原告卫某某，女，X年X月X日出生，汉族。
委托代理人牛某某，男，河南颖滨律师事务所律师。
被告河南海川实业有限公司。
法定代表人唐某某，该公司总经理。
委托代理人胡某某，男，52岁，汉族。
原告卫某某与被告河南海川实业有限公司（以下简称海川公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告卫某某及其委托代理人牛某某，被告海川公司委托代理人胡某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告卫某某诉称，2007年5月15日原、被告签订商品房买卖合同，合同约定原告以x元购买被告商铺房24.86平方米，先付6万元，后又交7378元，下余x元交房时付清。合同还约定2007年10月31日前交房，逾期超过30日后，买受人有权解除合同，出卖人并向买受人支付已付房款日5%00.的违约金。现在约定的交房期早过，又经原告多次追要，被告至今未交房。被告这一行为不但违法，而且严重侵犯了原告的合法权益，给原告造成很大损失。故依法起诉，要求被告按合同交给原告所购买的商铺商品房，并按合同约定给付原告延期交房期间的已付款日5%00的违约金，另赔偿原告延期交房期间的房租费损失直至交房日止。
被告海川公司辩称，1、2008年3月份，被告已具备交房条件，经多次电话通知，原告未办理交接手续，也未能按双方所签合同约定交纳房款，更未在双方约定的期限内交清下余房款，原告违约在先，对此原告应当承担违约责任。2、被告方之所以在2008年3月份才具备交房条件是因为有关部门及其领导同意在小区内打深井而后又反悔，造成在小区内原告自备井铺设的供水管网无法使用、拆除重新铺设，导致已竣工的楼房因供水管网问题而延期交工。该责任不应由被告承担。
原告卫某某向本院提交的证据材料有：1、商品房买卖合同书一份，以此证明原、被告于2007年5月15日签订商品房买卖合同，合同约定，被告应于2007年10月31日前将具备该房经验收合格的商品房交付原告，逾期30日后，原告有权解除合同，被告退款及承担10%的违约金。原告若不解除合同，被告应支付已交房款日5%00的违约金。被告至今未交房，严重违约。2、购房发票三份，以此证明原告已按合同约定交了应交的房款。3、证人张XX、袁XX出庭作证证词，以证证明2007年底原告和证人张XX一块去被告处要房，被告还没有建成；2008年10月份原告和袁XX一块去被告处要房，被告以手续未办齐为由拒交，证明被告严重违约，两证人还准备租用原告购买的该商铺做生意，约定租金每月500元。4、交房标准及付款方式各一份，以此证明原告交纳7378元的交款时间并未违约。
被告海川公司向本院提交的证据材料是箕子台市场改造建设指挥部出具的证明（复印件）一份，以此证明被告在西华现代城开发的房屋之所以是在2008年3月份竣工，是因为供水管网的原因造成的，该责任不应由被告承担。
庭审中，被告海川公司对原告卫某某提供的证据提出如下质证意见：对证据1的真实性无异议，对证明目的有异议，虽然海川公司未在2007年10月31日前交房，但该责任不应由海川公司承担。对证据2本身无异议，对证明目的有异议，该证据恰恰证明原告违约在先，因购房合同第六条约定，在2007年7月2日之前，原告应再交7378元，而原告在2007年11月22日才交付。对证据3有异议，证人所证与客观事实不符。对证据4的真实性无异议，但对原告所述的7378元的付款时间有异议：付款方式是在合同之前签订的，原告说是在2007年9月份签订的不可能，因为合同约定的交房时间是在10月份，不可能在交房后才交余款。原告卫某某对被告海川提供的证据的质证意见为：1、该证据是复印件，内容不真实；2、与本案无关联，依法不能作为定案依据。
经庭审质证，被告对原告提供的证据1、2、4的真实性均无异议，本院确认该三组证据本身所证明的事实为有效证据；原告提供的证据3被告虽提出异议，但不能举证证明其向原告交付房屋的事实，所以该组证据本身所证明的内容为有效证据。被告提供的证据与本案关联性不大，不能证明被告的证明目的。
依据上述有效证据及庭审中当事人的陈述，本院可以确认以下案件事实：2007年5月15日原告卫某某作为买受人，被告海川公司作为出卖人，双方签订了商品房买卖合同。涉及本案的合同主要内容有：第一、三条，商品房的位置、建筑面积及基本情况：买受人购买出卖人开发建设的西华现代城A—BX号房。该商品房的用途为商铺，属框架结构，层高3米；该商品房合同约定的建筑面积共24.86平方米。第四条，计价方式与价款、付款方式及期限：按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米3387.85元，总金额x元整；已付6万元整，于2007年7月2日之前补齐总房款的80%，应再交7378元整，余款x元整交房时付清。第七条，买受人逾期付款的违约责任：逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。本条中的逾期应付款指依照合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。第八条，交付期限：出卖人应当在2007年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第一种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。2、该商品房经综合验收合格。3、该商品房经分期综合验收合格。4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的。第九条，出卖人逾期交房的违约责任：逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起20日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。第十一条，交接：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。第二十三条，本合同自双方签订之日起生效。合同签订前卫某某于2007年4月2日向海川公司交付定金2万元，于签订合同当日交付购房款4万元，合计6万元。合同签订后，卫某某于2007年11月22日又向海川公司交付购房款7378元。2007年10月31日前海川公司未按合同约定的期限将所出售的商品房交付给卫某某。2007年底，2008年2、3月份及10月份卫某某曾和想租用其房屋的人一起去被告售房部询问何时交付房屋，被告方以未完工和验收合格手续没有批下来为由推迟交付。因海川公司未按合同约定的期限交房，2008年11月份，卫某某又去被告处与其工作人员协商，要求从其应交房款中减去海川公司应付的违约金，海川公司不同意，要求卫某某支付下余的购房款后交付其钥匙，双方协商未果，卫某某未交给海川公司下余购房款，海川公司也未将房屋交付给卫某某，双方酿成纠纷。
本院认为，卫某某与海川公司签订的商品房买卖合同系当事人的真实意思表示，为有效合同，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。在该合同的履行过程中，卫某某曾违反合同第六条约定，将应于2007年7月2日之前应交付的购房款7378元逾期至2007年11月22日交付，那么卫某某应承担违约责任。根据该条规定，卫某某应自本合同规定的应付款期限（7月2日）之第二天（7月3日）起至实际全额支付应付款之日（11月22日）止，向海川公司支付逾期应付款7378元日万分之五的违约金，计523.8元[7378元×142天（7月3日—11月22日）×5/x]。海川公司则违反了合同第八条房屋交付期限的约定，应按照合同第九条的约定承担违约责任，即自本合同第八条规定的最后交付期限（2007年10月31日）的第二天（2007年11月1日）起至实际交付之日止向卫某某支付已交付房价款x元（2万元+4万元+7378元）日万分之五的违约金。因海川公司至今未予交付，截止至判决日的前一天（2007年11月1日）共计两年（730天），计款x元（x元×730天×5/x）。除此之外，海川公司还应承担继续交付房屋的合同义务，卫某某也应承担交齐下余房款x元的义务。关于卫某某还要求海川公司赔偿每月500元的房租损失，因海川公司承担已交付房价款日万分之五的违约金，合计每月1010.67元（x元×5/x×30天），已高于房屋交付后每月500元的可得利益损失，故该项请求本院不予支持。卫某某未向海川公司支付下余房款的行为。因合同中约定交房时付清，海川公司未按期交房违约在先，卫某某属行使先履行抗辩权的行为，不应承担违约责任。海川公司辩称的曾于2008年3月份多次电话通知卫某某办理交接手续，卫某某不予办理，无证据证明，本院不予认定；另外辩称其未按合同约定的时间交付商品房是因为供水管网问题，不应承担责任，该抗辩理由不属约定或法定的免责事由，其主张本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第六十条、第六十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百二十条之规定，判决如下：
一、被告河南海川实业有限公司于本判决生效后十日内交付原告卫某某按合同购买的商品房，房屋标准按双方所签订的合同约定；卫某某在被告交房时将下余房款x元交付给被告；
二、卫某某于判决生效后十日内支付被告违约金523.8元，被告于本判决生效后十日内支付卫某某违约金x元，两者相抵后，被告应向卫某某支付x.2元；
三、驳回原告的其他诉讼请求。
案件受理费1905元，由被告河南海川实业有限公司承担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，将按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省周口市中级人民法院。
审判长：曹云成
审判员：王惠
审判员：赵庆宏
二00九年十一月一日
书记员：王改英
