上诉人（原审原告）孔某甲，女，1950年生。

委托代理人孔某乙，男，1955年生。代理权限：特别授权。

上诉人（原审被告）朱某某，女，1958年生。

上诉人（原审被告）周某某，男，1958年生。

上诉人朱某某、周某某的委托代理人杨某某，男，1949年生。代理权限：一般代理。

上诉人孔某甲与上诉人朱某某、周某某买卖合同纠纷一案，双方不服开封市金明区人民法院（2009）金民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人孔某甲及委托代理人孔某乙，上诉人朱某某、周某某及委托代理人杨某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审法院经审理查明，1998年9月25日，朱某某、周某某将开封市金明区X乡马市X村民委员会北正门村组分给朱某某、周某某的宅院北正门老村X号房屋8间及院落作价x元卖给了孔某甲的前夫贾维新（现已去世）。双方签订了买卖房屋协议一份，协议约定：双方不得以任何理由和借口反悔，如有一方反悔，经对方同意后，应赔偿对方购房基础上再加100%的赔款。1998年11月8日，朱某某就上述房屋又与孔某甲前夫贾维新的儿子贾予西签订了一份买卖房屋协议，2005年5月27日，孔某甲与朱某某、周某某就上述房屋又签订一份房地产买卖契约，对房屋买卖再次确认。但《房屋所有权证》、《集体土地建设用地使用证》仍登记在朱某某名下。2008年1月4日，朱某某、周某某向原审法院起诉，要求确认与孔某甲签订的房屋买卖协议无效，双方应退房退款。2008年3月19日，原审法院作出（2008）金民初字第X号民事判决，依法判决双方买卖房屋协议无效，双方依法应退房退款。孔某甲购买房屋后，对房屋未进行装修及翻扩建，且对房屋进行了出租。

经河南方迪土地房地产估价有限公司(以下简称方迪公司)进行评估，评估结论为本案所涉房屋的房地产总价为x元。

原审法院认为，当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，不得违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，双方签订的房屋买卖协议，虽系双方当事人真实的意思表示，但因其违反了法律、行政法规的强制性规定，故应认定为无效协议。据此，原审法院曾作出（2008）金民初字第X号民事判决，判决确认双方所签协议无效，判决双方退房退款。协议中约定“双方不得以任何理由和借口反悔，如有一方反悔，经对方同意后，应赔偿对方购房基础上再加100%的赔款”不适用于本案，因按照协议约定，如有一方反悔，须经对方同意后赔偿对方购房基础上再加100%的赔款，本案中孔某甲并不同意该赔偿方案。朱某某、周某某在出卖时即明知其所出卖的房屋及宅基地属禁止流转范围，出卖多年后又以违法出售房屋为由主张合同无效，故朱某某、周某某应对合同无效承担主要责任，孔某甲对此亦有一定责任。对于孔某甲信赖利益损失的赔偿，结合本案案情，应当全面考虑朱某某、周某某因房地产升值所获利益，赔偿比例为房屋经评估后总价款的70%，为x元。考虑孔某甲长期居住和对外出租房屋的事实，原审法院将酌情核减x元，故朱某某、周某某应当赔偿孔某甲房屋补偿款x元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、朱某某、周某某于本判决生效之日起十日内给付孔某甲房屋补偿款x元。二、驳回孔某甲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4900元，财产保全费1720元，评估费1650元，上诉费4900元，合计x元，由孔某甲负担3950元，朱某某、周某某负担9220元。

孔某甲上诉称，原审判决认定事实错误。本案中，没有符合法律规定的证据证明本案争议房屋及院落是马市X村委会北正门村组分给朱某某、周某某的。本案住宅的合法所有人是市民朱某某，当时双方的买卖并不违法。朱某某为要回房屋，在诉状中谎称朱某某、周某某是本市金明区X乡马市X村委会北正门村村民。由于朱某某、周某某的欺诈行为才导致(2008)金民初字第X号民事判决的结果。在孔某甲购买本案房屋8个月后，1999年5月6日国务院办公厅才作出《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》，规定农民的住宅不得向城市居民出售。该通知发出时，朱某某不要回房屋，过错全在朱某某、周某某。原审法院把房屋升值的x元按孔某甲70%、朱某某、周某某30%进行分配，而其用孔某甲家的x元钱，这10年保守计算所得收益x元却不进行分配，明显判决不公平。请求撤销原判，并依据《中华人民共和国合同法》第一百六十三条的规定，改判朱某某、周某某按评估价给付孔某甲房屋价款，诉讼费用由朱某某、周某某承担。

朱某某、周某某上诉称，原审判决适用法律及认定事实错误。孔某甲不是北正门老村X号房院的所有权人，将该房院升值数额判给孔某甲错误。责任认定颠倒，赔偿数额奇高。朱某某是文盲，对房屋的法律政策不清楚，直到2007年看电视报导这类案件才知道农民住宅不能卖给城市居民。孔某甲对签约无效合同应承担主要责任和相应的经济责任。原审判决计算赔偿方法两处错误，认定x元属属孔某甲所有错误，将已经退还过的x元列为赔偿比例错误。收集证据双重标准，对孔某甲不利的证据不收集。涉案房院是农民住宅，没有估价的事实存在，估价报告本身不具备客观公正，三次更改适用的有效期限，故估价报告不适用于本案，判决以估价报告为依据失去公平。本案双方在协议中约定的解决争议办法符合法律规定，但判决书借故否认双方约定的解决方法。原审判决对朱某某的明知认定毫无根据，朱某某请求原审法院确认协议无效并无过错。原审判决指责当事人的合法诉求，否认当事人提供真实内容的证明。请求二审法院撤销原判，依法改判，由孔某甲承担诉讼费用。

朱某某、周某某针对孔某甲的上诉理由答辩如下：《合同法》第一百六十三条之规定不适用本案。孔某甲以朱某某是市民为由认为(2008)金民初字第X号民事判决错误，重复申请，没有意义。孔某甲为获取不当利益，把责任推给对方，计算房屋收益双重标准。

孔某甲针对秋真、周某某的上诉理由答辩如下：本案孔某甲没有购买市民朱某某的房屋，争议房屋是10年前贾维新购买市民朱某某的，双方买卖房屋的行为没有法律、法规禁止而无过错，孔某甲根本没有参与买卖绝不可能有过错。集体所有宅基地上的房屋法律不禁止农民(村民)出卖，更不禁止市民出卖。(2008)金民初字第X号民事判决书是朱某某、周某某欺诈诉讼的结果。原审判决的赔偿数额不是奇高而是赔偿不够。本案的错误是市民朱某某、周某某冒充村民欺诈诉讼的结果，其应承担全部责任，不但应退还全部增值款，还应当退还x元巨资使用10年的孳息和收益，承担本案诉讼费用。

本院经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致。另查明：2008年4月28日朱某某、周某某退还孔某甲房款x元，同年8月该房退还朱某某、周某某。本案争议房屋经方迪公司进行评估，方迪公司于2008年9月24日出具评估报告，评估结论为本案争议房屋的房地产总价为x元，评估时点为：2008年8月20日。

本院认为，本案房屋买卖协议违反了法律、行政法规的强制性规定，为无效协议。朱某某、周某某在出卖时即明知其所出卖的房屋及宅基地属禁止流转范围，朱某某、周某某应对合同无效承担主要责任，孔某甲对此亦有一定的责任。因方迪公司2008年9月24日所出具评估报告的评估时点接近本案争议房屋返还的时间，对于孔某甲所主张的信赖利益损失，参照该评估报告结论为宜。结合孔某甲出租房屋及朱某某占有x元房款的事实，赔偿比例为评估价格x元减去x元的70%，朱某某、周某某应赔偿孔某甲房屋补偿款x元。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(三)项之规定，判决如下：

一、撤销开封市金明区人民法院(2009)金民初字第X号民事判决；

二、朱某某、周某某于本判决生效后十日内给付孔某甲房屋补偿款x元。

三、驳回孔某甲的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费4900元，由孔某甲负担1280元，朱某某、周某某负担3620元。财产保全费1720元、评估费1650元，由朱某某、周某某负担。二审案件受理费4900元，由孔某甲负担1280元，朱某某、周某某负担3620元。

本判决为终审判决。

审判长王生禄

审判员刘民建

代理审判员周某举

二○一○年七月十二日

书记员周某华