上诉人（原审被告）秦某某，男，汉族，农民。

委托代理人张某某，男，汉族，农民。

被上诉人（原审原告）杨某某，男，汉族，农民。

上诉人秦某某因与被上诉人杨某某侵权纠纷一案，不服灵宝市人民法院（2009）灵民一初字第X号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了公开审理。上诉人秦某某的委托代理人张某某、被上诉人杨某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原审法院查明：灵宝市X镇X村X组与唐权辉于2003年7月26日签订了地皮租赁及建房使用合同，并经灵宝市公证处公证，该合同约定唐权辉出资在杨某村X组地皮上建房，唐权辉无偿使用十年。秦某某从2004年2月起租赁唐权辉的一间门面房，每年到期1月左右续签下年合同并预交下年租金。开始两年为唐权辉与秦某某签订房屋租赁合同并由唐权辉收租金，第三、四两年由唐权辉老乡唐清涛代签合同。2008年1月10日唐权辉特别授权杨某某处理其使用的位于灵宝市X镇X街X间X层房屋的一切事务，包括代为房屋租赁、收租金，若发生纠纷由杨某某代为诉讼等事项。2008年2月，秦某某与杨某某签订租赁合同，合同约定：一、房屋坐落于豫灵镇X街中段，坐北向南一层，乙方（秦某某）承租；二、租赁期从2008年2月25日起至2009年2月25日租期为1年，承租费用6500元整，由乙方一次性付给甲方；三、承租期乙方可以根据自己的经营需要对房屋进行装修，但不得破坏房屋结构，以准建不准拆为原则，租赁期满后乙方不得拆除房屋装修固定部分，恢复房屋的原来样子，以确保甲方房屋安全，承租期内乙方负担水、电、营业费用；四、乙方租赁期间不得擅自将房屋转租、转让或转借他人，不得利用房屋从事非法活动，损害公共利益，否则甲方有权终止合同；五、房屋如因不可抗力的原因，导致毁损和造成乙方损失，双方互不承担责任；六、乙方租赁期间必须搞好邻里之间关系和公共卫生，必须提高警惕，注意安全用电，防火、防盗等，由此造成的一切后果由乙方自己负责，甲方不承担任何责任；七、乙方必须承租期结束前1个月向甲方提出是否续签下一年的合同，以便甲方安排下一年事宜；八、乙方承租期内甲方为保障乙方居住安全和正常使用房屋，修缮房屋时，乙方要积极配合，不得阻扰施工；九、租赁期满后乙方必须及时清理房屋，交清所有门窗钥匙，否则乙方必须换新锁，必须保证电路畅通。本合同正本一式两份，甲、乙双方各执一份，副本一份由中间人保存，经双方同意后签字生效。合同有效期限：2008年2月25日至2009年2月25日。后因合同期满后，秦某某未交回房屋引起杨某某起诉。杨某某提交了唐权辉往返车票计1283元和要求生活、公交车费用2000元共计3283元由秦某某负担，秦某某提出其和张某某在租赁期间维修水管花费1575元及更变电度表和线路整修花费907元两项共计2482元。原审在审理中，经调解秦某某于2009年6月22日向杨某某交回了房屋钥匙并于2009年7月9日将租赁房屋清理完毕。因其他内容双方各持己见，致本案调解未能达成一致意见。

原审法院认为，杨某某受案外人唐权辉的委托以自己的名义与秦某某所签订的房屋租赁合同，是双方真实意思表示应为有效合同，双方均应受合同约束，所以，杨某某在租期届满后要求秦某某立即返还房屋1间，符合双方合同约定，应予支持，后秦某某在本院调解下已向杨某某交钥匙并清理完所租赁房屋内的物品，该租赁房屋现已能够正常使用，故秦某某应返还杨某某房屋1间的义务已履行完毕；另杨某某要求赔偿租金损失9000元，其中3283元是唐权辉往返车费及生活费用，因缺乏法律依据，不予支持；但由于秦某某未按合同约定及时返还房屋，应赔偿损失，该损失应比照原合同的租金计算办法，从2009年2月26日计算至2009年7月9日为2368元。秦某某辩称杨某某主体不适格，要求驳回杨某某起诉，因杨某某于2008年元月份已得到唐权辉的全权委托，并以自己的名义与秦某某于2008年2月份签订了房屋租赁合同，该合同不违反合同法规定，合同亦生效并履行完毕，故秦某某要求驳回杨某某起诉缺乏理由，不予采纳；秦某某主张杨某某赔偿其支付电户改造费和维修水路管道费等房屋固定财产方面的费用，应依法在支出之前就应当通知杨某某，由杨某某处理，秦某某现提出因属另一法律关系，应另行解决，故本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条和《中华人民共和国合同法》第二百三十五条、第三百九十六条、第三百九十七条的规定，判决：秦某某赔偿杨某某因延期返还租赁房屋造成的损失2368元。限本判决生效后十日内履行完毕。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由秦某某负担。

秦某某不服判决，提出上诉。认为原审判决认定的唐权辉授权杨某某包括代为房屋租赁、收租金，若发生纠纷由杨某某代为诉讼等事项是错误的；原判认定的“被告于2009年7月9日将租赁房屋清理完毕交还原告”这个时间概念更是错误；原审判决不支持上诉人租赁期间所花费的农电统一电户改造电费及维修水路管道等费用也是错误的。因此认为原判结论错误。要求二审撤销原判，公正裁决。

被上诉人杨某某答辩称，唐权辉授权我全权代理房屋租赁事项，我具有诉讼主体资格。上诉人秦某某是与我签订的合同，是上诉人违约造成损失，我有权追要房租直至诉讼。

二审经审理查明的事实与一审判决一致。

本院认为，杨某某受房主唐权辉的委托代行房屋租赁事项，其与秦某某签订的房屋租赁合同是双方真实意思表示，为有效合同。房屋租赁期满后由于上诉人秦某某未按期交回租赁的房屋，引起本案纠纷的产生，因此，上诉人秦某某应承担逾期交房给杨某某造成的损失。2009年7月9日双方在原审法院工作人员主持下秦某某将租赁房屋清理完毕交还杨某某，应以此日期为交房时间并比照原租赁合同租金计算逾期交房的损失。至于上诉人秦某某主张的杨某某应赔偿其支付电户改造费和维修水路管道费等房屋固定财产方面的费用2482元，因与本案不属同一法律关系，且秦某某在一审中也并未提出反诉，本院不予支持，上诉人秦某某可另行起诉。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人秦某某的上诉理由不足，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审诉讼费100元，由上诉人秦某某承担。

本判决为终审判决。

审判长安春才

审判员李小敏

审判员周英武

二0一0年元月二十八日

书记员孙凤云