上诉人(原审被告)严某。

被上诉人(原审原告)单某某。

委托代理人徐信刚，上海市精诚律师事务所律师。

上诉人严某因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闸北区人民法院(2010)闸民三(民)初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

原审法院查明，单某某系上海市X路某号商业房屋权利人。2009年1月1日，单某某与案外人高某签订房屋租赁合同，约定单某某将系争房屋出租与高某作经营使用，租期自2009年1月1日至2009年12月31日止，每月租金为人民币2,500元。2009年6月，高某退出，由严某继续使用系争房屋，但双方未重新订立租赁合同。之后，严某使用系争房屋开设修车铺，但未办理相关营业执照。期间，严某曾遭工商部门处罚。严某按每月2,500元的标准向单某某支付租金至2009年12月底。同期，因双方为2010年起的新租金标准发生争议，单某某要求严某迁出。后单某某诉至原审法院，请求判令严某返还系争房屋并支付房屋使用费(自2010年1月1日起至上址房屋实际返还之日止，按每月2,500元计算)。严某辩称，其支付18,000元自高某处取得系争房屋使用权，当时单某某口头同意到2009年年底可以续签3年合同；基于对单某某的信任，其没有要求当时签订书面合同；现其为开修车铺进行了投入，单某某现在要求自己迁出，将造成其很大损失；至于2010年后的房租，并非其不肯付，而是单某某不愿收，故不同意单某某的诉讼请求。

原审审理中，单某某表示，其并不清楚严某与高某间收取转让费一事，也未承诺租期，只同意延用原租赁合同至2009年年底，考虑到本案实际情况，愿意免除严某2010年1-2月的房屋使用费，但仍坚持其余诉讼请求。

原审法院认为，根据合同法之规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限前通知承租人。根据本案查明的事实，严某承租系争房屋后，并未与单某某订立书面租赁合同。严某虽主张单某某曾承诺续订3年租赁合同，但因单某某否认，严某也未提供合法有效的证据予以佐证，难以采信。鉴于严某没有明确认可双方沿用原高某订立的租赁合同，故依法认定双方形成不定期租赁关系，现单某某以提前通知以及诉讼形式已给予严某一定期限，单某某要求严某返还系争房屋，支付房屋使用费，尚属合理，可予支持。单某某自愿放弃两个月房屋使用费，于法不悖，予以准许。严某不同意返还房屋，理由不足，难以采纳。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百三十二条之规定，判决：一、严某应在判决生效之日起十五日内迁出上海市X路某号南第3间房屋，将该房屋返还单某某；二、严某应在上述期限内给付单某某房屋使用费(自2010年3月1日起至上址房屋返还之日止，按每月2,500元计算)。

原审判决后，严某不服，向本院提起上诉称：上诉人与被上诉人之间确有口头的长期租赁协议存在，现上诉人要求继续履行租赁协议或由被上诉人赔偿上诉人经济损失。请求二审法院撤销原判，依法改判驳回被上诉人在原审中的诉讼请求。

被上诉人单某某辩称：上诉人从案外人高某处转租系争房屋，上诉人与被上诉人之间不存在书面租赁协议，上诉人从2010年1月起拒付租金，被上诉人不同意再将房子租给上诉人；被上诉人在原审中已免除了上诉人两个月的租金。故不同意上诉人的上诉要求，请求二审法院驳回上诉，维持原判。

本院经审理查明，原审法院认定的事实无误，本院予以确认。

本院认为，公民合法权益受法律保护。本案中，上诉人严某从案外人高某处转租系争房屋后，与被上诉人单某某并没有签订书面租赁合同，其坚持主张与被上诉人之间有口头的长期租赁协议，但被上诉人予以否认，且法律规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式，当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁，故原审认定双方之间为不定期租赁关系是正确的。现上诉人存在拖欠租金的事实，被上诉人已经以诉讼形式通知上诉人解除合同，上诉人现在要求继续履行合同，缺乏依据，其要求被上诉人赔偿其经济损失为二审期间提出的请求，双方当事人又不能就此问题达成调解，故本院不予处理。综上，原审认定事实清楚，判决并无不当。上诉人的上诉请求均缺乏事实依据和法律依据，本院难以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费人民币50元，由上诉人严某负担。

本判决为终审判决。

审判长卞晓勇

审判员&x

代理审判员余宇

书记员刘群燕