上诉人(原审原告)曾某某。

上诉人(原审原告)张某。

两上诉人共同委托代理人张黔林，上海大邦律师事务所律师。

两上诉人共同委托代理人俞智渊，上海大邦律师事务所律师。

被上诉人(原审被告)上海恒鑫房地产开发经营公司。

法定代表人李某某，董事长。

委托代理人李某根，上海市东吴律师事务所律师。

上诉人曾某某、张某因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市闸北区人民法院(2009)闸民三(民)初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

原审法院经审理查明，2004年3月16日，曾某某、张某(乙方)与上海恒鑫房地产开发经营公司(以下简称恒鑫公司、甲方)签订《上海市商品房出售合同》，约定：甲方依法取得闸北区X路X-231地块的土地使用权[出让合同编号(1994)出让合同第X号]，投资建造的汉中广场商品房已经竣工，并办理了新建商品房初始登记，取得了房地产权证(大产证)证书号：沪房地市字(1999)第x；乙方向甲方购买系争房，该房屋每平方米建筑面积单价为人民币(以下币种均为人民币)8,000元，总房价为1,648,240元；系争房的总房价款是指该房屋所有权和该房屋占有范围内土地使用权总价格。后曾某某、张某付清房款并于2004年取得了系争房房地产权证(小产证)。该产权证载明的登记日期为2004年3月29日，土地使用权来源为“划拨”。2009年，曾某某、张某出卖系争房。上海市闸北区规划和土地管理局要求曾某某、张某补交土地价款。为确定系争房所分摊的土地使用权市场价格及划拨土地使用权权益价格，曾某某、张某委托有关评估机构进行评估并支付了评估费用9,800元。后曾某某、张某向上海市闸北区规划和土地管理局补交了土地价款37万元，支付了土地使用权出让契税1.11万元、地籍图费390元。据此，曾某某、张某诉至原审法院，请求判令恒鑫公司向其支付赔偿金416,290元(包括土地出让金为37万元、土地出让契税1.11万元、评估费9,800元、图籍费390元、律师费2.5万元)。

原审法院另查明，沪房地市字(1999)第x号房地产权证载明的“房地座落”为汉中路甲、乙号，该证上并未注明土地使用权取得方式。

原审法院审理中，恒鑫公司表示，汉中广场东楼X-X楼均为办公用房，其中7-X楼为内销房，10-X楼为外销房；其中外销房的土地取得方式为出让，出让合同为沪土(1994)出让合同第X号《上海市国有土地使用权出让合同》，而内销房的土地取得方式为划拨。为此，恒鑫公司提供了《上海市国有土地使用权出让合同》及上述内销、外销房屋的预售许可证。曾某某、张某对该些证据本身真实性无异议。

原审法院向上海市闸北区房地产交易中心调取了曾某某、张某购买系争房的房地产登记申请书及汉中广场东楼X-X楼全部已售出房屋的商品房预售或出售合同共计6份。双方对上述证据的真实性均无异议。上述申请书中未载明土地使用权取得方式。上述6份合同中的5份，其签订时间分别为1998年12月16日、1999年9月2日、2000年9月27日、2000年9月27日、2004年12月15日，所涉房屋分别为汉中路汉中广场某号X室、汉中路汉中广场某号九层05、06、07、X室及西楼首层银行及东楼地下二层车位B2-19、汉中路汉中广场某号X室、汉中路汉中广场某号X室及东楼地下二层车位B2-07,汉中路某号汉中广场X室，单价分别为建筑面积每平方米10,756元、12,939.49元、10,542元、11,548元、8,300元，约定的土地取得方式分别为转让、划拨、划拨、划拨、划拨。另外一份合同，买受人为上海久事公司，签订时间为2004年6月28日，所涉房屋为汉中路某号汉中广场东楼X、706、707、802、804-808、X室，单价为建筑面积每平方米4,342.50元，该合同中未注明土地使用权取得方式。恒鑫公司表示，为解决上海青年活动中心债务问题，经市发改委等有关部门批准，由上海久事公司收购上海青年活动中心所拥有的汉中广场商办楼中的房产，转让收入用于偿还该中心的债务。因此，恒鑫公司与上海久事公司所订的上述买卖合同非正常交易，其价格远低于市场价格。恒鑫公司为此提供了上海市计划委员会(2000)第49期工作专报、沪发改投(2004)X号文件、恒鑫公司与上海久事公司订立的《补充协议》、恒鑫公司申请减免向上海久事公司出售汉中广场房产的营业税的请示报告。曾某某、张某表示由于其未参与恒鑫公司与上海久事公司的交易，故对于恒鑫公司提供的上述关于上海久事公司的证据真实性无法确认。

原审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据曾某某、张某与恒鑫公司所订买卖合同的约定，系争房土地使用权取得方式应为出让，曾某某、张某所支付的房款应为系争房所有权和该房屋占有范围内土地使用权总价格。恒鑫公司认为，恒鑫公司已于订立合同之时告知曾某某、张某系争房的土地使用权取得方式为划拨，曾某某、张某购得系争房的价格明显低于同期市场上以出让方式取得土地使用权的同类房屋的价格，但未能就此提供证据予以证明，故恒鑫公司的该项辩称不能成立。恒鑫公司所交付的房屋的土地使用权取得方式为划拨，与合同约定不符，故恒鑫公司确已构成违约。曾某某、张某现主张赔偿损失，系对恒鑫公司违约责任的追究。但是，恒鑫公司于诉讼中提出了诉讼时效抗辩，认为曾某某、张某起诉之时已超出了两年的诉讼时效期间。诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。曾某某、张某于2004年即已获得系争房房地产权证，该证上明确载明系争房土地使用权来源为“划拨”，因此曾某某、张某于取得该产证之时即知晓或应当知晓恒鑫公司的违约行为。买卖合同中的房屋交付应包括实物交付及权利交付。房屋作为不动产，权利交付是尤为重要的，而房地产权证正是权利交付的凭证，买受人理应审核房地产权证的记载以确定权利交付是否存在瑕疵。正如买受人于接受实物实际交付之后的两年内未主张过实物交付瑕疵违约责任、出卖人又提出诉讼时效抗辩的情况下，法院无法支持买受人要求出卖人承担实物交付瑕疵违约责任的主张，曾某某、张某于六年后向恒鑫公司主张系争房权利交付瑕疵的违约责任，确已超出了两年的诉讼时效期间，丧失了胜诉权，故原审法院对于曾某某、张某的诉讼请求无法予以支持。

原审法院审理后作出判决如下：曾某某、张某请求法院判令上海恒鑫房地产开发经营公司向其支付赔偿金416,290元之诉讼请求不予支持。

曾某某、张某不服原审法院判决，向本院提起上诉称：在曾某某、张某与恒鑫公司签订的出售合同中明确约定，恒鑫公司是以出让方式取得土地使用权，并建造了系争房屋，还约定了系争房总房价款包含了该房屋所有权和该房屋占有范围内的土地使用权，但其取得的小产证上却注明，该房屋的土地使用权是通过划拨方式取得，其于2004年取得小产证时虽看到土地使用权来源一栏中写明的划拨两字，但其并不清楚其包含的法律意义，故原审法院自其取得小产证时起算诉讼时效不当，其仍坚持原审诉讼请求。

恒鑫公司辩称，其在向曾某某、张某出售系争房屋时已明确告知该土地使用权来源为划拨，但由于系争房屋所在楼宇中亦有以出让的方式取得土地使用权的情况，工作人员一时疏忽错误填写了合同内容，但在曾某某、张某2004年取得的小产证上已注明是划拨，曾某某、张某对法律的无知，不能成为对抗适用诉讼时效的理由，故其不同意曾某某、张某的上诉请求，要求维持原判。

本院经审理查明：原审法院认定事实无误，本院予以确认。

本院认为：诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。根据曾某某、张某与恒鑫公司所订买卖合同的约定，系争房土地使用权取得方式应为出让，曾某某、张某所支付的房款应为系争房所有权和该房屋占有范围内土地使用权总价格。但在曾某某、张某取得的小产证土地使用权来源一栏却标明为“划拨”，原审法院据此认定恒鑫公司存在违约事实是正确的。但由于曾某某、张某早在2004年3月即已取得了系争房屋的房地产权证，对该权利凭证上注明的土地使用权来源与合同约定不符应当是明知的，故原审法院自此时起算诉讼时效并无不当，曾某某、张某于2009年11月方起诉至法院显已超过法定的诉讼时效，原审法院据此采纳了恒鑫公司关于诉讼时效的抗辩并判决驳回了曾某某、张某的诉讼请求是正确的。曾某某、张某的上诉请求缺乏依据。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费7,544.40元，由曾某某、张某共同负担。

本判决为终审判决。

审判长汪毅

审判员刘建颖

代理审判员张志煜

书记员范庆韵