上诉人(原审原告、反诉被告)李某某。
委托代理人黄某，上海泽衡律师事务所律师。
被上诉人(原审被告、反诉原告)江某某。
委托代理人诸雪芳，上海市方正律师事务所律师。
原审第三人陈某某。
原审第三人石某某。
上诉人李某某因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院(2009)青民三(民)初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
原审法院经开庭审理查明：2008年11月17日，李某某、江某某签订《房屋转租合同》，合同约定：江某某依法承租的座落于青浦区X路甲号店面，由江某某将上述承租房屋转租给李某某，该房屋的建筑面积约70平方米；双方约定，江某某于2008年11月21日前向李某某交付该房屋。转租期为18个月，自2008年11月21日起至2010年5月24日止；转租期满(2010年5月24日)由李某某直接和蜀乡川味坊进行租房续签协商；双方约定，该房屋年租金人民币(以下币种均为人民币)8万元，第二年租金递增6%(从2009年5月24日开始递增6%)，李某某应定时定期向江某某交纳租金，付款方式为半年交纳一次。先交后租的原则，每次交款期应提前15天交给江某某，江某某开出收款收据(逾期支付的，每逾期一日，则李某某需按日租金的100%支付违约金)。租房押金为1万元；李某某支付租金的方式如下：现金支付(人民币)；在房屋转租期间，李某某使用该房屋所发生的水、电、煤等费用均由李某某承担；在转租期间，李某某再转租须事先书面通知江某某，并由江某某按租赁合同的约定征得出租人的书面同意；李某某向江某某承诺，在转租期间不将该房屋承租权转让给他人或与他人承租的房屋交换使用；协议期间内，双方不得任意转租和违约行为，如有违约应赔偿对方1万元，如李某某经营失控或其他原因所导致业务失败，应提前向江某某提出退租并要偿还江某某3个月租金。合同还对其他事宜作了约定。合同签订当天，江某某将房屋交付给李某某。李某某向江某某支付了租房押金1万元、2008年11月21日至2009年5月20日房租40,000元、租房转让费40,000元。对此，江某某均向李某某出具了收据。李某某租赁房屋后开设了“村夫烤鱼店”。之后，李某某未再向江某某支付房租及水电费。因青松路甲－丙号房屋未向供电部门交纳电费，供电部门于2009年6月3日停止向青松路甲－丙号房屋供电。李某某因停电无法经营，遂关门停止营业。之后，李某某与江某某协商停电问题，但双方协商未果。2009年7月31日，青松路甲－丙号房屋恢复供电，但江某某未告知李某某。2009年8月1日，有案外人告知李某某店面被砸。李某某遂去查看，发现锁被撬掉，店内的设备、设施能搬的已被搬走，不能搬的被砸了。为此，李某某向公安部门报警。李某某提供了由青浦分局盈浦派出所于2009年8月2日出具的上海市公安局案(事)件接报回执单，该回执单记载的内容为：“2009年8月2日14时许，报警人李某某来所称：其是青浦区X路X村夫烤鱼店的老板，因为房东电费没有缴纳，后被断电，之后其不得已把店暂时停业，昨天其到店里一看，发现本店的一面墙被人敲掉了，发现家具、家电、酒、调料不见了，后我到派出所做过笔录了，今天其到店里清点，发现店内的二楼有一帮外地人在烧饭、炒菜，他们用的液化气、餐具、调料、喝的酒都是其的，于是前来报案，损失物品：家具、家电、酒、调料，价值为30,000元人民币。(以上内容尚未经公安机关核实)。”2009年8月10日，李某某将青松路甲号房屋内的物品(除空调、排烟机外)全部取走。之后，李某某与江某某协商未果，故李某某于2009年8月诉至法院，请求：1、判令解除李某某、江某某签订的《房屋转租合同》；2、判令江某某向李某某返还房屋押金1万元；3、判令江某某向李某某支付违约金1万元。江某某提出反诉，反诉请求：1、解除合同；2、判令李某某支付江某某租金21,200元，扣除押金1万元，剩余11,200元；3、判令李某某支付2008年11月21日至2009年6月3日的水电费5,000元；4、判令李某某支付逾期付款违约金21,200元(2009年5月9日至2009年8月9日，标准按日租金100%计算)；5、判令李某某支付江某某提前退租违约金2万元(80,000元/12个月×3)。审理中，江某某将第三项诉讼请求变更为：判令李某某支付2008年12月至2009年7月的电费18,720元、水费2,354.60元，电费以每月2,340元计算，共计8个月。现在，系争房屋由原审第三人陈某某、石某某使用。
原审另查明：2008年7月22日，江某某作为乙方与上海蜀乡餐饮有限公司作为甲方签订了《租房租赁协议》，协议约定：乙方因业务需要向甲方租赁青浦区X路甲号底层门面一间，建筑面积为70平方米；协议期限为二年，租赁期间自2008年5月25日至2010年5月24日止；租金付款方式：租金第一年交8万元整，第二年租金递增6%，乙方应定时定期向甲方交纳租金，付款方法为半年交纳一次。先交后租的原则，每次交款期应提前15天交给甲方，甲方开出收款收据，保证金1万元；协议期间的房屋装潢、维修、用电、用水、卫生、联防等各项公用事业费用均由乙方自负；协议期内甲、乙双方不得任意转租和违约行为，如有违约应赔偿对方人民币1万元，如乙方经营失控或其它原因所导致业务失败，应提前提出退租并要偿还甲方3个月的租金。合同还对其他事宜作了约定。该协议的出租方抬头为“蜀乡川味坊”，落款处甲方处加盖的是“上海蜀乡餐饮有限公司章”，并由陈某榕签名。
原审又查明：青浦区X路甲号、乙号、丙号房屋，由原审第三人陈某某分别向陆甲、陆乙、陆丙、王某某租赁，青松路甲号房屋的权利人为陆甲、陆乙。上述三套门面房均为三层。原审第三人两人系夫妻关系。陈某某租赁青松路甲号、乙号、丙号房屋后开设了“虹兴火锅店”，该店已注销。后又开设了“蜀乡川味坊”，没有营业执照，“蜀乡川味坊”经营至2008年11月底。青松路甲－丙号房屋于2008年11月起欠交电费，之后所有电费由陈某某、石某某全部补交。三套房屋共用一个电表、一个水表。
还查明：2009年5月，陈某某、石某某向江某某催讨水电费，江某某虽说同意，但未支付。几次向江某某催缴水电费后，江某某说他会向李某某催讨。至此，陈某某、石某某才知道江某某已将房屋另行转租给李某某。2009年6月，江某某打电话给石某某，表示要将房屋还给陈某某、石某某，石某某表示于同年7月底收回房屋，江某某表示同意。同年7月31日，石某某打电话给江某某，说要收回房屋另行装修，江某某表示同意。于是，陈某某、石某某安排施工人员对青松路甲－丙号房屋进行重新装修，并将乙号房屋与甲号房屋的墙予以打通。陈某某、石某某于2009年8月1日收回系争房屋。
本案在原审审理中，李某某主张：1、对租房转让费4万元,李某某认为是装修及设施设备的转让费用,在本案中不主张，另案诉讼；2、李某某只租赁了甲号房屋的底层，但江某某提供的电费发票是甲－丙号房屋的，李某某只愿意支付甲号底层房屋的电费，水费李某某愿意负担2,354.60元；3、李某某、江某某签订的房屋转租合同，因江某某无转租权，陈某某、石某某也未进行追认，故该合同无效。
江某某对李某某的主张认为：1、从电费发票可以看出，2008年11月的电费是7,000多元，从2008年12月开始，电费都是2,000多元，因此从2008年12月开始，只有李某某一家在经营，故要求李某某支付2008年12月至2009年7月的电费18,720元(按每月2,340元计算)；2、双方签订的房屋转租合同是合法有效的。
陈某某、石某某认为：其只要收回房租及水电费。自己不知道江某某另行出租的事。江某某将房屋归还后，其才去拆墙的。陈某某、石某某关店后的水电费都是江某某用的，要求江某某支付水电费。
审理中，经原审法院释明，李某某表示，如果合同无效，诉讼请求没有变化。江某某表示，如果合同无效，反诉请求没有变化。
原审法院认为：无效的合同自始没有法律约束力。江某某与上海蜀乡餐饮有限公司签订的《租房租赁协议》中约定，协议期间，双方不得任意转租。现江某某却将系争房屋转租给李某某。由于李某某、江某某签订《房屋转租合同》时未经出租人同意，江某某也未告知陈某某、石某某。陈某某、石某某于2009年5月知道江某某将系争房屋转租给李某某后，于2009年8月1日即收回房屋，并进行敲打装修。说明陈某某、石某某以自己的行为表明不同意江某某转租系争房屋，否则陈某某、石某某不会去敲墙体。因此，原审法院认定江某某将系争房屋转租给李某某，未经出租人同意，故李某某、江某某双方签订的合同无效。对此，李某某、江某某双方均有过错。根据合同法规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因李某某、江某某双方签订的房屋转租合同无效，故江某某应返还李某某租房押金1万元。李某某自愿不要求在本案中处理租房转让费，于法无悖，予以准许。由于合同无效，故李某某要求江某某支付违约金1万元，于法无据，不予支持。由于合同无效，而李某某自2009年5月21日起未向江某某支付租金，故李某某应向江某某支付自2009年5月21日至实际返还房屋之日止的房屋使用费，使用费的标准可以双方在合同中约定的租金标准计算。本案中，由于陈某某、石某某实际于2009年8月1日收回了系争房屋，故房屋使用费应计算至2009年7月31日。同时，本案中，由于未交纳电费，包括系争房屋在内的三套房屋被供电部门于2009年6月3日停止供电，致使李某某无法经营。由于甲－丙号房屋的电表是一只，李某某、江某某签订转租合同后，江某某应保证李某某经营用电的正常供应，但江某某没有保证正常供电，而李某某实际也并没有支付过电费，因此，就停电事宜而言，李某某、江某某双方均有责任。因此，2009年6月3日至2009年7月31日期间的房屋使用费法院将根据过错责任大小酌情确定。对江某某主张的逾期付款违约金及提前退租违约金，因双方签订的合同无效，故对江某某的该两项请求不予支持。对江某某主张的电费，因电费均由陈某某、石某某补交，江某某并没有交纳电费，且江某某实际尚未产生电费损失，故本案中江某某向李某某主张电费条件尚未成就，不予支持。待江某某实际发生损失后再处理，或者由陈某某、石某某直接向李某某主张。李某某自愿负担水费2,354.60元，于法无悖，予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第十六条第一款的规定，判决如下：一、原告李某某与被告江某某于2008年11月17日签订的《房屋转租合同》无效；二、被告江某某应于本判决生效之日起十日内返还原告李某某租房押金人民币1万元；三、原告李某某要求解除原、被告签订的《房屋转租合同》的诉讼请求不予支持；四、原告李某某要求被告江某某支付违约金人民币1万元的诉讼请求不予支持；五、反诉被告李某某应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告江某某房屋使用费人民币9,617.79元；六、准予反诉被告李某某支付反诉原告江某某水费人民币2,354.60元，此款应于本判决生效之日起十日内支付；七、反诉原告江某某要求解除原、被告签订的《房屋转租合同》的反诉请求不予支持；八、反诉原告江某某要求反诉被告李某某支付电费人民币18,720元的反诉请求不予支持；九、反诉原告江某某要求反诉被告李某某支付逾期付款违约金人民币21,200元的反诉请求不予支持；十、反诉原告江某某要求反诉被告李某某支付提前退租违约金人民币20,000元的反诉请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币150元，李某某负担人民币75元，江某某负担人民币75元。反诉受理费人民币818.40元，江某某负担人民币685.05元，李某某负担人民币133.35元。
上诉人李某某不服原审法院判决，向本院提起上诉称，被上诉人江某某在明知无转租权的情况下，还与上诉人签订合同，并收取租房装让费及押金，显然违背诚信原则，而上诉人在与被上诉人签订合同时，足以相信被上诉人有相应的转租权利，故导致合同无效上诉人没有过错，应由被上诉人承担过错责任。上诉人支付系争房屋电费存在事实上的履行不能情形，电费未缴纳不可归责于上诉人，由于未正常供电，上诉人在2009年6月3日开始无法正常使用系争房屋，原审判决上诉人缴纳房屋使用费计算至2009年7月31日不当，对于2009年6月3日至7月31日期间上诉人的营业损失也应由被上诉人承担，被上诉人并应返还上诉人租房转让费4万元。综上，要求二审法院依法改判，撤销原审判决第五项，判决被上诉人赔偿营业损失并返还租房转让费4万元。
被上诉人江某某辩称，原审法院判决正确，且赔偿营业损失并返还租房转让费4万元均系上诉人在二审中增加的诉请，不同意上诉人的上诉请求，要求维持原判。
原审第三人陈某某、石某某未到庭发表意见。
本院经审理查明，原审法院认定事实无误，本院予以确认。
本院认为，系争房屋系江某某向上海蜀乡餐饮有限公司承租，江某某与上海蜀乡餐饮有限公司签订的《租房租赁协议》中明确约定，协议期间不得任意转租。江某某在未经出租人同意的情况下，将系争房屋出租，存有过错；李某某在与江某某签订《房屋转租合同》时，对江某某是否具有出租人资格未尽审视义务，故导致《房屋转租合同》无效，李某某与江某某均有过错，李某某上诉将过错责任归责于一方，理由不能成立；合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。根据查明的事实，陈某某、石某某实际于2009年8月1日收回了系争房屋，故房屋使用费应计算至2009年7月31日。李某某自2009年5月21日起未向江某某支付租金，故李某某应向江某某支付自2009年5月21日至7月31日止的房屋使用费。2009年6月3日，系争房屋因未交纳电费而被供电部门停止供电，而李某某在对系争房屋实际使用期间，未支付过电费是不争的事实，现李某某上诉称存在事实上的履行不能情形，但对此主张，李某某未提供证据佐证，本院不予采信。江某某在李某某未支付电费的情况下，亦未及时催讨，故导致被供电部门停止供电，李某某、江某某双方均有责任。原审法院据此认定2009年6月3日至2009年7月31日期间的房屋使用费法院将根据过错责任大小酌定，并无不当。李某某上诉要求判决江某某赔偿营业损失并返还租房转让费4万元，而在原审审理中，李某某自愿不要求在本案中处理租房转让费，赔偿营业损失并返还租房转让费4万元均系李某某在二审中增加的诉请，本院不予处理，李某某可另行主张。综上，上诉人李某某的上诉请求，依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费人民币399.30元，由上诉人李某某承担。
本判决为终审判决。
审判长刘海邑
审判员周刘金
代理审判员高胤
书记员邱静静
