上海市第二中级人民法院

行政判决书

(2006)沪二中行终字第X号

上诉人(原审被告)上海市房屋土地资源管理局。

法定代表人冯某某，上海市房屋土地资源管理局局长。

委托代理人应某、叶某，上海市杨浦区房屋土地管理局工作人员。

上诉人(原审第三人)上海凯城(集团)有限公司。

法定代表人吴某某，上海凯城(集团)有限公司董事长。

委托代理人唐一平，上海市茂众律师事务所律师。

委托代理人朱文杰，上海市华荣律师事务所律师。

被上诉人(原审原告)中国建筑第七工程局。

法定代表人高某，中国建筑第七工程局董事长。

委托代理人郭毅、赵某，北京市大成律师事务所上海分所律师。

上诉人上海市房屋土地资源管理局(以下简称市房地局)、上诉人上海凯城(集团)有限公司(以下简称凯城公司)因房屋行政登记一案，不服上海市杨浦区人民法院(2005)杨行初字第X号行政判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，并于2006年3月15日公开开庭审理了本案。上诉人市房地局特别授权委托代理人叶某、应某，上诉人凯城公司特别授权委托代理人唐一平、朱文杰，被上诉人中国建筑第七工程局(以下简称中建七局)特别授权委托代理人郭毅、赵某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审认定：1995年7月28日，上海杨浦区城市建设综合开发总公司(以下简称杨浦建设总公司)和深圳宝安金鹏实业股份有限公司(以下简称深圳金鹏公司)签订《关于上海“杨浦金鹏花园”工程工期和物业分配补充合同》。同年12月30日，杨浦区人民政府住宅建设办公室(以下简称杨浦住宅办)和上海金鹏物业发展公司(以下简称上海金鹏公司)为《金鹏花苑》项目取得长阳路以北、齐齐哈尔路以东、杨树浦港以西共30，644平方米的《建设用地规划许可证》。1996年1月5日，杨浦住宅办和上海金鹏公司为《金鹏花苑》项目取得本市X路北侧、齐齐哈尔路东侧17，577平方米和长阳路北侧7，488平方米国有土地《建设用地许可证》。1998年4月12日，上海金鹏公司取得《建设工程规划许可证》。中建七局于1995年9月21日通过招标方式与上海金鹏公司签订《上海金鹏花园A区工程施工合同》。工程竣工后，上海金鹏公司拖欠中建七局工程款未付，中建七局遂向本院提起诉讼，并同时申请了财产保全。本院于1998年9月9日对金鹏花园X号楼X室、X室、X室；X号楼X室、X室、X室；X号楼X－X层全部以及X室、X室、X室、X室、X室、X室、X室、X室、X室；X号楼X室、X室、X室、X室、X室、X室、X室、X室、X室、X室、X室、X室；X号楼X室、X室、X室、X室及其第二层全部进行了查封。本院分别于1998年10月27日和1999年10月22日作出判决，确认上海金鹏公司应某付中建七局工程款、部分罚息、诉讼费、保全费共计人民币1，282.8692万元。判决生效后，中建七局向本院申请执行。2002年7月18日，凯城公司与上海金鹏公司签订《关于上海金鹏花园非居住房屋分配补充协议书》，对金鹏花园内非居住房屋等事宜作了补充约定。同月月底，凯城公司至杨浦区房地产交易中心办理长阳路X号底层－三层、1207－X号底层－二层、1205－X号三层房地产登记手续，并提供了《关于上海“杨浦金鹏花园”工程工期和物业分配补充合同》、《关于上海金鹏花园非居住房屋分配补充协议书》等材料。市房地局于2002年10月5日向凯城公司颁发了上海市房地产权证(黄证)。该产权内容为：长阳路X号底层－三层，类型店铺，结构钢混，层数3，建筑面积715.41平方米；长阳路X－X号底层－二层，类型店铺，结构钢混，层数3，建筑面积1，073.59平方米；长阳路X－X号三层，类型店铺，结构钢混，层数3，建筑面积1，195.77平方米。合计建筑面积为2，984.77平方米。2005年4月，凯城公司以自己是金鹏花园X号楼X－X层裙房产权人身份提出执行异议，本院遂中止执行。中建七局遂起诉至原审法院，要求撤销市房地局核发的沪房地杨字(2002)第x号房地产权证。

原审另查明，经上海市公安局杨浦分局对门弄牌号重新编订，本院原查封的金鹏花园X号楼X－X层裙房现为凯城公司取得的上海市房地产权证中的长阳路X－X号底层－二层店铺，建筑面积1，073.59平方米和长阳路X－X号三层店铺，建筑面积1，195。77平方米。杨浦建设总公司与杨浦住宅办实行两块牌子，一套机构。凯城公司系由杨浦住宅办组建。

原审法院认为，根据原《上海市房地产登记条例》第五条之规定，市房地局是本市房地产行政主管部门，负责房地产登记管理工作，故市房地局具有房地产初始登记的法定职权。1995年9月21日，案外人上海金鹏公司与中建七局通过招投标方式签订《上海金鹏花园A区施工合同》，约定由中建七局承建金鹏花园A区工程。因上海金鹏公司未给付工程款，中建七局向本院提起民事诉讼。案件审理中，本院对上海金鹏公司采取财产保全措施，对金鹏花园内的部分房产进行了查封、扣押。因此，市房地局不得再在法院采取保全措施的房屋上设定物权。现市房地局将法院已查封的部分房产再为凯城公司设立初始登记，该具体行政行为显然违法，应某以撤销。至于凯城公司所作中建七局起诉已超过起诉期限的述称，因市房地局作出具体行政行为时并未告知中建七局，且中建七局知道该具体行政行为时未超过二年，故中建七局起诉未超过起诉期限。原审法院遂依照《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第(二)项的规定，判决撤销市房地局核发的沪房地杨字(2002)第x号房地产权证。判决后，市房地局及凯城公司不服，向本院提起上诉。

上诉人市房地局上诉称：原审判决认定事实不清。凯城公司申请新建商品房所有权初始登记，递交了原《上海市房地产登记条例》第二十条、第二十二条规定的相关材料，符合颁发房地产权证的法律要求。此外，法院对系争房产进行查封时，该房地产尚未进行产权初始登记，无任何权利记载，权属尚未确定，该被查封的房地产并非上海金鹏公司依法所有的财产。依据民事诉讼法的规定，法院财产保全的对象只有两种，一是当事人的财产，二是争议的标的物。而现被查封物并非上海金鹏公司依法取得的财产，又不是争议的标的物即拖欠的工程款。因此涉案查封不符合民事诉讼法规定的财产保全强制措施的法定要件。上诉人对尚未确定权属的房地产依法确认权属清楚后进行初始登记是恰当的、合法的，并且符合有关上海市高某人民法院及市房地局共同形成的房地产执行座谈会议纪要精神。故请求撤销原审法院判决并改判维持该局的颁证行为。

上诉人凯城公司同意市房地局的意见，并认为原审法院作出判决的理由是“市房地局不得再在法院采取保全措施的房屋上设定物权”，但未能说明为何不能在保全措施的房屋上设定物权。本案的查封属于备案查封，登记类型是初始登记，并不属于变更登记或转移登记。原审法院混淆了“备案查封”与“正式查封”的区别，将正式查封后房地产管理部门无权再对房屋办理变更或转移登记的法律规定，简单地套用于“备案查封”、“预查封”中进行的房屋初始登记，错误地理解了法律、司法解释及审判指导意见。财产查封的法律后果仅是不得办理财产转移过户，并不影响初始登记。查封裁定不应某为确权依据，更不该据此否定房地产部门依法履行职责的结果。原审法院的判决将有损法院的信誉，动摇房地产管理部门依法履行职责的信心。故请求撤销原审法院判决并维持具体行政行为。

被上诉人中建七局认为：原审判决是完全建立在事实基础上作出的。根据法院的生效民事判决所认定的事实，凯城公司与上海金鹏公司依法共有的财产产生的债务应某由其共同承担。市房地局作出的颁证行为违背了法院的生效判决。关于查封的问题，上诉人市房地局已经承认了查封是有效的，并予以协助执行系争房地产的查封。依据《建设工程规划许可证》，被许可主体是上海金鹏公司，在其他的许可证和批文中取得主体均是杨浦住宅办和上海金鹏公司。市房地局在审核凯城公司的登记申请时并未审查清楚凯城公司与上述批文取得主体的关系。凯城公司曾经在申请登记前就系争房地产提起过确权诉讼，而一、二审法院均对其确权诉请不予支持，并认为其确权诉讼系规避法院的生效裁判。系争房地产应某上海金鹏公司与凯城公司的共有产，而凯城公司将房地产登记在其一方名下，完全是规避法律，逃避债务。上诉人提及的有关执行会议纪要发布于2000年，而本案查封发生在1998年，因此不适用于本案。故请求驳回上诉人的上诉请求，维持原审法院判决。

本院经审理查明，一、二审中，市房地局提供了其向凯城公司颁发系争房地产权证时所审核的事实证据：1、凯城公司的房地产登记申请书、房地产登记委托书、凯城公司法定代表人身份证明书、身份证复印件。证明2002年凯城公司向市房地局提出初始登记申请并提交了相关证明材料。2、杨浦区房地产交易中心收件收据。该收据列明市房地局收取的证件有申请书原件一份、法人营业执照及代码证复印件一份、有关证明复印件一份。3、杨浦建设总公司与深圳金鹏公司签订的《关于上海“杨浦金鹏花园”工程工期和物业分配补充合同》、凯城公司与上海金鹏公司签订的《关于上海金鹏花园非居住房屋分配补充协议书》。市房地局欲证明凯城公司与上海金鹏公司于1995年和2002年对系争房的产权已明确约定归凯城公司所有。4、上海市建设用地许可证两份[沪土用(杨浦)字(1995)第x号、沪土用(杨浦)字(1995)第x号]、建设用地规划许可证[沪杨地(95)X号]、建设工程规划许可证[沪建(96)X号]及建筑工程项目表。该证据反映杨浦住宅办与上海金鹏公司取得相关土地使用权批文，上海金鹏公司取得金鹏花园建设项目建设工程规划许可。5、上海市新建住宅交付使用许可证、杨浦公安分局编订门弄牌号通知书、单位工程质量综合评定表。证明凯城公司在申请时提交了上述材料。6、凯城公司营业执照、凯城公司组织机构代码证。7、房屋土地测绘技术报告书、总平面图和分层平面图。8、杨计经基[1993]X号文件、杨计经基[1995]X号文件、杨府土征[1993]X号文件、杨府土征[1995]X号文件、杨规土[1993]X号文件、杨规土[1995]X号文件。证明1993年经计划立项、规划核准、用地审批，杨浦住宅办取得旧区改造批文以及杨浦住宅办和上海金鹏公司获准联合开发“金鹏花园”。9、上海市契税纳税申报表、契税完税证。证明凯城公司缴纳了契税，办理了完税手续。

在上述2002年7月18日凯城公司与上海金鹏公司签订的《关于上海金鹏花园非居住房屋分配补充协议书》中提及本院(2001)沪二中民初字第X号民事判决，市房地局在庭审中陈述该民事判决亦系2002年其向凯城公司颁证的依据之一。经二审庭审调查，该民事判决系针对凯城公司诉深圳金鹏公司与上海金鹏公司要求法院确认包括本案系争房地产在内的房屋权属案，该案经一、二审审理，法院认为凯城公司与上海金鹏公司对房屋的权利为共有。凯城公司起诉至法院要求确认涉案房屋归其所有，其真实意图是抗衡法院的生效文书。故凯城公司要求确认房屋权属的诉讼请求不能予以支持。

本院另查明，1986年，由杨浦住宅办等报批建立了杨浦建设总公司。1996年，由杨浦住宅办组建凯城公司。一、二审中，本案各方当事人对系争房屋在查封范围内无异议。

上述事实由市房地局提交的证据材料及当事人的陈述等证据予以证实。原审查明的其他事实，本院予以确认。

本院认为，本案系因房地产登记引发的行政诉讼案件，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第五条的规定，本案审查的对象是上诉人市房地局向上诉人凯城公司作出的房地产登记行为是否合法。而依据该法第三十二条规定，市房地局对其作出的具体行政行为负有举证责任。被诉房地产登记申请行为发生于2002年，适用1996年3月1日起实施的原《上海市房地产登记条例》。根据该条例规定，市房地局具有作出被诉具体行政行为的执法主体资格。

本案被诉行政行为系依当事人申请而产生的行政行为。市房地局应某该申请是否符合法定要件进行审核。所以，本案的争议焦点是凯城公司的申请是否符合法定要件。

首先，从凯城公司的房地产登记申请书看，凯城公司向市房地局申请的是房地产的初始登记。根据《上海市房地产登记条例》第二十条和第二十一条规定，对新建商品房屋的初始登记，申请人需提交下列文件：申请书、土地使用权属证明、建设项目批准文件、建设工程规划许可证、竣工验收证明、交付使用证明、总平面图和分层平面图、具有相应某质的测量机构出具的勘测报告、其他有关文件。而凯城公司现提交的申请材料中，土地使用权批文中的土地使用权人、建设项目立项取得主体均系杨浦住宅办和上海金鹏公司。建设工程规划许可证的取得主体系上海金鹏公司。上述土地使用权人与项目建设主体均非申请人凯城公司，且土地使用权人系两个主体，建设工程规划取得主体仅上海金鹏公司一家，土地使用权人与房屋建造主体不完全一致。而市房地局在诉讼中，并未提供证明凯城公司在申请房地产登记时已提交了其系土地使用权人及工程建设主体的材料。市房地局应某据房地产登记条例的规定对申请人是否已合法取得土地使用权以及建设工程规划许可等予以核查。现市房地局认定凯城公司申请登记的房地产权属来源清楚，系认定事实不清。

其次，根据凯城公司提交的其与上海金鹏公司签订的《关于上海金鹏花园非居住房屋分配补充协议书》中提及的本院作出的(2001)沪二中民初字第X号民事判决，本院对凯城公司在2001年要求确认系争房屋权属的诉讼请求并未予以支持(该一审判决经二审予以维持)。在本案庭审中，市房地局陈述其当时曾将该判决作为审查依据之一。如其所说，那么在法院已对凯城公司确权诉讼不予支持的情况下，市房地局仍向凯城公司准予房地产初始登记，系与法院生效裁判发生了矛盾。

再次，1998年，市房地局因协助法院执行财产保全措施，对系争房地产作了查封备案登记。当时的被查封主体系上海金鹏公司。上海金鹏公司系作为建设工程规划许可主体曾与中建七局签订了建设工程的施工合同。市房地局当时也正是基于上海金鹏公司取得了建设工程规划许可的建设主体的事实，才会对当时还处于在建工程状态的系争房屋作了查封备案登记。查封备案登记的意义在于限制被查封物的被处分或转移。而市房地局在明知系争房地产作为上海金鹏公司的建设工程被查封的情况下，却将房地产登记于非被查封主体即凯城公司的名下，使之与查封登记之间发生了冲突。房地产登记的意义在于使房地产权利状况予以公示，并避免使该房地产上产生的权利之间发生冲突，而本案被诉登记行为违背了这一房地产登记的精神。凯城公司认为系争的房地产登记行为与中建七局的债权并无关系，但从其向法院提出的执行异议看，凯城公司就是以系争房地产归其所有为由，对该房地产的查封执行提出了异议，并致使中建七局因无法执行查封而提起本案讼争。

综上，市房地局未依据《上海市房地产登记条例》所规定的法律要件，对系争房地产登记申请进行审核。其认定凯城公司符合新建房屋初始登记条件，属认定事实不清，该准予登记行为应某撤销。市房地局与凯城公司的上诉请求缺乏事实证据及法律依据，本院不予支持。原审法院判决撤销系争房地产权证，并无不当，应某维持。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条第(一)项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

上诉案件受理费人民币100元，由上诉人上海市房屋土地资源管理局与上海凯城(集团)有限公司各半负担。

本判决为终审判决。

审判长周华

代理审判员李金刚

代理审判员田华

二00六年四月三日

书记员何梅