原告上海某有限公司。
被告黄某乙。
被告黄某乙。
原告上海某有限公司诉被告黄某乙、黄某乙物业服务合同纠纷一案，本院于2010年5月12日立案受理后，依法由审判员蒋喜军独任审判，本案于2010年6月8日公开开庭进行了审理。原告上海某有限公司的委托代理人，被告黄某乙（亦即被告黄某乙的委托代理人）及其委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海某有限公司诉称：2005年5月，原告与上海市青浦区西郊景园业主委员会签订了一份《物业管理服务合同》。合同约定，从2005年5月1日起，原告负责上海市青浦区X路弄西郊景园的物业管理工作，每月每平方米按人民币2.20元的标准向住宅业主和物业使用人收取物业管理费。被告系青浦区X镇X路X弄西郊景园X号X室的业主，被告房屋的建筑面积为174.19平方米，物业管理费用为每月383.20元。被告自2007年1月至2010年4月未缴纳过费用，总计拖欠15,328元。虽经原告催讨，却至今未果。为此，原告请求判令：1、被告支付原告物业管理费15,328元；2、被告支付原告逾期缴纳物业管理费的滞纳金（自每季物业费应交日的次日起至实际支付日止，按日千分之三计算）。
被告黄某乙、黄某乙辩称：1、原告没有依照法律规定，行业规范和《合同》约定，全面履行自己的义务，损害了被告的合法权益，迟迟不进行补救、整改、赔偿经济损失，违约在先，原告要求被告承担滞纳金的请求，于法无据，理应驳回；2、原告提供的两份“催告函”失实，被告不予认可。根据《民法通则》时效的规定，原告向人民法院提出保护民事诉讼权的请求两年，是2008年5月13日至2010年5月13日；3、被告2004年入住西郊景园，均按时支付物业管理费，包括2005年5月1日至2006年12月31日向原告按时全额支付物业管理费。但长达两年时间内，被告和其他业主始终未见到物业服务合同，也没有见到有关文件，剥夺了被告作为业主的权利；4、两年内，业主原先享有的许多服务内容没有了，质量明显下降，设施设备运转失常，并给业主造成不少损害；5、原告诉讼请求（一）缺乏事实和法律依据。2009年，75％以上的业主对原告的服务和收费表示不满。几经通知告示仍不整改。《物业服务合同》中原告抽掉了附件一、附件二，减轻了原告的义务，增加了被告的负担。尽管如此，原告还达不到服务内容和质量标准。2009年12月20日至26日，在有关部门的主持下，原告和业主委员会对西郊景园的设施设备、公共财产、场地环境、绿化等进行了全面查验，双方对结果签字确认，形成文字，全过程录像。2010年5月10日，三方交接查验，查验结果由三方签字确认，形成文字，并留有现场照片。原告服务不符合约定的都记录在内；6、西郊景园物业收费是分项收取，有一项收一项，房屋设备运行费按实结算，多退少补。房屋设备运行费用于电梯、水泵等房屋设备运行服务所需费用。但被告并没有电梯、水泵等房屋运行设施设备，原告怎么可以向被告收取设备运行费。综上，被告请求驳回原告的全部诉讼请求。同时，原告应当履行合同，修复设施设备，保证正常运转，赔偿所造成的损失。
经开庭审理查明：被告黄某乙、黄某乙系上海市青浦区X镇X路X弄X号X室的业主，该房屋建筑面积为174.19平方米，房屋类型为公寓。2005年5月26日，作为乙方的原告与作为甲方的上海市青浦区西郊景园业主委员会签订《物业管理服务合同》，合同约定：甲方将上海市青浦区X镇X路X号西郊景园（物业名称）委托乙方实行物业管理，物业类型为联体别墅；乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应履行本合同，承担相应的责任；委托管理事项为：房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括楼盖、屋顶、外墙面、承重墙体、庭院；共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括共用的上下水管道、落水管、污水管、共用照明；公共设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、雨污水管道、泵房、停车场、路灯、河道、监控系统、二级生化处理；公共绿地的养护与管理；附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，包括社区巴士、网球场、游泳池；公共环境卫生，包括房屋共用部位的清洁卫生，公共场所的清洁卫生、垃圾的收集、清运、管理；交通与车辆停放秩序的管理；维护公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤、来访登记、制止小商小贩和维持安静等；委托管理期限为二年，自2005年5月1日起至2007年4月30日止；甲方的权利义务中约定，由甲方协调、处理本合同生效前发生的管理遗留问题：1、小区防盗监控设施问题；2、开发商前期物业公司对小区的设施设备、房屋质量等历史遗留问题；物业管理服务要求标准具体为：房屋外观完好、整洁、无缺损现象；设备运行正常；房屋及设施、设备的维修、养护按有关设备保养制度进行；小区X路内无明显尘灰、无杂物积留；一年四季树木常青，无枯枝杂草；小区X路畅通、无交通事故；24小时值勤、巡岗制度，确保小区无重大火灾和刑事案件；急修半小时内到达现场，24小时内修复，如不能修复要作出限时修复的承诺，小修三天内完成；管理费由乙方按建筑面积每平方米2.20元向业主收取，对业主和物业使用人逾期缴纳物业管理费的，乙方可以从逾期之日按应缴费用千分之三加收滞纳金。合同的补充条款中还约定了根据西郊景园现状，为保持小区的稳定和物业管理有序，甲、乙双方经协商同意，于2005年4月30日接管西郊景园。合同还约定：委托管理的物业构成细目见附件一，具体的物业管理服务质量见附件二。均系打印文字，双方实际对附件具体内容未作约定。
2007年7月5日，上海市青浦区西郊景园业主大会公告第二届第二次业主大会决议，原与原告的合同延续有效期为2007年5月1日至2007年12月31日。合同到期后，原告与上海市青浦区西郊景园业主委员会未续签合同，但原告继续为西郊景园物业实行物业管理，一直到2010年4月29日上午8时结束物业服务。
2010年5月10日，青浦区西郊景园业主委员会（甲方）、上海明君物业管理有限公司（乙方）、上海某有限公司（丙方）签订了《物业承接验收确认书》，该确认书载明的内容主要有：一、物业共用部位、共用设施设备的查验内容。甲方、丙方已于2010年4月27日会同乙方对物业下述共用部位、共用设施设备进行了查验（具体清单另附）；二、物业共用部位、共用设施设备的查验结论。经乙方查验、甲方、丙方确认，上述物业共用部位、共用设施设备中的电话、网络、有线电视基本完好，乙方同意承接验收。经乙方查验、甲方、丙方确认，上述物业共用部位、共用设施设备中除电话、网络、有线电视外，存在的问题如下（具体清单另附）：1、西郊景园路灯总电表、总控制开关在高景花园配电间，无法实际掌控进行日常检查与维护；2、高景花园用水水表接在西郊景园总水表上，日常巡视、抄表过程需要观察高景花园水表；3、高景、景园两小区X排污系统，工程员工难以进行日常巡视检查；4、西郊景园一、二期排雨水未通市政管网，属直排，外河道闸门锈蚀，无排水泵，河水上涨时将倒流导致地下室部位进水；5、西郊景园小区水景系统大部分损坏瘫痪，无法启动；6、泳池设备设施瘫痪，网球场配电箱、灯架坏；7、景观凉亭、围墙竹排多处损坏；8、社区班车进行维修。确认书还载明了其他内容。同日，三方还签订了《西郊景园公共设备设施查验汇总表》。
另查明：2005年5月1日，原告与上海市青浦区西郊景园业主委员会共同向青浦区物价局申请物业管理费每平方米每月2.20元分类分项列出，具体为：管理费每月每平方米0.65元、保洁费每月每平方米0.29元、保安费每月每平方米0.71元、房屋设备运行费每月每平方米0.55元。同日，青浦区物价局对西郊景园（联体别墅）按每平方米每月2.20元收取物业管理服务费的收费标准备案，其中管理费每月每平方米0.65元、保洁费每月每平方米0.29元、保安费每月每平方米0.71元、房屋设备运行费每月每平方米0.55元。
被告自2007年1月起未缴纳物业管理费。2009年1月15日，原告以挂号信的形式向被告发送物业管理费缴费通知，要求被告支付2007年1月1日至2008年12月31日的物业管理费。但该信件因被告拒收被退回。按照物价局备案的收费标准，2007年1月至2010年4月，被告应支付的物业管理费共计15,328.72元。因被告未缴纳上述物业管理费，故原告遂于2010年5月诉至本院。
再查明，原告系具有物业管理资质证书的企业。
以上事实，由双方当事人陈述、上海市房地产登记册、房屋交接验收清单、物业管理服务合同、物业管理费缴费通知及邮寄凭证、（2008）青民三（民）再初字第X号民事判决书、关于西郊景园物业管理费分类的申请、上海市青浦区物业管理服务收费备案、物业承接验收确认书、西郊景园公共设备设施查验汇总表等证据予以佐证，并经庭审质证，本院予以确认。
本案审理中，被告主张：1、原告提供的两份“催告函”失实，被告不予认可。根据《民法通则》时效的规定，原告向人民法院提出保护民事诉讼权的请求两年，是2008年5月13日至2010年5月13日；2、物业管理费中的设备运行费是用于电梯、水泵等房屋设备运行服务所需费用，被告没有电梯、水泵等房屋运行设施设备，故设备运行费被告不应该承担；3、原告没有依照法律规定、行业规范和《物业服务合同》全面履行自己的义务，损害了被告的合法权益，是原告违约在先，故原告要求被告承担滞纳金于法无据；4、作为物业服务合同的重要组成部分的附件一、附件二缺失；5、原告不履行或不完全履行合同约定，存在严重的服务瑕疵。共有部位、共用设施设备遭受损坏、失窃、不工作，或瘫痪，被告得不到合同约定的相应服务。为此，被告除提供了物业承接验收确认书、西郊景园公共设备设施查验汇总表外，还提供了2010年1月24日青浦区西郊景园业主委员会告全体业主函、2010年5月15日青浦区西郊景园业主委员会告知、2010年5月22日青浦区西郊景园业主委员会公告、2009年12月26日的西郊景园小区公共设施现场调查表、西郊景园公共设备设施查验汇总图片及光盘、照片。
原告对被告的主张认为：1、物业管理费交付时间合同上没有约定，被告的陈述不成立；2、根据合同约定，物业管理费每平方米为2.20元，设备运行费是公共设施设备的运行，在合同上没有具体区分，对价格是没有争议的；3、关于滞纳金结算，合同上有约定，是每日千分之三。合同上尽管没有明确约定交付时间，但物业管理费应该是先支付后使用。原告的确对被告进行了催告，从催告之日起也可以计算违约金；4、物业服务合同是房地局提供的格式范本，实际上是没有附件一、附件二的；5、对被告提供的证据，认为有点片面，有很多原因，因为被告提供的证据是复印件，原告需要核实。对被告提供的业主委员会的告知、公告，认为是单方面的行为，对原告不具有约束力；对被告提供的西郊景园小区公共设施现场调查表、西郊景园公共设备设施查验汇总图片及光盘，认为是局部性的、片面性的，不代表整个小区的管理状况，且很多情况都是有原因的。对被告提供的照片，认为是被告房屋内的照片，与原告无关。为此，原告提供了《关于西郊景园设施设备情况说明》，对被告提出的服务质量问题进行了说明。
被告对原告提供的《关于西郊景园设施设备情况说明》，认为是原告在推卸责任。
审理中，原告明确主张物业管理费的期限为2007年1月1日至2010年4月28日。同时，原告撤销了第二项对滞纳金的诉讼请求。
审理中，被告主张：1、原告没有对被告房屋的楼顶、落水管进行管理、清扫、养护，大雨天屋顶积灰、垃圾，造成屋顶积水，落水管不疏通，长期堵塞，沿外墙泛流；2、被告相邻业主野蛮装修，违章搭建，改变结构，重锤敲墙，原告未制止。由于双重原因，造成相邻的外墙开裂、塑料落水管破损，导致内墙剥落、起壳，地板变形。为此，被告花费维修费至少2万元，故被告向本院提出反诉申请，要求原告赔偿房屋修理费1万元。
原告对被告的主张认为与其没有关联性，如果被告主张权利，可以另行诉讼。
根据庭审确认的事实，本院认为：本案系物业服务合同纠纷。物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。本案中，上海市青浦区西郊景园业主委员会与原告签订的物业管理服务合同，对委托管理事项作了详细、具体的约定，对物业管理服务要求标准也作了具体明确的约定，原告如能按约履行，完全能够实现合同目的，故该物业管理服务合同中没有附件一、附件二，并不影响该合同的成立。原告是由上海市青浦区西郊景园业主委员会选聘，双方签订物业管理服务合同，对物业管理费价格的约定，没有违反国家法律、法规的强制性规定，故该合同合法有效。该合同对原告及被告在内的西郊景园的业主均产生法律效力，原告与被告均应按合同约定履行各自义务。合同到期后，上海市青浦区西郊景园业主大会公告第二届第二次业主大会决议，原与原告的合同延续有效期为2007年5月1日至2007年12月31日。2007年12月31日后，原告虽未与业主委员会续签合同，但该小区仍由原告进行物业管理，对业主进行了服务，被告及业主委员会也未提出异议，且也接受其管理和服务，故应认定原物业管理服务合同继续有效，但服务期限为不定期，被告仍应履行自己的付款义务。对被告主张的2008年5月13日之前的物业管理费已超过诉讼时效。本院认为，物业管理服务合同中并没有约定物业管理费的缴纳时间，因此，原告可以随时主张物业管理费。本案原告曾于2009年1月15日向被告发送缴费通知，但该通知因被告拒收而被退回，责任并不在原告。因此，原告的诉讼请求并没有超过法律规定的诉讼时效，本院对被告的主张不予采纳。至于被告主张其所有的房屋中没有电梯及水泵，故原告不应该收取设备运行费。本院认为，设备运行费是针对整个小区相配套的共用设施设备的运行服务所需的费用，并不是针对某位业主而收取的费用，该费用理应由小区业主按实共同分摊，现原告与业主委员会协商一致，在服务合同中约定了物业管理费的收费标准为每月每平方米2.20元，该费用中包含了确定的设备运行费，系双方真实意思的表示，该约定对被告具有约束力。因此，本院对被告的主张不予采纳。对被告主张的服务瑕疵问题，本院认为，根据原告与业主委员会签订的物业管理服务合同约定，业主委员会应对小区防盗监控设施问题、开发商前期物业公司对小区的设施设备、房屋质量等历史遗留问题进行协调、处理。说明小区防盗监控设施及其他一些共用设施设备，在原告接收管理前就存在问题。而根据原告、青浦区西郊景园业主委员会、上海明君物业管理有限公司签订的《物业承接验收确认书》所列明的公共设施存在的8大问题，其中1－4的问题，并非原告原因所造成；5－7的问题确实存在；问题8，无法反映社区班车进行维修的原因。结合被告提供的西郊景园公共设备设施查验汇总表、西郊景园小区公共设施现场调查表、西郊景园公共设备设施查验汇总图片及光盘，本院认为，虽然原告在接受管理前存在一些设施设备的问题，但原告未能提供证据证明目前存在的设施设备问题都是其接受前即存在的问题，与原告的管理服务没有关系的事实，故本院可以认定原告在物业管理服务中确实存在一定的瑕疵，但该服务瑕疵不至于被告拒交全部的物业管理费。原告自愿主张物业管理费至2010年4月28日，本院予以准许。根据合同约定的收费标准，2007年1月1日至2010年4月28日，被告应向原告缴纳的物业管理费为15,303.17元。由于原告在物业服务中确实存在一些瑕疵，故应在原定收费标准上酌情扣减。原告自愿撤销滞纳金的诉讼请求，于法无悖，本院予以准许。至于被告向本院提出反诉申请，本院认为，由于被告所述的原因之一是由于相邻业主野蛮装修，违章搭建，改变结构，重锤敲墙所至，而房屋外墙开裂的真正原因还需通过质量鉴定才能予以确定，因此，即使被告提出反诉，反诉的对象与本案的主体也是有区别的。因此，本院认为，对被告的反诉主张不宜在本案中提出，被告可以通过另行诉讼予以解决，故在本案中本院对被告的反诉不予处理。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零六条第一款、《物业管理条例》第四十二条第一款、第六十七条的规定，判决如下：
被告宋新华、于希一应于本判决生效之日起十日内支付原告上海某有限公司2007年1月1日至2010年4月28日的物业管理费人民币14,538.01元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币460.95元，原告负担人民币311.63元，被告负担人民币149.32元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
附：相关的法律条文
一、《中华人民共和国民事通则》
第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系。享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。
债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。
第一百零六条公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。
……。
二、《物业管理条例》
第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
……。
第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。
审判员蒋喜军
书记员夏明霞
