原告张某某，女，28岁。
委托代理人蔡某乙，男，35岁。
被告任某某，男，20岁。
委托代理人吕军，沁阳市司法局“148”法律服务中心法律工作者。
原告张某某为与被告任某某房屋租赁合同纠纷一案，于2010年4月26日向本院起诉。本院受理后，适用简易程序，依法由审判员王慎锋独任某判，公开开庭进行了审理。原告张某某及其委托代理人蔡某乙、被告任某某及其委托代理人吕军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张某某诉称，2009年7月28日，被告与出租方胡ｘｘ签订步行街C4b门面房房屋租赁合同，合同期限为2009年9月1日至2010年9月1日，租金为全年8000元。2009年11月份，胡ｘｘ将该房卖给杨ｘｘ，并已办理过户手续。杨ｘｘ明确告知被告，合同到期后房屋不再对外租赁，予以自己使用。2010年4月8日下午，被告任某某以该房能长期使用，租金随行论价，并以口头协议方式转让给原告张某某，原告即付给被告转租金x元，当某下午，原告得知实情后，要求被告退房，被告坚决不退。被告将该房转给原告时，被告与胡ｘｘ的合同正在存续期间，被告在出租方胡ｘｘ并不知情且没有同意情况下，将房转租给原告，并且隐瞒现房东杨ｘｘ到期不对外出租之情况采取欺诈手段收取了原告的转租金。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条，第五十八条之规定，请求法院判决1、撤销原、被告之间的租赁合同。2、被告任某某返还原告张某某租金x元。
被告辩称，一、原告的陈述与事实不符。2010年4月8日，原告接收房时，经过了充分考虑，双方达成口头协议后，原告当某就要求被告给现任某东杨ｘｘ打电话，征得房东杨树槐同意后，原告将转租费交给被告，被告并没有隐瞒原告。原告将转租费交给被告后，被告将商店钥匙及与胡ｘｘ签订的合同一并交给了原告，被告并没有欺诈行为。相反，是原告交过转租费后，认为转租费高了，想反悔。二、本口头转租协议有效。转租过程中，原告是自愿将转租费交给被告的，被告并没有存在胁迫、欺诈行为、并且该口头协议已形成了事实的转让关系。该合同并没有违背法律规定。应为有效合同。综上应驳回原告的诉讼请求。
原告为支持自己的主张，向本院提供的证据有：1、胡ｘｘ的证明材料及当某证言；证明任某某租赁胡ｘｘ的房屋，其转租给原告未经得房东同意。协议第6条约定未征得胡新艳同意不能转租，请求撤销原、被告之间的租赁协议。2、杨ｘｘ的证明材料，证明被告是以欺诈手段与原告签订的租赁协议。3、杨ｘｘ的证明材料及当某证言。证明任某某租给原告房屋时承诺房屋可长期租用。4、录音光盘一份及书面整理材料。证明任某某知道2010年9月1日房东要收房，并证明被告承诺原告能长期使用。5、C4b物业费、水费、电费收据各一份。证明被告明知新房东不再租赁，2009年10月份前已不再交付水、电费，物业费，开始转让。6、2009年7月18日租赁协议，证明该协议第六条明确约定未征得房东同意不得转让。7、任某某出具的收据一张，证明被告收取原告x元转租费。被告对原告的证据提出如下质证意见：证据1、2，以证人当某证言为准，对杨ｘｘ的证明材料，因证人未出庭，其证言不能作为定案依据。对证据4，应以任某某的陈述为准。对证据5的真实性无异议，但认为其与本案无关；对证据6的真实性无异议，对其证据指向有异议，认为不能证明原告的主张。对证据7无异议。
被告为支持自己的主张，向本院提供的证据有：1、周ｘｘ的证明材料。证明被告接手周ｘｘ的房，转让费x元，被告以x元转租给原告，价格是合理的，并没有显失公平，说明该房屋以前转租过，前房东胡ｘｘ也同意转租。2、移动通信记录单。证明2010年4月8日被告将房转租给原告时，原告不放心，要求被告当某给现任某东杨ｘｘ打电话，该房屋是经杨ｘｘ同意后转租的。原告对被告的证据提出如下质证意见：对证据1的真实性有异议，该证明内容与本案无关。对证据2的真实性无异议，但该清单证明不了通话内容，不能证明被告的主张。
本院依职权对杨ｘｘ的调查笔录一份。原告对其无异议，被告对其有异议，认为杨ｘｘ在作伪证。
根据当某人陈述及质证意见，本院对本案证据认证如下：原告提供的证据1、3，当某证言部分，本院予以采信；原告提供的证据2，与本院调取的调查笔录一致部分，本院予以采信；原告提供的证据4，被告提出异议，但其并未提供相反证据证明，本院予以采信。证据5，与本案无关联性，不应作为本案定案依据。证据6、7双方均无异议，本院予以采信。被告提供的证据，与本案缺乏关联性，本院不予采信。本院依职权对杨ｘｘ的调查笔录，客观真实，与本案有关联，本院予以确认。
根据当某人陈述及上述有效证据，本院认定本案事实如下：2009年7月28日，被告与出租方胡ｘｘ签订步行街C4b门面房房屋租赁合同，合同期限自2009年9月1日起至2010年9月1日止，租金为8000元。2009年11月份，胡ｘｘ将该房屋卖给杨ｘｘ，并已办理过户手续。2010年4月8日，被告任某某与原告张某某口头协议将该房屋转租给原告，原告即付给被告转租金x元，后原告得知被告转租，转租的房屋未经房屋所有权人同意，且新房东杨ｘｘ到期不再对外出租等情况后，随要求被告退还租金x元。为此诉至法院，请求法院判决1、被告任某某与原告张某某之间房屋租赁合同无效。2、被告任某某返还原告张某某转租金x元。
本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。（一）关于原告的第一项诉讼请求。原告诉状中诉讼请求第一项为请求确认双方合同无效，但原告在起诉状事实和理由中是依据合同法第54条、第58条规定，请求解除合同，原告在庭审中又再次表明其诉状中是请求解除合同。为了避免当某人诉累，本院确认原告第一项诉讼请求应为请求撤销原、被告之间的合同。（二）关于原、被告之间合同的性质及其效力。首先，关于本案被告与胡新艳之间签订的租赁合同，该合同系当某人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。该合同在履行中，虽然胡ｘｘ将租赁房屋出售给了杨ｘｘ，但胡ｘｘ与杨ｘｘ明确约定原租赁合同继续有效。2010年9月1日合同到期，杨ｘｘ才能接收房屋。本院确认胡ｘｘ将租赁房屋卖给杨ｘｘ后，被告与胡ｘｘ之间的租赁合同仍属有效合同。合同主体仍然是胡ｘｘ与被告任某某。其次，关于原、被告之间行为的性质；租赁合同的转租是指承租人将其租赁的标的物再出租给次承租人，占有、使用、收益，自己并不退出原租赁合同。由次承租人对其履行义务，承租人向出租人履行义务的行为。本案原、被告约定，被告将其租赁的房屋转让给原告使用，收取转让费，并将其与原出租人订立的租赁合同交给原告，表明被告将房屋转让给原告后，自己退出原租赁合同，不再履行原租赁合同的义务。原、被告之间的行为不符合转租合同的法律特征，原、被告之间的行为属于以转让租赁权为目的的合同权利义务的转让。第三，关于原、被告之间转让行为的效力。《中华人民共和国合同法》第八十八条规定，“当某人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人”。被告与胡ｘｘ订立的租赁合同第六条也规定：租赁期间，乙方在未征得甲方同意前不得以任某形式转租或转让。故被告未经出租人胡ｘｘ同意，无权转租或转让。其与被告之间（口头）转让行为属无效行为。原告关于被告有欺诈行为，请求撤销转让合同的诉讼请求，本院不予支持。被告关于双方转让行为有效的抗辩，本院亦不予采信。（三）关于x元转让费。原告2010年4月8日向被告交付转让费后，4月18日即向被告提出退还转让费，且也一直未使用被告转让房屋。由于被告未取得出租人同意而转让租赁房屋是导致转让合同无效的根本原因。合同无效的过错在被告，由此造成的损失应由被告自己承担。被告因无效合同而收取的转让费应返还给原告。故原告请求被告返还转让费的诉讼请求成立，本院予以支持。被告关于不应退还转让费的抗辩，本院不予采信。本案原、被告约定，被告将租赁房屋转让给原告占有、使用、收益，原告向被告支付转让费，被告向原出租人履行义务，符合转租合同的法律特征。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条规定“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”，被告与胡新艳签订的租赁合同第六条规定“租赁期间，乙方在未征得甲方同意前不得以任某形式转租或转让”。故被告未取得出租人胡新艳同意，无权对外转租，且事后也没有取得胡ｘｘ的追认，故原、被告之间的转租合同应为无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当某以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当某价补偿。有过错的一方应当某偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当某自承担相应的责任”。第八十八条规定“当某人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人”。第二百一十二条规定“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人交付租金的合同”。判决如下：
一、驳回原告要求撤销与被告之间订立的合同的诉讼请求。
二、被告任某某于判决生效后十日内返还原告张某某租金x元。
案件受理费325元，减办收取162.50元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当某人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。
审判员王慎锋
二Ｏ一Ｏ年七月九日
书记员陈娟
