广东省佛山市中级人民法院

民事判决书

(2006)佛中法民五终字第X号

上诉人(原审被告)梁某甲，男，汉族，X年X月X日出生，住（略）。

上诉人(原审被告)梁某乙，男，汉族，X年X月X日出生，住（略）。

委托代理人叶某某，女，汉族，X年X月X日出生，住（略）。

上诉人(原审被告)梁某丙，男，汉族，X年X月X日出生，住（略）。

上诉人(原审被告)陈某某，男，汉族，X年X月X日出生，住（略）。

上列四上诉人的共同委托代理人殷建民，广东高特律师事务所律师。

被上诉人(原审原告)佛山市南海区X镇X村岐东股份经济合作社(以下简称岐东经合社)，住所地佛山市南海区大沥黄岐。

负责人梁某丁，社长。

委托代理人李杰升，广东华鸿律师事务所律师。

上诉人梁某甲、梁某乙、梁某丙、陈某某因与被上诉人岐东经合社土地租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院(2005)南民三初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。

原审判决认定：1984年4月23日，甲方“南海县华海牧工商联合公司”与乙方岐东生产队签订《租用土地合同协议》，约定乙方将黄岐公路口一块1844。28平方米的土地出租给甲方使用，每平方米每月租金1元；其中合同第三条约定基建投资全部由甲方负责，财产永远归甲方所有、租地也永远归甲方租用。落款处甲方盖有“华海服务部”印章及四被告签名；乙方盖有“南海县盐步公社黄岐大队岐东生产队工付业厂”业务专用章；监证机关盖有“南海县X乡人民政府”印章。

“南海县华海牧工商联合公司”于1983年3月22日成立，于1993年12月8日注销；“华海服务部”未经工商登记；“南海县盐步公社黄岐大队岐东生产队工付业厂”也未经工商登记，是岐东生产队开办的下属企业，由于国家对农村X组织进行管理体制改革，原岐东生产队的土地及经济由原告管理、经营和支配。

1994年4月5日，原告取得该土地的《集体土地建设用地使用证》；同年9月15日取得该地上建筑物的《房屋所有权证》。

由于建设广州市西环高速公路需要拆迁被告所租土地的上盖建筑物。1998年7月6日，被告梁某乙、陈某某、梁某丙(梁某婉代)代表原告与南海市黄岐区拆迁办签订《拆迁补偿协议》，约定有关拆迁补偿事宜，其中第九条约定“保留征地红线外对开5米处已补偿的建筑物由原告继续使用”。同月26日，被告梁某乙、陈某某、梁某丙(梁某婉代)领取了拆迁补偿款。征地红线外对开5米处的土地及地上建筑物由四被告继续按原租赁合同约定租用。被告将所租土地及地上建筑物转租第三人。

2005年9月3日，原告向四被告寄递《解除租赁合同通知书》，同月13日，原告又向四被告第二次寄递《解除租赁合同通知书》，并通过佛山市南海区公证处对通知书内容及寄递过程进行证据保全。

原院法院认为：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(一)》第一条规定“……合同法实施以前成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，除本解释另有规定的以外，适用当时的法律规定，当时没有法律规定的，可以适用合同法的有关规定。”本案讼争的合同成立在合同法实施以前，签订《租用土地合同协议》时，还没有相应的土地管理方面的部门法对土地租赁进行规范调整，但当时的《中华人民共和国宪法》(1982年12月4日公布施行)第十条第四款规定“任何组织或个人不得侵占、买卖、出租或者以其他形式非法转让土地。”同时，1988年底国务院也发出通知，明确“对买卖、租赁土地的行为，必须坚决制止。”因此，在认定合同效力时，首先应当考虑当时的宪法及政策规定。根据当时的宪法及政策规定，出租土地是禁止的。依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条第一款第(五)项的规定，《租用土地合同协议》所约定的租赁土地行为是无效行为。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(一)》第三条又规定“人民法院确认合同效力时，对合同法实施以前成立的合同，适用当时的法律合同无效而适用合同法合同有效，则适用合同法。”因此，确认《租用土地合同协议》的合同效力时，还应当根据合同法进行审查。关于合同效力的认定，《中华人民共和国合同法》第五十一条规定“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”；第五十二条规定“有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；(三)以合法形式掩盖非法目的；(四)损害社会公共利益；(五)违反法律、行政法规的强制性规定。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(一)》第四条规定“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”对此，法院分析认为，本案《租用土地合同协议》中合同当事人的甲方已注销，盖章的“华海服务部”又无进行工商登记，乙方的主管部门又作了变更，但现原、被告对继承《租用土地合同协议》的有关权利、义务，均没有异议，予以确定。就《租用土地合同协议》的签订过程看，符合平等自愿、协商一致的原则，当事人意思表示真实。合同已经履行20多年，并无第三方提出异议。因此，本案中合同无效的情况只限于审查其有无违反现行的法律或行政法规的强制性规定。原告所出租的是农民集体所有的土地，现行的《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设”。故根据合同法及现行的法律规定，《租用土地合同协议》因其内容违反了土地管理法的强制性规定，也属于无效合同。综上，应当确认《租用土地合同协议》为无效合同。合同无效，自始没有约束力，原告现请求解除合同已无必要。合同被确认无效后，当事人因合同所取得的财产应当返还对方，因此四被告应将所租的土地及地上建筑物返还给原告，原告应将所收取被告的租金退还被告。但由于被告已经依约实际使用了原告的土地，故根据公平合理的原则，被告应向原告支付土地使用费。根据本案实情，土地使用费的标准可按双方约定的租金标准计付，已经支付的土地租金折抵使用费，不再计退。由于原告在起诉前已拒收租金，且在诉讼中也未主张使用费，故对未支付租赁期间的使用费问题，本案不作处理。

关于地上建筑物的所有权问题。由于原告才是土地的所有权人，且《房屋所有权证》上登记的建筑物所有权人为原告，故被告称自己拥有部分建筑物的权属，没有依据，本院不予采信。至于被告对建筑物的投资是否有损失，因被告没有主张，故本案不作处理。

综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国民法通则》第五十八条第一款第(五)项、第二款、第六十一条第一款、《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条的规定，判决：一、岐东生产队(现变更为原告佛山市南海区X镇X村岐东股份经济合作社)以“南海县盐步公社黄岐大队岐东生产队工付业厂”名义与被告梁某甲、梁某乙、梁某丙、陈某某以“南海县华海牧工商联合公司岐东联营服务部”名义于1984年4月23日签订的《租用土地合同协议》无效。二、被告梁某甲、梁某乙、梁某丙、陈某某应于本判决发生法律效力之日起十日内将位于佛山市南海区X镇黄岐岐东广佛公路口征地红线对开5米处的土地及地上建筑物(已因建设广州市西环高速公路被拆迁，被拆迁部分除外)返还予原告佛山市南海区X镇X村岐东股份经济合作社。本案受理费x元，由四被告负担。

上诉人梁某甲、梁某乙、梁某丙、陈某某上诉称：一、经当地人民政府监证，合同双方平等自愿地签订合同，合同履行至今，合同当事人承继各自义务，无其他人员或单位提出异议，是合同有效性、合法性的延续。二、农村集体土地依法可用于非农业建设、征用、拆迁、租用，均有法律依据，原审法院竟然断章取义地解释《中华人民共和国土地管理法》的部分条文，从而否定上诉人依法取得的土地使用权，属曲解法律，误导群众，应予纠正。三、退一步说，即使合同部分无效，也不影响其他部分的效力，地上建筑物为上诉人建造、购买，使用年限约定为永久，按规定综合用地使用期限为50年左右。原审法院非法剥夺上诉人约30年的土地使用权，以及地上建筑物的永久使用权，严重损害上诉人的合法权益，于法于理不合。四、本案的土地所有权的争议先由当事人协商，协商不成由人民政府处理。一审判决对我方提出的程序问题，并没有提及。

综上，特提出上诉请求：1、撤销原判，驳回被上诉人的诉讼请求，责令被上诉人按原合同的约定提供土地给上诉人继续使用。2、本案两审诉讼费用由被上诉人承担。

被上诉人岐东经合社答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律，应予以维持，驳回上诉人的上诉请求。

本院对于原审认定的事实予以确认。

本院认为：本案的上诉争议焦点系双方当事人签订的《租用土地合同协议》的效力，以及上诉人应否将讼争土地和地上建筑物返还给被上诉人。

首先，关于程序上本案是否应当先由人民政府处理的问题。本案的被上诉人于1994年已经取得讼争土地的《集体土地建设用地使用证》以及该地上建筑物的《房屋所有权证》，可见，讼争土地的所有权归属明确，本案系在履行双方签订的《租用土地合同协议》过程中发生的争议，故本案属于人民法院受理的民事案件范畴，法院有权受理本案。上诉人关于本案属于土地所有权的争议，应当由人民政府部门先行处理的上诉主张，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。

其次，关于双方当事人签订的《租用土地合同协议》的效力及上诉人是否应当将讼争土地和地上建筑物返还给被上诉人的问题。双方当事人于1984年4月签订《租用土地合同协议》，该合同约定了讼争土地永远归上诉人租用。该合同的性质虽名称为租赁合同而实际是转让集体土地，该行为是否具有合法性应当适用签订合同行为时的法律，依据1982年12月4日公布实施的《中华人民共和国宪法》第十条第四款的规定：“任何组织或个人不得侵占、买卖、出租或者以其他形式非法转让土地。”据此，双方当事人签订的《租用土地合同协议》违反了当时法律的强行性规定，应当确认为无效合同。同时，《租用土地合同协议》履行至今，依据现行的《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设”的规定，其内容违反了土地管理法的强行性规定，也属于无效合同。故双方签订的《租赁土地合同协议》无论是适用当时法律无效或者是适用现行合同法均属无效，原审法院认定该合同系属无效合同，定性正确，本院予以维持。合同无效后，对合同当事人自始不产生法律约束力，原审法院根据合同无效所产生的恢复原状的法律后果，判令上诉人将讼争土地及地上建筑物返还给被上诉人，处理正确，本院予以维持。关于上诉人主张被上诉人应当按合同约定提供讼争土地给其继续使用的诉请，无事实和法律依据，本院不予采纳。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费x元，由上诉人梁某甲、梁某乙、梁某丙、陈某某负担。

本判决为终审判决。

审判长刘子平

代理审判员林彦

代理审判员余珂珂

二00六年七月六日

书记员肖建国