上诉人(原审被告)高某某。
委托代理人屠晋，上海市理诚律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)陈某。
委托代理人张基云，上海市中山律师事务所律师。
原审第三人上海玉鑫房地产经纪事务所。
投资人孙某某，负责人。
上诉人高某某因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院(2010)青民三(民)初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2009年9月27日，陈某、高某某、上海玉鑫房地产经纪事务所(以下简称玉鑫房地产事务所)签订一份《购房协议书》，约定陈某向高某某购买沪青平公路X弄某号X室房屋，建筑面积为112.97平方米，转让价款为人民币(以下币种均为人民币)898,000元，包括空调四只等，付款方式约定为定金3万元，第二期16.4万元，第三笔贷款62万元，贷款签字日2009年10月12日，余款于过户日全部付清，高某某于款清交房。如陈某违约则3万元定金作为赔偿金付给高某某，若高某某违约则返还定金，另再赔偿3万元，违约方还应支付房地产转让过程中的全部费用和中介费用。合同还对其他内容进行了约定。协议书签订当日，陈某支付定金3万元，玉鑫房地产事务所开具收据，高某某在该收据上签字确认。2009年10月14日，陈某支付给高某某23万元购房款，玉鑫房地产事务所开具收据，高某某在该收据上签字确认。当日，双方与贷款中介公司一起到青浦邮政储蓄事务所办理贷款申请，后因陈某的信用问题贷款未获批准。2009年11月10日左右，高某某协助陈某到青浦农业银行第二次申请银行贷款。高某某认为陈某贷款无法办理下来，双方在2009年11月21日到玉鑫房地产事务所处，陈某表示要以现金方式支付剩余房款，高某某表示不同意。2009年11月26日，高某某以短信方式告知陈某，不再将系争房屋出售给陈某。2009年12月3日，高某某将书面告知书送达玉鑫房地产事务所，要求取消与陈某间的购房约定，要求玉鑫房地产事务所通知陈某及贷款银行，取消陈某在农业银行对该房屋的贷款进程及备案合同，并表示不追究陈某因信用问题无法按期贷到款导致协议无法履行的违约责任，退还定金3万元，首付23万元按法定利率返还陈某，要求玉鑫房地产事务所通知陈某将银行账号提供给高某某等。2010年12月10日，陈某委托律师向高某某发送律师函，要求其继续履行合同，未果而起诉至法院，要求判令：1、高某某支付违约金3万元；2、高某某继续履行合同并配合陈某办理过户手续。原审审理中，陈某变更诉讼请求为：1、确认双方的买卖协议于2010年1月31日解除；2、高某某赔偿房屋差价损失232,378元；3、高某某返还陈某购房款26万元，并支付2009年11月27日起至实际归还之日的利息损失，按照中国银行同期贷款利率计算。
原审法院另查明，系争房屋位于上海市青浦区X路X弄某号X室，陈某、高某某签订合同前，该房屋登记的产权人为高某某(青x)。该房屋于2010年1月31日过户给张某某、朱某某(青x)。
原审法院又查明，户名为陈某的中国农业银行卡(卡号x)在2009年11月26日有可用现金存款640,116.47元。
原审法院还查明，上海富申房地产股价有限公司出具报告书，载明：系争房屋土地使用权来源为出让，土地批准用途为住宅，其所在建筑物总高某X层，混合1结构，房屋类型为公寓，1996年竣工，建筑面积112.97平方米于估价时点2010年1月31日，在满足全部假设和限制条件下的房地产市场价格为1,130,378元，平均每平方米建筑面积单价10,006元。陈某为此支付了评估费4,800元。
原审中陈某表示，高某某配合其第二次办理贷款手续，表明高某某给予了第二次申请贷款机会，但之后却拒绝收取其以现金方式支付的房款，并于诉讼期间将房屋转售案外人，至双方合同不能继续履行，存在过错，故要求高某某返还已收取的房款，并按评估报告的金额赔偿差价损失。同时，陈某承认，因其信用问题，中介要求改由其父母作为贷款申请人就购买系争房屋向银行申请抵押贷款。
高某某表示，其从农业银行了解到陈某二次申请贷款未获批准后，已于2009年11月21日明确表示不接受以现金方式支付购房款，不再出售房屋。因陈某个人信用问题导致贷款无法办下来而违约，应自行承担房屋差价损失。
玉鑫房地产事务所表示，2009年11月21日，在获知陈某第二次贷款仍未获批准后，双方到玉鑫房地产事务所处协商，陈某表示以现金方式支付房款，并曾向中介索要纸笔，但对具体内容以及是否交给高某某不清楚。
原审法院经审理后认为:陈某、高某某签订的买卖协议系双方真实意思的表示，并未违反法律禁止性规定，应为合法有效，双方当事人均应严格履行各自的义务。高某某提出已经将解除合同的通知以短信及向中介送达告知书的形式通知陈某，玉鑫房地产事务所表示口头告知过陈某，但是陈某表示并未收到上述通知，高某某未提供其他依据予以证实，故对高某某该项主张不予采信。高某某已经将系争房屋出售给案外人，并登记在案外人名下，陈某要求确认合同在系争房屋过户给案外人的当日即2010年1月31日已经解除，高某某对此表示同意，玉鑫房地产事务所也无异议，此为合同当事人处分自己权利的行为，予以准许。合同解除后，双方就该合同取得的财产应予返还，如果由此使得对方产生损失，受损方还可以主张损失赔偿。陈某自认第一次、第二次申请贷款均因个人信用问题而未获批准，之后确因购买系争房屋而更换了贷款申请人，法院有理由相信陈某因个人信用问题而致使贷款无法获批，基于陈某个人信用问题而导致贷款无法办理下来，此系陈某违约。陈某第一次贷款未获批准，但是高某某继续配合其申请贷款的行为本身已经表明高某某对第一次贷款结果表示谅解，但是高某某认为陈某第二次贷款仍未获准，且明确表态不同意陈某以现金方式支付购房款，对此法院认为，高某某作为出售方，收取房款既是权利也是义务，在陈某明确表态以现金方式替代贷款方式给付房款的时候，应给予陈某合理期限来接受其以现金支付替代贷款方式支付房款，高某某明确表示不同意接受该种付款方式而径直要求解除双方间的买卖合同，显然有过错。换言之，高某某在未给予陈某合理期限内以现金方式支付该笔房款的情况下，不具有合同解除权。现高某某在双方未协商解除合同的情况下，擅自出卖房屋属于违约。系争房屋从签订合同之日起到过户给案外人之日止的差价损失，双方对此均有过错，但高某某的过错程度显然高某陈某。法院酌情判令高某某承担70%的责任。评估机构对高某某的异议都予以了答复，法院对报告书予以确认，对报告书上的金额予以认可。合同已经解除，高某某理应返还陈某已经支付的购房款，若无理由拒绝归还，应负担房款之利息损失，并从合同解除之次日起计算，陈某主张从2009年11月27日开始计算损失，于法无据，不予采信。原审法院据此判决：一、陈某、高某某于2009年9月27日签订的《购房协议书》于2010年1月31日解除；二、高某某应于判决生效之日起十日内赔偿陈某房屋差价款损失162,664.60元；三、高某某应于判决生效之日起十日内返还陈某购房款230,000元；四、高某某应于判决生效之日起十日内返还陈某定金30,000元；五、高某某应于判决生效之日起十日内赔偿陈某利息损失(以本金26万元为基础，按照中国人民银行同期贷款利率为标准，从2010年2月1日开始计算到实际归还之日止)。
原审判决后，高某某不服，向本院提起上诉称：1、一审判决对双方除《购房协议书》外，是否签订过正式的《上海市房地产买卖合同》没有查清；对陈某(系陈某之父)作为买方签订的《上海市房地产买卖合同》未有表述，对前后二份合同的效力未予评判，错误认定双方协议解除的时间，致评估的时间节点不准确。2、一审中陈某提出评估申请的时间不符合法律规定，评估及追加玉鑫房地产事务所为第三人没有必要。3、认定高某某违约并判决其承担70%房屋差价损失错误。
被上诉人陈某答辩称：购房协议真实有效，双方并无异议，且已部分履行；陈某作为买受人的《上海市房地产买卖合同》系为办理贷款之用，原审已经查实；2009年11月21日高某某收取了陈某有关5天内以现金替代贷款支付其余房款的承诺书，之后又拒收钱款并提出涨价或解除协议，明显违约。
原审第三人玉鑫房地产事务所未发表意见。
本院另查明，陈某于2010年2月19日(13至19日为法定节假日)提出评估书面申请，同年3月16日一审法院批准。原审判决书对陈某提出申请时间表述有误，本院予以纠正。原审查明其余事实属实，本院予以确认。
本院认为，高某某、陈某经玉鑫房地产事务所中介所签订的《购房协议书》，出自双方真实自愿，内容合法有效，均应遵照执行。陈某作为买方，按时足额支付房款是其主要义务。协议履行中，陈某因个人信用原因，两次申请银行贷款均未获批准，致交易迟延，此为陈某过错。高某某作为卖方，收取房款是其权利也是其义务。高某某两次配合陈某办理贷款手续，表明其对陈某第一次贷款不成的谅解和积极促成交易的诚意。由于双方所签协议，对该笔贷款支付的最后期限及迟延支付时高某某是否享有合同解除权，并无约定，故高某某在得知陈某第二次贷款申请仍未获批准，陈某表示并已于五日内筹足现金拟完成交易的情况下，拒绝接受陈某以现金替代贷款支付其余房款并主张解除协议，显然缺乏合同依据。房屋买卖交易过程中，买方申请贷款能否获批、贷款何时到位，存在诸多不确定因素，如遇买方贷款不能及时到位，卖方应本着互谅互让原则，给予买方合理期限筹措钱款，完成交易。陈某在贷款申请未获批准后即表示五日内筹足钱款支付，尚属合理，高某某在没有给予陈某合理期限履行义务的情况下，直接主张解除协议，于法无据。其于诉讼期间、协议效力尚不确定的情况下，擅自将系争房屋转让给案外人，致协议无法履行，显属违约。原审法院根据双方过错程度，酌情认定高某某承担系争房屋从签订合同之日起到过户给案外人之日止的差价损失70%的责任，判决高某某赔偿陈某房屋差价损失162,664.60元，并无不当；基于双方协议解除的事实，判决高某某返还陈某购房款230,000元，亦无不妥，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币7,639.66元由上诉人高某某负担。
本判决为终审判决。
审判长王泳雷
审判员王伟
代理审判员江禾
书记员唐敏杰
