求撤销权利登记，但未得到法院的支持。2008年11月，百汇公寓业委会以新海公司与赛元公司转让行为侵犯了全体业主的权益为由，起诉要求确认双方签订的合同无效。

原审法院另查明，“百汇公寓”车库，现由赛元公司委托上海豪门物业公司管理，供小区业主使用。

原审法院认为，公民、法人的合法权益受法律保护，任何人不得侵犯。双方争议的焦点是新海公司与赛元公司之间转让车库的行为是否违反了法律规定，侵犯了全体业主的权益。法院认为，2003年新海公司与赛元公司转让车库时，关于一套房屋最多购买一个车位的规定还未实施，故新海公司与赛元公司当时转让车库的行为不属于法律禁止性行为范围，涉案车库的权利人原登记为新海公司后变更登记为赛元公司，是经过房地产交易中心予以登记的，且百汇公寓业委会曾要求撤销赛元公司产权登记的主张也未得到支持。故不存在违反法律规定和侵犯全体业主权益的事实。原审法院据此判决：百汇公寓业委会要求确认赛元公司与新海公司签订的陆家浜路X弄百汇公寓甲号、乙号底层、地下车库的《出售合同》无效的诉讼请求，不予支持。

原审法院判决后，百汇公寓业委会不服，上诉称，新海公司原持有的大产证上仅有地下车库建筑面积的记载，至于底层车库则没有记载，故新海公司对底层车库并不拥有所有权。且地下车库与底层车库属于公共设施，应由全体业主共同使用，开发商不得将公共设施的所有权单独转让，新海公司与赛元公司之间的转让行为违反了法律的禁止性规定。赛元公司买下车库后，将车库的一部分改作美容院，现又改为集体宿舍，侵犯了全体业主的权益。百汇公寓业委会据此要求撤销原审判决，依法改判。

被上诉人赛元公司辩称，新海公司的大产证上所有的记载都是合法有效的，根据房屋土地测绘报告中认定的百汇公寓底层车库1,669.29平方米属新海公司的产权是清晰的，事实也证明百汇公寓业主所持小产证上的面积认定都与测绘报告面积认定一致，并无底层车库面积分摊的记载，从规划许可的标准图纸也可以证明底层车库及地下车库在规划中已经存在。故上述车库并非属于公共设施。系争地下及底层车库的用途为停放机动车，至于底层车库的一部分，在赛元公司受让时，该部分场地已作为超市使用，并非赛员公司擅自作他用。赛元公司认为原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原审法院判决。

被上诉人新海公司辩称，地下车库及底层车库在原规划中已经存在，系争车库转让登记已经房地部门审批通过，并已颁发了相应的产权证。现车库也由小业主实际使用。新海公司认为原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原审法院判决。

本院经审理查明，原审法院认定事实无误，本院予以确认。

本院另查明，(2007)沪二中行终字第X号行政判决查明以下事实：1996年12月9日，市房地局向新海公司颁发的百汇公寓(陆家浜路X弄甲号、乙号)的房地产权证中全幢房屋总建筑面积30,529.59平方米包括底层机动车车库建筑面积1,669.29平方米。上述房地产权证的附记栏中未明确标注底层车库。该案审理中，百汇公寓业委会对上述底层车库登记在新海公司取得的大产证的全幢建筑面积中无异议。

本院认为，百汇公寓的房屋土地测绘报告及相关生效判决中已认定系争底层车库有单独的建筑面积，且该底层车库面积包含在百汇公寓总建筑面积之中，故该车库属于新海公司的权利范围。赛元公司依据其与新海公司的车库买卖合同申请将该房地产变更登记到其名下有事实依据。根据《物权法》的规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的所有权属于开发商，故百汇公寓业委会主张地下车库及底层车库为公共设施没有依据。就部分底层车库的用途，百汇公寓业委会如确有证据证明权利人的相关行为侵犯了全体业主的合法权益，可另行向权利人主张，但不能以此为由否认系争转让行为的合法性。综上，赛元公司与新海公司之间就系争车库签订的转让合同是当事人的真实意思表示，并未违反法律法规的强制性规定，应属合法有效。原审法院所作判决并无不当，可予维持。对上诉人的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

案件受理费人民币30,800元，由上诉人上海市黄某区百汇公寓业主委员会负担。

本判决为终审判决。

审判长卢薇薇

审判员成皿

代理审判员邬海蓉

书记员陈洁