原告赵某某

委托代理人王培强，上海市白玉兰律师事务所律师。

委托代理人朱惠亮，上海市白玉兰律师事务所律师。

被告上海某房地产经纪有限公司

法定代表人陈某某，总经理。

委托代理人张冬，大沧海律师事务所上海分所律师。

原告赵某某诉被告上海某房地产经纪有限公司居间合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员茅德成独任审判，公开开庭进行了审理。原告赵某某的委托代理人王培强，被告上海某房地产经纪有限公司的委托代理人张冬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告赵某某诉称，原告为购置房产，向被告下属某路分公司寻找房源，后经被告介绍“住宅70年建筑用地，低总价285万元”的本市X路X号X室房屋。2010年3月26日，原、被告签订《房地产买卖居间协议》，原告依约向被告支付购房意向金人民币（以下币种均为人民币）5万元。出售方也在居间协议上签名。但被告和出售方向原告所出示的房地产权证上记载的土地用途为“综合”。经原告了解，该土地使用年限为50年。为此，原告向被告提出解除居间协议和返还意向金5万元，但被告要求原告与出售方协商，后原告补偿2万元给出售方秦某，解除双方买卖关系。原告认为居间协议有效，但被告在居间过程中存在过错，被告应当承担责任。故原告诉请判令解除居间协议，由被告返还原告定金3万元并赔偿原告经济损失2万元。

被告上海某房地产经纪有限公司辩称，如果原告诉请返还定金，那么本案诉讼对象错误，应当诉讼买卖房屋的出售方。原告要求被告赔偿2万元，没有任何法律依据。原告诉请的理由并不存在，被告在居间过程中，从未陈某房屋的使用年限。居间协议在三方签字后合法有效，原告与出卖人之间就买卖协议的终止并不影响居间协议的有效性。综上，请求驳回原告诉请。

经审理查明，原告赵某某欲购买房屋，经被告某路分公司推荐了案外人秦某名下的坐落于本市X路X号X室房屋，该房屋土地用途为“综合”。2010年3月26日，原告作为购买方（乙方）与被告作为居间方（丙方）、出售方秦某作为（甲方）签订《房地产买卖居间协议》，约定物业状况某路X号X室面积146.07平方米（建筑面积）；无抵押与共有情况；乙方在签订本意向书时，对该房屋的权益状况已充分了解，并自愿买受该房屋；房屋购买总价285万元，与甲方签订买卖合同时，乙方支付房款80万元作为首付款（含定金），乙方贷款200万元，交房时支付余款5万元；乙方为表示购买诚意，同意签订本协议时，支付5万元作为购买意向金；本意向书签署后，约定有效期为（自2010年3月26日至2010年3月31日止），在有效期内乙方不得取消委托，逾期乙丙双方若无书面停止意向洽谈，该意向书有效继续延长三天，以此类推。期间乙方不得收回意向金，否则乙方应丙方支付房价总款的1%的违约金；甲方接受本协议前款对总房价及乙方付款条件并签订本协议的，则乙方同意将意向金作为定金，由丙方转付给甲方；签署买卖合同时，乙方应向丙房支付房屋成交总价的1%作为丙方佣金；甲方同意出售之后，乙方应于10日内到丙方处签订房地产买卖合同，如乙方不按约签订房地产买卖合同，则定金归甲方所有，乙方需向丙方支付总房价款2%的违约金；如甲乙双方合意解除本协议，则甲乙双方各须向丙方支付总房价的1%的违约金；当事人还在其他约定中约定，甲方售价268万元到手成交价，当中23万元（被告持有协议中该款项经涂改为17万元）由中介方某国际（被告加盟品牌）承担税费，超出费用由丙方承担（甲方过户事宜全权由丙方办理（佣金不计到手价内）等。原、被告均在该协议上签名。同日，原告向被告交付现金5万元。次日，案外人秦某在该协议上签名并从被告处领取2万元，在收款收据上被告业务员刘龙书写“实收贰万，另叁万由丙方代为保管”。

嗣后，原告经了解，系争房屋土地用途为“综合”，使用期限为50年，非“住宅”使用期限为70年。诉讼中，原告称，在签订居间协议时，被告隐瞒该事实，原告曾就此向被告交涉，被告要求原告自行与出售方协商；而被告称，其已口头告诉原告系争房屋土地用途及使用期限。

2010年4月7日，因原告与案外人秦某达成协议，并由被告书写“现因本人原因，不再购买该房屋。本人现承诺：1、上海某房地产经纪有限公司转交给秦某的定金2万元人民币，作为本人解除《房地产买卖居间协议》向秦某支付的补偿金，秦某无需再向本人返还该定金2万元。2、本人交付给上海某房地产经纪有限公司的剩余定金3万元，因该经纪公司并未交付给秦某，该3万元由我本人自行向经纪公司追回”。案外人秦某签署“本人秦某同意赵某某先生上述方案”。

以上事实，有原告提供、出示的《房地产买卖居间协议》、付款凭证、案外人秦某收取2万元凭证、案外人秦某名下的系争房屋的房地产权证、原告与案外人秦某达成协议；被告未提供证据。上述证据，经法庭质证，本院予以确认。

本院认为，本案主要争议，1、被告是否履行如实报告的义务。2、原告要求被告返还定金3万元及赔偿原告经济损失2万元，是否符合法律规定。3、被告有关定金返还主体的辩解的确认。

一、根据我国现有法规规定，房地产买卖由地上建筑部分和地下土地部分所构成；而土地用途有住宅、综合及商业之分，其区别在于土地使用期限有所不同。住宅土地使用期限为70年；综合土地使用期限为50年。被告作为专业中介企业，应当知道其中差别，其在向购房者推荐物业时，有义务如实将该差别予以特别告知，让买方知晓并作选择。

又，原、被告所签署的《房地产买卖居间协议》中，虽有“乙方在签订本意向书时，对该房屋的权益状况已充分了解，并自愿买受该房屋”的约定。但经查，原、被告所签署的《房地产买卖居间协议》条款系被告事前拟定适用不特定的客户并反复使用的格式化文本。根据合同法之规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。诉讼中，被告未能提供证据证明其在与原告签署该协议时，已履行对双方争议的土地使用期限作特别提示的义务。据此，被告作为提供格式条款一方，不能以“乙方在签订本意向书时，对该房屋的权益状况已充分了解，并自愿买受该房屋”免除其责任，而加重原告方责任。

二、根据合同法规定，居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。鉴于，被告未履行如实报告义务，故原告提出要求解除与被告的居间协议，于法有据，且诉讼中，被告同意居间协议于2010年5月16日解除。据此，本院予以照准。关于原告提出由被告返还原告定金3万元并赔偿原告经济损失的诉请，符合法律规定，本院予以支持。由于被告未尽如实告知义务，致使居间协议不能履行，造成原告赔付案外人2万元的损失，应属被告赔偿范围；但原告作为有民事行为的成年人，其在签约协议时应慎重处理，并有责任对购买房屋情况作详细了解。由于原告轻信被告之言，未履行审慎义务，故对其提出的赔偿金额，本院酌情判定。

三、关于被告提出在买卖居间协议有效的前提下，案外人秦某签收了5万元，意味着5万元已经转为定金，定金生效以签收为准，权利人应当为秦某，故原告应向案外人秦某主张权利而非被告的辩解。依据居间协议约定，案外人秦某在该协议上签名，原告已付意向金作为定金，并由被告转交给案外人秦某。期间，被告作为居间方的义务为代收代付或在案外人秦某未收讫之前履行代管责任。而事实上，案外人秦某从被告处仅收取2万元，余款3万元的性质对被告而言仍为保管性质。从原告与案外人秦某于2010年4月7日已达成的协议可知，案外人秦某已同意原告提出解除居间协议为前提，将其已收定金2万元转补偿款；剩余定金3万元由原告向被告追回。其实质系案外人秦某有条件地放弃剩余定金3万，并将其可从被告处收取的由被告暂行保管的款项的权利让渡给了原告。据此，本院经查，原告之诉请并无不当。又，被告诉讼中未提供案外人秦某已向其主张返还在被告处的3万元的证据。故对被告辩称，本院不予支持。

诉讼中，被告还提出，协议约定“如甲乙双方合意解除本协议，则甲乙双方各须向丙方支付房屋总价的1%的违约金”的辩称，并对“甲乙双方合意解除”解释为买卖双方如跳过中介公司自行成交的行为。就本案而言，原告与案外人秦某之间，并不存在被告解释的事由。同理，该条款也系格式条款，被告依据该约定要求原告承担违约金，不符合法律规定。故对被告此辩解，本院不予采纳。但考虑到被告在居间服务中，已提供相应服务，可在被告应赔偿金额中酌情判定。

综上，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第四百二十五条、第四百二十七条之规定，判决如下：

一、被告上海某房地产经纪有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告赵某某人民币30，000元。

二、被告上海某房地产经纪有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告赵某某人民币15，000元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费人民币1，050元（原告赵某某已预交），本案适用简易程序，减半收取，计人民币525元，由上海某房地产经纪有限公司负担（于本判决生效之日起十日内给付原告赵某某）。

如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员茅德成

书记员周玲