上诉人(原审被告)上海木丰家具有限公司。
法定代表人滕某某，经理。
委托代理人门传江，上海市金典律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)上海东山种猪养殖有限公司。
法定代表人胡某某，执行董事。
上诉人上海木丰家具有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院(2010)青民三(民)初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2006年4月19日，上海东山种猪养殖有限公司(以下简称东山公司)与上海木丰家具有限公司(以下简称木丰公司)签订《厂房租赁合同》一份，合同约定：一、租赁厂房地址及面积，地址为上海市青浦区X镇X村某号(地号华新镇X村X-1丘)，面积为甲号厂房1,113平方米，乙号厂房2,150平方米，丙号厂房1,300平方米，(不包括办公楼X楼X平方米)三栋厂房均包括三层楼的办公用房，木丰公司合计租赁厂房面积4,563平方米，每平方米租金按人民币0.34元/天(以下币种均为人民币)计算，全年租金为566,268元；根据生产需要，木丰公司需要租赁东山公司三层别墅房一栋，月租金为1,500元，年租金18,000元，另加宿舍楼一栋，计上下共10间，每间月租金150元，全年租金18,000元。上述厂房4,563平方米、别墅楼X平方米、宿舍楼X平方米，全年合计租金602,268元。二、租赁期限为六年，自2006年6月1日至2012年5月30日止；前三年2006年6月1日至2009年5月30日，厂房租金不变；后三年厂房租金0.36元/天，全年厂房租金为599,578元，别墅楼、宿舍楼另定；六年后木丰公司优先续租，并按此比例类推。三、全年租金按三个帐期支付，即4个月为1个账期，第一期付帐日为2006年6月1日之前支付四个月厂房租金200,756元。四、经东山公司与木丰公司双方商定，本合同一经双方代表人签订即生效，合同签订之日，木丰公司需支付一个月租金50,189元作为定金……。手书“如需开具税务发票，税费东山公司与木丰公司各自承担50%”，并由木丰公司盖章确认。后经双方协商，木丰公司实际租赁东山公司三层别墅房三栋，月租金为4,500元，年租金54,000元，木丰公司每个账期支付租金218,056元。合同签订后，双方均按约履行。2008年10月20日，木丰公司向东山公司支付2008年10月至2009年1月期间的租金70,000元。因木丰公司仅支付了部分租金，东山公司于2008年12月16日通过上海市申光律师事务所施日升律师向木丰公司发出律师函，该函载明：木丰公司应于2008年9月30日前，支付下一期约定房租218,056元(2008.9.30-2009.1.30四个月)，木丰公司在2008年10月20日支付东山公司房屋租金7万元，尚欠房租148,056元未付；另应木丰公司要求向东山公司口头租赁某号厂房1,100平方米，按双方口头约定13,200元/月，东山公司同意免租金一个月，东山公司于2008年9月30日已将某号楼X,100平方米厂房交付木丰公司装潢使用至今，木丰公司应付2008年11月1日至2008年12月30日租金26,400元，而未付，上述二项结欠东山公司租金174,456元。2009年2月10日，东山公司再次通过律师向木丰公司发函，该函载明：木丰公司欠东山公司2008年9月30日至2009年1月30日的房租148,056元，2009年1月30日至2009年5月30日的房租218,056元，欠某号厂房三个月租金39,600元，上述三项共结欠405,712元。木丰公司确认收到上述两函。因多次催要未果，东山公司于2009年3月诉至法院。2009年6月23日，法院作出(2009)青民三(民)初字第X号民事判决，判决如下：一、上海东山种猪养殖有限公司与上海木丰家具有限公司2006年4月19日签订的《厂房租赁合同》无效；二、上海木丰家具有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海东山种猪养殖有限公司房屋使用费392,512元。木丰公司不服，上诉于上海市第二中级人民法院。上海市第二中级人民法院于2009年11月11日作出(2009)沪二中民二(民)终字第156某号民事判决。判决如下：驳回上诉，维持原判。
原审另查明：2009年8月20日，东山公司与木丰公司签订《使用厂房协议》一份，约定：上海木丰家具有限公司暂时使用贵厂某号厂房一个月，自2009年8月X号至2009年9月X号止，双方约定厂房使用费0.40元/平方。2009年12月23日，东山公司与木丰公司签订《支付厂房使用费协议书》一份，约定：木丰公司应当支付东山公司厂房使用费(自2009年6月1日至2010年1月31日)491,242元；支付7万元的税款1,701.69元和15万元的税款3,462.86元，合计支付东山公司496,586.55元，还款如下：2010年1月25日之前支付10万元；2010年2月25日之前支付10万元；2010年3月25日之前支付10万元；2010年4月25日之前支付10万元；2010年5月25日之前支付96,586.55元。
2010年3月10日，东山公司诉至法院，请求判令：木丰公司向东山公司给付厂房使用费823,019.61元。在诉讼过程中，东山公司变更诉讼请求为:要求木丰公司支付东山公司厂房使用费(计至2010年3月31日)660,252.50元；要求木丰公司支付东山公司逾期支付厂房使用费的利息损失33,894.73元；要求木丰公司支付东山公司税金3,642.86元。
原审审理中，东山公司认为：东山公司于2009年8月20日起将厂区的某号厂房再次租赁给木丰公司使用，双方签订了《使用厂房协议》，约定每天每平方米使用费0.40元，使用期限为2009年8月20日至2009年9月20日，但到期后，木丰公司并未将某号厂房归还给东山公司，继续使用某号厂房至今；东山公司与木丰公司签订的《支付厂房使用费协议书》中双方明确甲号厂房、乙号厂房、丙号厂房、三幢别墅楼、宿舍楼、丙号厂房三楼宿舍(计至2010年1月31日)的房屋使用费为464,842元，某号厂房(计至2009年10月20日)为26,400元，合计491,242元；审理中，经法院释明后，东山公司要求甲号厂房、乙号厂房、丙号厂房、三幢别墅楼、宿舍楼、丙号厂房三楼宿舍的厂房使用费主张至2010年3月31日，计116,210.50元；某号厂房的使用费要求主张到2010年2月20日(自2009年10月21日起计算)计52,800元。上述合计660,252.50元。东山公司、木丰公司曾口头约定木丰公司如不按约支付租金，木丰公司应当按照中国人民银行公开的同期贷款利率的两倍支付东山公司逾期付款利息，现木丰公司未按约支付，故东山公司要求木丰公司支付逾期利息33,894.73元(第一笔为本金232,421元，即2009年5月30日至2009年9月30日的厂房使用费，从2009年6月1日起计算至2009年9月30日；第二笔为本金232,421元，即2009年9月30日至2010年1月30日的厂房使用费，从2009年10月1日起计算至2010年2月28日)。另外，东山公司实际已支付税款7,285.72元，木丰公司理应按约承担一半的税款。为此，东山公司提供计算房屋使用费的情况说明、税费发票、租金发票等证据予以证明。
木丰公司认为:某号厂房东山公司是在2009年8月20日交给木丰公司作为仓库使用至今，但双方只约定木丰公司支付一个月的房屋使用费，2009年9月20日之后东山公司、木丰公司之间不存在租赁关系，木丰公司无需支付使用费；由于东山公司、木丰公司之间的租赁合同是无效的合同，故东山公司没有理由按照合同约定的租金标准来计算厂房使用费。对于东山公司提供的情况说明，木丰公司认为对于该说明中第一、二大项的计算方法在《支付厂房使用费协议书》曾经作过确认，但对《支付厂房使用费协议书》是否合法表示异议。对租金发票真实性没有异议，但由于合同无效，双方约定无效，故其不应承担责任。
根据庭审确认的事实，原审法院认为：东山公司与木丰公司签订的《厂房租赁协议》已有生效判决确认为无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，木丰公司实际对租赁房屋进行了使用，应当向东山公司支付房屋使用费。前一案件中，东山公司主张房屋使用费至2009年4月30日，故之后的房屋使用费，东山公司可以要求在本案中予以处理。对于东山公司主张2009年6月1日至2010年3月31日的房屋使用费，计算如下：1、2009年6月1日至2010年1月31日的厂房使用费，经《支付厂房使用费协议书》确认木丰公司应付给东山公司的房屋使用费为49,1242元；2、2010年2月1日至2010年3月31日期间甲号厂房、乙号厂房、丙号厂房、三幢别墅楼、宿舍楼、丙号厂房三楼宿舍的厂房使用费应为114,568.12元(计59天)；3、2009年10月21日至2010年2月20日期间某号厂房的房屋使用费为52,800元(大于120天)。至于税费,原审法院认为,虽然双方签订的租赁合同是无效的，但双方对于税费的承担是双方真实的表示，且对于税费的承担法院亦应认为是东山公司、木丰公司双方约定的房屋使用费中不可分割的一部分内容；东山公司、木丰公司在签订《支付厂房使用费协议书》时又再次明确木丰公司同意支付东山公司已经垫付的税费的一半。综上，东山公司要求木丰公司支付税款3,642.86元，应予支持。由于本案所涉房屋租赁合同是无效的,故木丰公司支付房屋使用费的支付日期应计算至其实际使用之日,现木丰公司至今仍在使用,故木丰公司自东山公司主张木丰公司支付时即应支付房屋使用费。本案中，东山公司主张双方口头约定以银行贷款利率的两倍来计算逾期付款利息，但并未提供证据证明，故原审法院不予采信；东山公司主张木丰公司应当自合同约定的付款期限之日起向东山公司承担逾期付款利息没有事实和法律依据。综上，东山公司要求木丰公司偿付逾期付款利息33,894.73元，不予支持。原审法院据此判决如下：一、上海木丰家具有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海东山种猪养殖有限公司房屋使用费658,610.12元；二、上海木丰家具有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海东山种猪养殖有限公司税金3,642.86元；三、上海东山种猪养殖有限公司要求上海木丰家具有限公司支付逾期付款利息33,894.73元的诉讼请求不予支持。
木丰公司不服原审判决，向本院提起上诉称，系争房屋的土地使用权系案外人上海东山种猪养殖有限公司(注册号x，以下简称老东山公司)所有，老东山公司从未将土地使用权及土地上所附物财产作为股权投入东山公司，故东山公司无权主张房屋使用费，请求撤销原审判决，改判驳回东山公司的原审诉请。
东山公司辩称，厂房系东山公司投资建造，故东山公司有权收取租金，已有生效判决对此予以判明，请求驳回上诉，维持原判。
二审审理中，木丰公司提供了1997年12月5日的土地使用协议、1998年2月18日的土地使用补充协议、产权证、施工合同、收条、付款计划协议、2008年12月17日告知函、2009年6月2日告知函，以证明老东山公司为厂房的实际权利人。东山公司认为，土地使用协议是老东山公司与村委会的法律关系，该协议是否有效还有待法院认定。木丰公司未能提供施工合同、收条、付款计划协议的原件，故不能确定其真实性。2008年12月17日告知函表述为东山公司股东纠纷正在诉讼当中，现股东纠纷已经法院判决生效，2009年6月2日告知函是左某某个人行为，与东山公司无关。
经本院审理查明，原审法院判决认定之事实无误，本院予以确认。
本院认为，木丰公司没有充分证据证明老东山公司为系争房屋产权人，而(2008)青民三(民)初字第296某号案件中，左某某(老东山公司法定代表人)、胡某某均确认由两人共同投资建造房屋，故木丰公司认为应由老东山公司收取房租依据不足，本院难以支持。(2009)沪二中民二(民)终字第156某号生效判决认定，木丰公司支付东山公司房屋使用费，故原审判决木丰公司支付东山公司房屋使用费并无不当，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币10,422.52元，由上诉人上海木丰家具有限公司承担。
本判决为终审判决。
审判长王泳雷
审判员王伟
代理审判员张松
书记员周乐晟
