上诉人（原审被告）王某某（曾用名王某），女，1987年出生，汉族。

被上诉人（原审原告）蒋某某，男，1980年出生，汉族。

委托代理人于晓东，河南正剑律师事务所律师。

上诉人王某某因与被上诉人蒋某某房屋租赁合同纠纷一案，蒋某某于2009年11月16日向永城市人民法院起诉，该院于2010年1月18日作出（2010）永民初字第X号民事判决，王某某不服判决提出上诉。本院于2010年3月9日受理后，依法组成合议庭，于2010年5月6日公开开庭对进行了审理。上诉人王某某，被上诉人蒋某某的委托代理人于晓东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原审认定，2009年9月21日，原告蒋某某从正点婚庆礼仪连锁店承租位于永城市东城区X街南侧的门面房一间经营童装店，租期自2009年10月1日至2010年10月1日，正点婚庆礼仪连锁店负责人陈丽收取原告租金x元。同日，被告王某某交付给原告蒋某某押金5000元，商定原告承租的门面房转由被告承租。2009年10月1日，原、被告签订房屋转租协议一份，约定：“蒋某某将永兴街路南门面一间转于王某使用，转房损失费x元，房租一年x元，共计x元整《肆万陆仟元整》。双方同意签字生效”。当日，被告给付原告现金x元，并为原告出具欠条一份，写明：“王某欠蒋某某房租费x元整（贰万元），双方协商王某于2009年11月1日付清下欠的x元。如不付清，蒋某某有权收回房子。欠款人：王某”。2009年11月5日，被告给付原告现金9000元。后被告王某某以应与房屋所有权人直接签订房屋租赁合同为由，不再同意给付下欠原告的x元房屋租金，双方为此产生纠纷。

原审法院认为，原告蒋某某与被告王某某于2009年10月1日签订的房屋转租协议，是双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，在房屋所有权人及正点婚庆礼仪连锁店不持异议的情况下，该协议合法有效，双方当事人应当按照协议约定履行义务。被告主张原告收取转让费x元过高，显失公平，缺乏事实和法律依据，理由不足采纳，要求解除双方签订的房屋转租协议，不予支持。原告诉求被告给付下欠房屋租金x元，证据充分，理由正当，依法应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十四条、第二百二十六条之规定，判决：被告王某某给付下欠原告蒋某某房屋租金x元，于判决生效后5日内履行完毕。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，由被告王某某负担。

王某某上诉称，由于上诉人无经商经验，不了解市场行情，在转租涉案房屋时，被上诉人索要装修损失费过高，显失公平，因此，原审判决认定事实不清。请求，1、判决原转租协议无效；2、判决被上诉人退回上诉人x元；3、如不能解除原协议，必须由出租人同意转让上诉人。

由于上诉人在上诉状中涉及对原租赁合同效力的三种认识，经本院释明，上诉人选择原转租合同未经原房主同意应为无效作为其上诉理由。

被上诉人蒋某某庭审中口头辩称，根据法律规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。本案出租人未解除合同即为有效。请求驳回上诉，维持原判。

本院归纳双方当事人争议的焦点为：上诉人王某某与被上诉人蒋某某签订的转租合同是否有效。双方当事人对上述焦点均无异议和补充，并围绕焦点问题进行了辩论。

经本院审理查明的事实与原审一致。

本院认为，根据《合同法》第二百三十二条第二款规定：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”。由此可见，承租人不合法转租的法律后果，并不能导致承租人与次承租人之间的转租合同无效，只是因承租人的严重违约行为，出租人有解除租赁合同的权利，在出租人没有解除出租合同的情况下，应视为出租人对承租人转租行为的默认。本案中，蒋某某将房屋转租给王某某，在原出租人陈丽没有解除与蒋某某租赁合同的情况下，应视为陈丽对蒋某某转租行为的默认，蒋某某与王某某之间的转租合同合法有效。因此，上诉人王某某以蒋某某转租未经原出租人同意应属无效的理由无法律依据，本院不予采纳，其上诉请求应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费50元，由上诉人王某某负担。

本判决为终审判决。

审判长程功才

审判员王某

审判员孙卫东

二○一○年五月二十六日

书记员刘一宇