广东省广州市中级人民法院

民事判决书

(2006)穗中法民五终字第X号

上诉人(原审原告)苏某，女，X年X月X日出生，汉族，住（略）。

委托代理人汪旭东，广东广信律师事务所律师。

委托代理人汪黄结，广东广信律师事务所律师助理。

被上诉人(原审被告)广州海天房产有限公司，住所地广州市X路X号合润广场三楼X房。

法定代表人区某某，董事长。

委托代理人柯某某，男，该公司职员。

上诉人苏某因商品房预售合同纠纷一案，不服广州市越秀区某民法院(2006)越法民三初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

一审法院经审理查明：1995年12月4日，原告(乙方)与被告(甲方)签订了《房地产预售契约》和《补充契约》，约定乙方向甲方购买大南路曼哈顿大厦二层X号房地产，成交价格港币x元，乙方在1998年7月14日前分27次付清给甲方，签约首期(含订金)应缴x元；50％楼款x元须于1996年1月1日开始分25期支付，于每月X号或之前付清楼价2％(即每期5180元)；楼价余款x元须于出售方发出该物业交付使用通知书后14天内付清。甲方应于1998年6月30日将房地产建成并正式交付乙方。甲方不能在1998年6月30日前将该物业交付使用的，乙方有权在下列处理方式中作选择，并书面通知甲方：1、终止合约，要求甲方将已收之全部款项(不包括契税费、公证费、律师费)加利息向乙方偿还。利息应自缴付款项之日起，计至偿还本息之日止，按结算时银行活期储蓄之利息计算。2、继续等待交付该物业，并要求甲方按该物业逾期交付使用的天数，每日按乙方已缴楼款的1‰向乙方支付违约金，但违约金总额不得超过该物业价款的5％。同日，原告支付了契税人民币8372元、印花税人民币139元、监证费人民币1395元给广东大陆律师事务所；支付了公证费人民币837元给广东省公证处。此前，原告于1995年11月29日支付了手续费人民币1499元给广州经纬房产咨询有限公司。该契约于1996年1月3日经广州市房地产交易所监证。上述协议签订后，原告向被告交付楼款人民币x元。被告至今未将X号商铺交付原告。

另原告提供(2003)穗中法审监民再字第X号《民事判决书》，该《民事判决书》的原审上诉人为同一楼盘的购房人朱翰华、黄苑梅，原审被上诉人为本案被告，查明部分其中内容为：再审期间，海天分司提供了该公司于2000年11月17日取得的广州市城市规划局核发的《建设工程规划验收合格证》，证明讼争的楼房已经过竣工验收合格，四层裙楼已通过规划验收，取得验收凭证，可以投入使用。朱翰华对上述材料的真实性没有异议。

被告于2006年5月9日的庭审中提供了06登记x号《广州市房地产交易中心受理回执》证明其己办理讼争楼房地下室负一至负三层，首层至四层的产权登记，广州市房地产交易中心已于2006年4月25日收件，收件员潘舒韵。原告认为该受理回执只有潘舒韵的个人印章而没有广州市房地产交易中心的印章，故对其真实性不予确认。另被告在庭审后提供了1999年7月15日的99(穗)公消监(验)字第X号《广州市公安局建筑工程竣工消防验收意见书》，内容为：广州海房产有限公司：你司在大南路X-X号兴建的广州太古广场首至三层工程已完成，根据你单位的申请，按我局的审核意见要求，经检查验收，消防栓系统、自动喷水灭火系统、火灾自动报警系统动作基本正常，土建项目基本符合消防安全要求，同意投入使用。但需装修部分，应另报我局验收合格后方可使用。及2001年11月10日穗公消(建)验[2001]第X号《广州市公安消防局建筑工程消防验收意见书》，内容为：广州海天房产有限公司：你单位在大南路X号负1-X层消防系统及第三层通道装修工程已竣工，根据你单位的申请，按我局审核意见书97(穗)公消监(审)字第X号的要求，经检查验收，消火栓、自动喷水灭火、火灾自动报警系统、防排烟系统、防火卷帘动作基本正常，土建项目、装修使用材料基本符合消防安全要求，在消防方面具备使用条件。并提出以下要求：一、对消防设施应当定期维修保养，保证功能良好完整有效。二、已经验收的建筑如有改建、内部装修、用途变更等，应向公安消防机构申报审批。原告认为被告已过举证期，故对该2项证据不同意质证。

2006年4月12日，苏某向广州市越秀区某民法院提起诉讼称：1995年12月4日，原告与被告签订了编号市管契字第x号《房地产预售契约》，约定由原告购买被告开发的越秀区X路曼哈顿大厦二层X号商铺，购房价格为港币x元，被告应于1998年6月30日将房屋交付原告使用。签订该契约后，原告已支付了房款人民币x元给被告，并支付了有关税费，但被告至今仍未将商铺交付给原告。被告的上述行为已构成违约，据此请求判令：1、解除原告与被告签订的《房地产预售契约》；2、被告返还房款人民币x元及利息(以购房款人民币x元为基数，从1998年6月30日起至实际返还房款之日止，按原告起诉之日的中国人民银行规定的同期活期存款利率的标准计算)；3、被告返还契税人民币8372元、印花税人民币139元、监证费人民币1395元、公证费人民币837元、中介费人民币1499元、律师费及合同费人民币1376元。

在一审诉讼过程中，原告撤回了要求被告退回律师费及合同费人民币1376元的诉讼请求。

被告辩称：被告已于1998年10月30日及2001年7月5日两次致函原告通知其收楼，但原告一直没有回应，故原告已默认收楼，现原告又提起诉讼要求解除合同，已超过了解除权的行使时间并且超过2年的诉讼时效期间，故请求驳回原告的诉讼请求。

一审法院认为，原告与被告自愿签订的《房地产预售契约》和《补充契约》意思表示真实，内容没有违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告均应严格履行。被告未能按约定的时间于1998年6月30日将房屋交付原告构成违约，原告按照合同的约定请求解除合同本可获得支持，但《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：根据《中华人们共和国合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。由于原告在2006年4月12日才向本院起诉行使解除权，原告未能在解除权发生之日起一年内行使解除权，原告的解除权已经消灭，原告请求解除合同及要求被告返还购房款等费用本院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款的规定，作出如下判决：驳回原告苏某的诉讼请求。案件受理费5095元由原告承担。

一审宣判后，苏某不服，向本院提起上诉称：1、《房地产预售契约》之附件二《补充契约》第六条第1款规定的是上诉人终止合同的权利，而非解除合同的权利，而法律及契约并没有规定上诉人行使合同终止权利的期限。2、由于被上诉人开发的项目长时间烂尾导致订立合同时的合同目的不能实现且被上诉人至今确无能力履行合同义务，上诉人有权依法解除买卖双方签订的《房地产预售契约》。3、一审法院适用法律错误，广东省高级人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见》第1条第1款明确规定，人民法院在审理《城市房地产管理法》施行后订立的商品房买卖合同发生的一、二审纠纷案件时，对于当事人请求解除合同的，均应适用最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款关于合同解除权行使期限的规定，但对方当事人确实无法履行合同主要义务的情形除外，本案符合这一除外规定。故上诉请求：1、撤销一审判决；2、判令终止或解除《房地产预售契约》；3、判令被上诉人退还上诉人的购房款x元及利息(利息从被上诉人违约逾期交楼之日起，计至被上诉人全部退还购房款之日止)；4、判令被上诉人承担本案所有诉讼费用。

广州海天房产有限公司(以下简称海天公司)二审答辩同意一审判决，不同意上诉人的上诉请求。

本院二审查明的事实与一审基本相同。

本院认为，上诉人苏某与被上诉人海天公司就买卖广州市X路曼哈顿大厦二层X号商铺自愿签订的《房地产预售契约》和《补充契约》，双方当事人意思表示真实一致，内容没有违反国家法律和行政法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人均应依约全面履行。海天公司未能按约定的1998年6月30日前将该商铺交付给苏某使用，已构成违约，应承担相应的法律责任，苏某可据此主张解除合同，并要求海天公司承担逾期交楼违约责任。根据《中华人们共和国合同法》第九十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款的规定，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭。由于本案上诉人苏某自1998年7月1日起未在一年期限内行使解除权，已超过法定除斥期间，故解除权消灭。关于苏某上诉认为案涉大厦属烂尾楼，被上诉人确实无法履行合同主要义务，应适用广东省高级人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见》第1条第1款中的除外规定的问题。本院认为，案涉大厦现已封顶，可交付使用，苏某认为该大厦属烂尾楼，被上诉人无法履行合同主要义务，缺乏事实根据，不予采纳。关于合同解除和合同权利义务终止是原因和结果的关系，解除合同后即终止双方当事人合同权利义务，本案当事人约定的“终止合同”的权利即为合同解除权。综上所述，苏某上诉请求的理由均不成立，本院不予支持。审查一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，应予维持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

本案二审受理费5095元由上诉人苏某负担。

本判决为终审判决。

审判长张汉华

代理审判员陈雯

代理审判员黄晓清

二00六年九月二十五日

书记员苏某光