广东省佛山市中级人民法院

民事判决书

（2007）佛中法民五终字第X号

上诉人（原审被告）何某某，男，汉族，X年X月X日出生，住所（略）。身份证号码：（略）。

上诉人（原审被告）陈某某，女，汉族，X年X月X日出生，住所（略）。身份证号码：（略）。

被上诉人（原审原告）佛山市创典物业管理有限公司（以下简称创典物业公司），住所地:佛山市禅城区X路X号二楼之一。

法定代表人关某某。

委托代理人黄志国，广东天伦律师事务所佛山分所律师。

上诉人何某某、陈某某因物业管理纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2006）佛禅法民三初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现己审理终结。

原审判决查明：1999年11月1日，佛山市宏达房地产开发公司与原告创典物业公司签订《物业管理委托合同》，将坐落于佛山市城南汾江南路X街X号、平远横街X号的多层住宅委托于原告实行物业管理，委托管理期限为自合同签订之日起一年。合同约定物业管理服务费按建筑面积每月每平方米0.30元，调整服务收费按佛山市物价局规定的标准进行；业主或物业使用人逾期交纳物业管理费的，按日千分之五交纳滞纳金。后原告依约对上述物业进行管理服务。被告何某某、陈某某向原告交纳了2001年7月31日前的物业管理费用，由于对原告提供的物业管理服务质量不满意等原因，未继续向原告交纳此后的物业管理费。2006年8月，被告所在的小区更换了物业管理公司。

另查明，2003年2月28日，经佛山市物价局许可，原告将多层住宅的物业管理服务费调整为每月每平方米0.40元。被告何某某、陈某某于1998年5月18日向佛山市宏达房地产开发公司购买建筑面积为77.54平方米的商品房一套，在双方签订的《商品房购销合同》中，双方约定由佛山市宏达房地产开发公司指定佛山市百佳物业管理公司负责小区的前期物业管理。

原审判决认为：佛山市宏达房地产开发公司与被告在《商品房购销合同》中约定由佛山市百佳物业管理公司负责小区的前期物业管理，后与原告签订《物业管理委托合同》，将小区的前期物业管理交与原告负责，而被告接受并认可了由原告提供物业管理服务，事实上认可了该《物业管理委托合同》，应认定该《物业管理委托合同》合法有效。该《物业管理委托合同》期满后，被告所在的小区未通过业主大会选聘其他物业管理企业，原告继续按合同约定为被告提供物业管理服务，双方合意延续了原来的物业管理服务合同关某，被告应向原告交纳物业管理费用。原告要求被告按佛山市物价局许可的价格计算物业管理费用，予以支持。因物业管理费和水电分摊费用的收取关某到整个小区的物业管理以及全体业主的公共利益，拖欠物业管理费用势必影响到其他业主的正当权益，故即使原告为被告提供的物业管理服务存在瑕疵，被告也不可因此拒交物业管理费和水电费。如被告坚持认为原告的物业管理服务不到位导致其合法利益受损，可另案主张。

《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年。原告于2006年11月8日起诉要求被告支付2001年7月30日至2006年7月31日的物业管理费用，未提供有效证据证明有过诉讼时效中止、中断的事由，其部分主张已超过了二年的诉讼时效。被告关某原告的起诉超过了诉讼时效的抗辩意见成立，予以采纳。故对原告超过诉讼时效的部分请求不予支持。原告主张的被告所欠2004年10月（该月费用应在同年11月交纳）至2006年7月共22个月的有关某用，即物业管理费682.35元（77.54平方米×0.40元/平方米•月×22个月），分摊电费72.26元，在诉讼时效范围内，原告要求被告支付上述费用并自起诉之日起按中国人民银行逾期贷款利率向原告支付利息，予以支持。原告主张的上述费用的滞纳金为22.34元，计算标准实际上低于被告主张的日万分之二点一，对该滞纳金亦予以支持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，及《物业管理条例》第四十二条第一款的规定，判决：一、被告何某某、陈某某于判决生效之日起十日内，向原告佛山市创典物业管理有限公司支付所欠的2004年10月至2006年7月的物业管理费682.35元，分摊电费72.26元，共计754.61元，并按中国人民银行规定的计收逾期贷款利率计付自2006年11月8日起至实际清偿之日止的利息。二、被告何某某、陈某某于判决生效之日起十日内，向原告佛山市创典物业管理有限公司支付滞纳金22.34元。三、驳回原告佛山市创典物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费105元，由被告何某某、陈某某承担34元，原告佛山市创典物业管理有限公司承担71元。

宣判后，原审被告何某某、陈某某不服，向本院提起上诉称：上诉人根本没有接受和认可由被上诉人提供的物业管理服务，根本没有认可佛山市宏达房地产开发公司与被上诉人签订的《物业管理委托合同》，所以该合同对于上诉人是不合法的无效合同，上诉人根本无需向被上诉人缴纳物业管理费。被上诉人的收费许可证已经于2005年5月19日被依法撤销，被上诉人根本无权征收任何某用。根据《物业管理条例》第三章第二十一条的规定，前期物业服务合同是要式合同，是法律要求必须书面签订的合同，但是结合被上诉人要求上诉人交付管理费用的证据之一即《物业管理委托合同》来看，上诉人认为在《物业管理委托合同》到期以后即2000年11月1日以后，被上诉人就无权向上诉人收取管理费用，也无权在上诉人的小区里实行物业管理，所以被上诉人的收费是非法的。据此请求：撤销原审判决第一、二项，改判免除上诉人缴纳物业管理费及滞纳金。

被上诉人答辩称：上诉人与被上诉人之间存在事实的物业管理服务合同关某，上诉人享受并认可被上诉人的物业管理服务，应当交纳物业管理费。上诉人拖欠物业管理费已经构成违约，依法应当交纳滞纳金。另外，上诉人曾经在2006年以物业管理纠纷为由，起诉被上诉人，后法院驳回上诉人的起诉。上诉人在享受权利的时候认为与被上诉人存在物业管理关某，但是在承担义务时却予以否认，这是说不过去的。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。

经审查，本院除对原审判决认定的事实予以确认外，另查明：2006年，上诉人以物业管理纠纷为由起诉被上诉人，法院判决上诉人败诉。

本院认为：被上诉人创典物业公司接受佛山市宏达房地产开发公司的委托，从1999年11月1日起对坐落于佛山市城南汾江南路X街X号、平远横街X号的多层住宅进行为期一年的物业管理，上诉人作为业主实际接受了创典物业公司的物业服务并交纳物业管理费至2001年7月31日。结合上诉人在2006年以物业管理纠纷为由起诉被上诉人的事实，上诉人虽与创典物业公司没有签订书面的物业服务合同，但双方履行了各自的权利义务，形成了事实上的服务合同关某，上诉人作为物业服务行为的最终受益者，理应向创典物业公司支付物业管理费。上诉人上诉主张创典物业公司无权向其收取物业管理费，依据不足，本院不予采纳。

关某上诉人主张《物业管理条例》第二十一条规定，前期物业服务合同是要式合同，《物业管理委托合同》到期后，被上诉人非法收费的问题。本案中，佛山市宏达房地产开发公司委托创典物业公司进行物业管理时，没有征询业主意见和公示，有不规范、不完善之处，而根据《中华人民共和国合同法》的规定，并不必然导致民事法律行为无效。原审判决依据公平原则和诚实信用原则，判令上诉人向创典物业公司支付物业管理费，适用法律正确，并无不当。

综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费105元，由上诉人何某某、陈某某负担。

本判决为终审判决。

审判长刘子平

代理审判员张雪洁

代理审判员余珂珂

二○○七年四月十八日

书记员李静然